Dit artikel staat in ROm februari. ROm is het vakmaandblad voor ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefruimte en verschijnt als papieren en digitaal magazine. Ambtenaren kunnen zich gratis abonneren. U kunt zich hier aanmelden.
‘Onderliggend is er niet heel veel aan de hand’, duidt Jeroen Beimer, hoofd research bij Bouwinvest. ‘De vraag naar vastgoed is onverminderd hoog. Maar de markt heeft behoefte aan duidelijkheid en die duidelijkheid laat op zich wachten.’
Dick Gort, CEO van a.s.r. real estate, laat zich in soortgelijke bewoordingen uit. ‘Ik was op de Expo Real in Duitsland. Daar was het motto: survive until 2025. Dat was weliswaar het Duitse perspectief, maar dan nog. Ik denk dat we in Nederland een vastgoedmarkt gaan zien waar de zure appel gaandeweg 2024 iets minder zuur wordt. Dat betekent niet dat we niets doen, maar wel minder projecten oppakken dan in de economische golf opwaarts.’
De vastgoedmarkt heeft zijn hoop gevestigd op de tweede helft van 2024 waar, als de inflatie ingedamd blijft, de Europese Centrale Bank de rente wel eens zou kunnen verlagen. Althans, dat verwachten Oxford Economics en ABN AMRO. Casper Hesp, director Investment Management bij Achmea Real Estate (ARE): ‘De onderliggende vraag naar vastgoed is sterker dan ooit. Bij woningen bijvoorbeeld is veel meer vraag dan aanbod en dat levert een fijne zekerheid op voor institutionele beleggers in de vorm van rendement.’
Economische hapering
Beimer (Bouwinvest) waarschuwt voor wat hij noemt een economische hapering. ‘De rente mag dan stabiel zijn of lager worden in de tweede helft van 2024, maar dan nog staat de rente relatief hoog. Dat leidt tot minder economische activiteit en dus hebben ondernemingen minder vastgoed nodig. Dat is dus tegenwind op de gebruikersmarkt. Onze verwachting is dat we pas in 2025 weer de economische weg omhoog vinden.’
De vastgoedmarkt heeft de voorbije jaren al heel wat afwaarderingen gezien. Bij herfinancieringen lopen beleggers tegen hogere rentekosten aan. Hierdoor doen ze vaker vastgoed in de verkoop en dat drukt weer de vastgoedwaarde. Beimer constateert tegelijkertijd dat aandelen van vastgoedfondsen alweer in de plus staan. ‘Die lopen ongeveer een half jaar tot een jaar voor op daadwerkelijke stenen. Dat zou dan wel kloppen met de verwachtingen tot dusver.’
‘Het is inderdaad een terecht punt dat die gebruikersmarkt het in 2024 zwaarder kan krijgen. Maar de onderliggende vraag maakt dat goed denken wij’, voegt Hesp (ARE) toe.
Verhuisbewegingen
Welke kant de markt ook opgaat, op een aantal onderdelen is en blijft de vraag sowieso hoog. Door de vergrijzing zien beleggers een groot potentieel in zorgvastgoed. Beimer ‘Dat is nu vaak nog in handen van zorgaanbieders, maar dat vastgoed is vaak verouderd en voldoet niet aan de duurzaamheidseisen.’
Bouwinvest kocht bijvoorbeeld een particuliere woonzorglocatie in Breda aan van AIG Care & Living met in totaal 32 zorgeenheden. De bedoeling is om deze te herontwikkelen naar wonen met zorg voor ouderen. ‘Vanwege het langer thuis wonen, zul je woningen voor senioren moeten bundelen, zodat ze ook zorg kunnen afnemen van een daarbij gesitueerde zorgaanbieder.’
‘Bouwen voor ouderen helpt ook jongeren’
Ook Casper Hesp ziet die trend. ‘Wij hebben vorig jaar samen met Zilveren Kruis becijferd dat er tot 2040 450.000 nieuwe woningen voor ouderen bij moeten komen om de gevolgen van de vergrijzing goed op te vangen. Bouwen voor ouderen helpt ook jongeren. Veel senioren laten namelijk een groot huis achter waar een gezin in kan. Dat gezin verlaat op zijn beurt weer de starterswoning. We hebben berekend dat elke levensloopbestendige woning zorgt voor vijf tot zeven verhuisbewegingen. Wij zien dit als een grote mogelijkheid om het woningtekort terug te dringen.’
Heusdenhout, Breda. Beeld Bouwinvest
Potentiële regelgeving
Gort (a.s.r. real estate) is ‘absoluut positief’ over de woningmarkt. ‘Vanuit immigratie, bevolkingsgroei en de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, is er structureel een hoge vraag naar woningen. De huurreguleringen en de gestegen overdrachtsbelasting geven onrust, met name bij buitenlandse beleggers. Ik hoop dat een minister van VROM in het nieuwe kabinet luistert naar de sector. Want woningbouwplannen zijn goed, maar je moet wel het geld hebben om te bouwen.’
‘Ik hoop dat een minister van VROM in het nieuwe kabinet luistert naar de sector’
Hesp hamert op een stabiel investeringsklimaat. ‘Onzekerheid maakt dat die markt op slot gaat. Nu rekenen we op basis van de potentiële nieuwe regelgeving, alsof deze al is doorgevoerd. Zo kijken we bij elk project of er risico's zijn en of we die eventueel kunnen voorkomen. Wat dan nog wel rond rekent na de huurregulering zijn superduurzame woningen en de oppervlakte van een woning wordt een bepalende factor.’
Als voorbeeld van een project dat wel doorgaat, noemt Hesp de bouw van een nieuw appartementengebouw met 154 woningen in Breda, waarvan 144 in het middensegment met een oppervlakte tussen de 60 en 72 vierkante meter. ‘Dat project vinkt beide aspecten af.’ In diezelfde categorie leverde a.s.r. in november 61 huurwoningen af in het middenhuursegment, met voorrang voor 55-plussers in Haarlem.
De investeerders zetten ook in op verduurzaming van bestaande woningen. ‘We hebben het afgelopen jaar 233 woningen duurzamer gemaakt. Dat doen we vanuit maatschappelijk perspectief, maar ook de waarde van die woningen komt daardoor hoger te liggen.’, geeft Dick Gort aan. Dat is ook de insteek van Achmea Real Estate. Hesp: ‘We hebben de afgelopen jaren al ruim tweeduizend bestaande woningen namens klanten verduurzaamd.’
Exit perifere locaties
Datzelfde principe geldt in de kantorenmarkt. Gort: ‘We sturen daar op duurzaamheid en mobiliteit. Dat wil zeggen dat het kantoorpand duurzaam moet zijn, van het gas af en bijvoorbeeld naar warmte- en koudeopslag. Daarnaast moet het naast een openbaar vervoersknooppunt liggen. Perifere locaties zijn voor een accountantskantoor misschien nog prima, maar bedrijven willen over het algemeen vanuit de duurzaamheidsgedachte hun reisbewegingen verduurzamen.’
‘We zien duurzaamheid meer en meer terugkomen in de waardering van panden’
Ook zien we duurzaamheid meer en meer terugkomen in de waardering van panden. Of je pand nog steeds over tien jaar een goed gebouw is voor een huurder, bepaalt voor een groot deel de waarde. Panden die een beter energielabel hebben, zijn dan ook meer waard.’ ‘Goede bereikbaarheid, per openbaar vervoer en auto, staat voorop’, zegt ook Jeroen Beimer. ‘We verwachten een trek van bedrijven van de periferie naar centrale locaties. Die perifere locaties bevatten namelijk vaak een niet-duurzaam pand, waarbij het energielabel laag ligt. Banken sorteren met hun financieringsproposities al sinds 2016 voor op het sinds 1 januari 2023 verplichte energielabel C. Ze willen zelfs hun portefeuille naar label A brengen. Als Bouwinvest hebben we alleen nog maar binnenstedelijke kantoorlocaties op of nabij een OV-hub in de portefeuille. Sinds 2021 zetten we in op deze strategie.’
Meerdere huurders staan klaar
Achmea focust bij winkels naast wijkwinkelcentra vooral op de binnensteden van grote gemeenten. Hesp: ‘Van winkelgebieden zijn dat echte entertainmentgebieden geworden. Compleet met horeca en leisure.’ Als voorbeeld noemt hij House Modernes in Utrecht. ‘Een transformatieproject van 14.484 m2 aan kantoren, retail, horeca en een fietsenstalling.’
Hij benadrukt dat de grootste pijn bij winkels als gevolg van de coronacrisis en e-commerce al is genomen. ‘Je ziet dat er voor gewilde binnenstedelijke projecten alweer meerdere huurders klaarstaan.’
‘De grootste pijn bij winkels als gevolg van de coronacrisis en e-commerce is al genomen’
Bij winkels maakt Bouwinvest onderscheid tussen convenience en experience. ‘Bij die eerste doe je de boodschappen. Dat winkelgebied kent een vast verzorgingsgebied en heeft bijvoorbeeld een supermarkt, een kledingzaak en een drogist. De kleinere convenience winkelgebieden presteren over het algemeen beter dan de grotere. Hoofdwinkelgebieden zijn na de golven van e-commerce en de coronacrisis gekrompen, maar met name bij de aanloopstraten. Winkelformules kijken veel meer naar waar ze nog willen zitten en besluiten dan in de top-5 of top=30 hoofdwinkelstraten nog wel aanwezig te zijn. Die randen worden dan weer omgezet naar woningen of kantoren.’
Water bij de wijn
Winkels, woningen en kantoren die allemaal naar het centrum van steden trekken: leidt dat tot een strijd om de binnenstad? Hesp (ARE): ‘Het gaat knellen, maar in veel gevallen kun je nog de lucht in of kun je er een gecombineerd gebied van woningen, kantoren en winkels van maken. Dat is beleggingstechnisch interessant.’
Gort (a.s.r. real estate) ziet dat het inderdaad druk wordt in de binnenstad. ‘Maar dat is geen probleem, want het concurreert niet met elkaar. Het is juist complementair. Binnensteden worden, voorzien van groen, aantrekkelijke verblijfsplaatsen met mixed-use.’ Beimer (Bouwinvest): ‘Wij zijn, net als meerdere investeerders, selectief in welke projecten we instappen. Het moet alle boxen aantikken. Is er vanuit de gebruikers genoeg vraag? Is het duurzaam genoeg? Is er vanuit de institutionele beleggers vraag?’
Wat verwachten de vastgoedinvesteerders van regionale en lokale overheden? ‘Hetzelfde als van de Rijksoverheid: meedenken’, zegt Dick Hesp meteen ‘Zoek de dialoog op met marktpartijen om te kijken wat waar nog wel kan. Daarbij kunnen ze ook kritisch kijken naar de grondprijzen die nu nog een melkkoe lijken voor veel gemeentes. En kunnen ze ruimtelijke ordeningsprocedures versnellen. Nu moet je al snel drie à vier jaar wachten totdat je daadwerkelijk kunt bouwen.’
’Waar in de vastgoedmarkt de waarderingen naar beneden zijn gegaan, zou je ook een beweging naar beneden verwachten bij de grondprijzen. Als die prijzen hoog blijven, komen vraag en aanbod niet bij elkaar en dan kom je niet tot een deal’, waarschuwt Jeroen Beimer ‘Dat is dan, net als de gestegen bouwkosten en de hogere rente, weer een drempel waar we overheen moeten zien te komen. In veel gevallen is de gemeente geen eigenaar van de grond. Maar ze de kunnen de bouw van woningen in hun gemeente wel bespoedigen door anti-speculatie-maatregelen te nemen. Daardoor oefenen ze alsnog invloed uit op de grondprijzen.’
