Ook in de provincie Utrecht komen flexwoningen nog maar langzaam van de grond. Eind oktober stonden in 7 van de 26 gemeenten tijdelijke woningen, bij elkaar ruim 2400. Verreweg de meeste gerealiseerd in Amersfoort en Utrecht. Veel gemeenten werken aan plannen of onderzoeken, maar lopen hierbij tegen allerlei moeilijkheden aan. Een groot knelpunt is het vinden van locaties, verklaarden elf Utrechtse gemeenten eerder. Als er eenmaal locaties zijn gevonden, volgen vaak bezwaren vanuit omwonenden. Met name als blijkt dat er statushouders gaan wonen.
Gemeente Nieuwkoop zoekt samen met inwoners naar geschikte locaties
Gemeente Nieuwkoop lijkt beide problemen tegelijkertijd te hebben getackeld. Nieuwkoop ligt in Zuid-Holland maar gaf begin deze maand op een congres van Provincie Utrecht over flexwonen een gewaardeerd kijkje in de keuken. Na veel weerstand van omwonenden koos de gemeente ervoor om juist samen met haar inwoners te zoeken naar locaties. De Nieuwkoopse flexwoningen waren aanvankelijk allemaal bestemd voor Oekraïense vluchtelingen. Na kritiek hierop besloot de gemeente de helft van de woningen te bestemmen voor 'spoedzoekers' uit de eigen omgeving. De weerstand verminderde echter niet. ‘We realiseerden dat het te snel ging’, vertelt Marjolein van de Ven, procesmanager bij Gemeente Nieuwkoop. ‘We zijn gestopt en opnieuw begonnen.’ De gemeente besloot een video te maken die woningzoekende een gezicht gaf. ‘Dit droeg bij, maar interesseerde directe omwonenden niet’, vertelt Van de Ven.
Gouden greep
Een gouden greep bleek om samen met omwonenden nieuwe locaties te gaan zoeken, vastgelegd in een locatieprocedure. De oproep hiertoe leverde veel reacties op en resulteerde in ongeveer honderd potentiële locaties. Naast gronden die de gemeente zelf eerder had gespot, kwamen ook gronden in beeld die de gemeente had gemist. ‘Denk aan braakliggende gronden’, vertelt Van de Ven. ‘Maar ook hebben we particuliere gronden gewonnen in samenspraak met eigenaren, die we anders niet konden krijgen.’ Via vier randvoorwaarden zijn er 28 mogelijke locaties overgebleven, waar er nu 5 van zijn geselecteerd voor verder onderzoek.
Flexwoningen zijn meestal bedoeld voor spoedzoekers, zoals studenten, starters, arbeidsmigranten, statushouders of iemand die net gescheiden is. De onlangs aangenomen Spreidingswet vergroot naar verwachting ook de vraag naar flexwoningen. Eind 2024 wil het Rijk 37.500 flexwoningen in Nederland hebben staan.
Lange termijnafspraken
Een ander veel voorkomend knelpunt voor de Utrechtse gemeenten is de businesscase. 'Hier zijn nieuwe vormen voor nodig, met name vanwege de verplaatsbaarheid van flexwoningen na de eerste periode', benadrukte Thijs Luijkx van IJKX Interim en advies tijdens zijn workshop. ‘Het is belangrijk om flexwoningen niet meer per los project te benaderen, maar per gebied’, vulde Jacos van Zelst van Versnellen Tijdelijke Huisvesting (Ministerie BZK) aan. Die adviseerde gemeenten en marktpartijen om samen goede afspraken te maken over de lange termijn. ‘Voor de exploitatie is namelijk zekerheid voor tenminste twintig jaar nodig', aldus Van Zelst. Het ministerie van BZK droeg bij aan de ontwikkeling van een speciaal model om businesscases rond te rekenen, dat getoond werd op het congres.
Businesscase in Wijk bij Duurstede door eigen grond gemeente en garanties voor de nabije toekomst
Beeld van aandachtspunten bij de realisering van een complex flexwoningen. Bron Woonkwaliteitsplan Flexwonen VLOT architecten
Een praktijkvoorbeeld van goede afspraken komt uit Wijk bij Duurstede. Deze Utrechtse gemeente realiseerde met marktpartijen 52 flexwoningen in twee jaar tijd, wat als snel wordt beschouwd. Dat lukte deels door de beschikbare gemeentegrond aan de rand van een uitleglocatie en welwillende partijen. Wat verder bijdroeg was de garantie die de gemeente gaf voor de tweede locatie na de eerste vijftien jaar, vertelde Peter Felix, van woningcorporatie NabijWonen. Daarbij is risico genomen omdat een beroepsprocedure tegen de vergunning nog loopt, vertelt hij. De verplaatsbaarheid van de woningen biedt enige speling. Als onderdeel van de businesscase blijven minstens twaalf flexwoningen in Wijk bij Duurstede permanent staan.
Flex of permanent
Dat flexwoningen daar kwalitatief al goed genoeg voor zijn, was tevens de tendens op het congres. Vandaar de breed gedeelde opmerking vanuit de plenaire zaal dat het gebruik van de term 'flexunits' z'n doel voorbij schiet. ‘Het zijn complete woningen, die door de jaren heen steeds mooier zijn geworden.'
Blijf dus niet hangen in het idee dat het allemaal maar tijdelijk is. Ontwikkel flexwoningen als permanente woningen en begin met bouwen. Dat is precies wat ook de boodschap is in het Woonkwaliteitsplan Flexwonen, gemaakt door VLOT architecten in opdracht van het College van Rijksadviseurs. Een ontwerp met kwaliteit en een doordachte procesaanpak zijn de sleutel om snel flexwoningen te realiseren. Flexwoningen zien er vaak industrieel en niet mooi uit, écht een plek waar je uit nood slechts tijdelijk zou willen verblijven. Dat helpt ook niet om draagvlak te krijgen in de omgeving en het draagt niet bij aan de businesscase. 'Met een degelijk groenplan, passende verlichting, mooie detaillering en doordacht kleurgebruik kunnen het echt gewilde woonbuurtjes worden', licht Jeroen Lemans van VLOT architecten toe.
VLOT architecten laat zien dat het anders kan in het woonkwaliteitsplan dat leest als een handboek. Zij geeft daarin vijf tips voor gemeenten om meteen al op te letten.
- Zorg bij ieder project voor een deskundig team met een architect, stedenbouwkundige, constructeur, adviseur duurzaamheid, landschapsarchitect, grafisch ontwerper, projectleider.
- Maak een lijst van adviesbureaus die affiniteit hebben met het thema en per opgave benaderd kunnen worden. Van architecten, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en constructeurs.
- Maak een longlist met 10-20 en een shortlist met 5 locaties. Door tegelijkertijd meerder locaties te onderzoeken is er voorbereid op tegenslagen.
- Betrek de buurt in een vroeg stadium en vraag naar de lokale behoefte en speel hier op in.
- Stel een team samen met mensen van B&W die mandaat krijgen om versneld beslissingen te mogen nemen.
Het congres Flexwonen vond donderdag 8 februari plaats in het provinciehuis in Utrecht. Georganiseerd door de provincie, Expertisecentrum Flexwonen, Platform31 en het ministerie van BZK | Taskforce Versnelling woningbouw. Aanwezig waren onder meer Utrechtse gemeenten, bouwers, projectontwikkelaars, kennisplatforms en gedeputeerde Rob van Muilekom.
