Inschrijven voor nieuwsbrief
Advertentie
Sociale cohesie Vastgoed Klimaatadaptatie Woningbouw

De volgende megaopgave in het fysieke domein dient zich aan

Nationale aanpak funderingsschade vereist

Funderingsproblemen kunnen zich overal voordoen, onder de oudere en nieuwere stedelijk gebieden. Beeld iStock
Auteur Marcel Bayer

29 februari 2024 om 17:55, Leestijd ca. 9 minuten


Door het lang veronachtzamen van de funderingsproblematiek krijgen gebouweigenaren, zowel woningen als ander vastgoed, de komende jaren samen een schadepost van tientallen miljarden euro’s voor de kiezen. Tenminste als er nu wat gaat gebeuren. Anders loopt het bedrag alsmaar verder op. Het probleem speelt al bij 425.000 woningen overal in het land. Een nationale aanpak is vereist om samen met de eigenaren de schade te beperken.

Funderingsproblemen kunnen zich overal voordoen, onder de oudere en nieuwere stedelijk gebieden. Beeld iStock

Het advies Goed gefundeerd, vandaag gepresenteerd door de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), liegt er niet om. Zowel in stedelijke als landelijke gebieden hebben woningen en gebouwen te maken met omvangrijke funderingsproblemen. Dat geldt ook voor infrastructuur en de openbare ruimte, maar de Rli heeft zich in dit advies, op verzoek van de demissionaire ministers van binnenlandse zaken (BZK), landbouw en natuur (LNV) en infrastructuur en waterstaat (IenW), beperkt tot gebouwen. 

De funderingsproblematiek gaat vaak gepaard met groot persoonlijk en maatschappelijk leed. Het treft vooral kwetsbare groepen, die nauwelijks geld hebben om kostbare herstelwerkzaamheden te nemen. Zo tekenden de onderzoekers verhalen op van particuliere woningeigenaren die met een woning zitten die door de schade veel minder waard is, terwijl ze geen geld hebben voor herstelwerkzaamheden en dat ook nergens kunnen lenen. 

De funderingsproblematiek gaat vaak gepaard met groot persoonlijk en maatschappelijk leed

De Rli verwijst naar de ervaringen met aardbevingsdossier in Groningen en roept de overheid op om de aanpak niet opnieuw te laten verzanden in oeverloze discussies over rechtmatigheid, maar verantwoordelijkheid te nemen en ‘naast de particuliere eigenaren te gaan staan’ om samen met hen doeltreffende maatregelen te nemen.

Stapeling van problemen

De oorzaken van funderingsproblemen zijn divers. Funderingsschade kan bijvoorbeeld te maken hebben met verlaagde grondwaterstanden, bacteriële aantasting, droogte, werkzaamheden in de omgeving van een gebouw, veroudering of fouten in de constructie. In de praktijk is er vrijwel nooit één duidelijke oorzaak van de funderingsschade aan te wijzen.

Het aanpakken van schade aan de fundering is bovendien ingewikkeld. Vaak zijn eigenaren zich (nog) niet bewust van funderingsproblemen bij hun gebouw. En als ze er wél van op de hoogte zijn, weten ze vaak niet waar te beginnen met een oplossing. De rompslomp en hoge kosten, die kunnen oplopen tot boven de 120.000 euro, leiden vrijwel altijd tot zorgen en stress. Funderingsproblemen betekenen ook voor huurders dat een periode van onzekerheid en stress aanbreekt, omdat onzeker is of zij hun woning én buurt (tijdelijk) moeten verlaten. Of omdat zij hun investering in een nieuwe keuken of badkamer verloren zien gaan.

Veel eigenaren proberen via complexe procedures de schadekosten te verhalen, maar omdat er juridisch vrijwel nooit één oorzaak is aan te wijzen leidt dit vaak niet tot een oplossing en veel frustratie. Het herstel van de schade wordt zodoende vaak noodgedwongen op de lange baan geschoven. 

Meldingen uit het hele land

Op verschillende plekken in Nederland is nu al te zien dat dit kan leiden tot een stapeling van problemen, met ernstige gevolgen voor de leefbaarheid en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. ‘425.000 woningen hebben op dit moment matig tot ernstige schade. Als je niks doet, loopt dat aantal tot 2050 zomaar op tot zo'n 700.000 tot 800.000 gebouwen met schade’, geeft Rli-raadslid en voorzitter van de adviescommissie Jantine Kriens aan. 

Harde cijfers over de omvang van de problematiek zijn er nog niet. Genoemde getallen komen uit risicoanalyses, voor het onderzoek gedaan door Deltares/TNO en Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Kriens wijst op de schademeldingen die inmiddels vanuit vrijwel alle provincies binnenkomen bij het KCAF in Utrecht. Langer al bekend is de problematiek in de veenweidegebieden, waar boerderijen en gebouwen in dorpen en steden verzakken door dalend grondwaterpeil dat nodig is voor agrarische activiteiten. 

Verder speelt het in voor- en naoorlogse woonwijken die slecht zijn gefundeerd omdat de nadruk lag op snel en goedkoop bouwen. Ook hier is het waterpeil in de loop der jaren verlaagd om waterproblemen te voorkomen. Wat de funderingsproblemen juist heeft vergroot. En in historische binnensteden lopen soms eeuwenoude funderingen extra schade op door grondwerkzaamheden zoals voor de riolering, water- en tegenwoordig ook warmtevoorziening.  

Gebrekkige informatie is de kern van het probleem

Beelden Platform Slappe Bodem/Fotografie Vincent Basler

De commissie die het advies heeft voorbereid is zelf op verschillende plaatsen gaan kijken. Kriens: ‘Dan zie je dat de problemen zich overal kunnen voordoen, onder de oudere en nieuwere stedelijk gebieden. Ouderdom telt wel mee. Zo zagen we in een wijk van honderd jaar oud die op stalen fundering was gebouw, woningen die al zo’n 80 centimeter waren verzakt. Wat denk je dat zoiets betekent voor de riolering en de leidingen?’ 

De herstelkosten voor een individuele gebouweigenaar hangen af van de werkzaamheden die nodig zijn om het probleem op te lossen. In sommige gevallen is volledig funderingsherstel onvermijdelijk. Daar komen zeer grote werkzaamheden bij kijken. Voor een gemiddeld gebouw op houten palen is daarmee zo’n € 120.000 gemoeid. In andere situaties volstaan technische maatregelen, waarbij de kosten kunnen variëren van gemiddeld 30.000-60.000 euro. 

Voorbij de juridisering

Hoewel de funderingsproblematiek in Nederland al ruim twintig jaar speelt, is een doeltreffende aanpak tot nu toe uitgebleven. Er zijn relatief weinig eigenaren die hun fundering laten herstellen. Daardoor wordt de problematiek, mede als gevolg van klimaatverandering, alleen maar groter, constateert de Rli. De al bestaande schade neemt toe. Er komen steeds meer gebouwen waar schade ontstaat. Ook blijven de maatschappelijke problemen zich opstapelen in wijken, buurten en dorpen.

Commissievoorzitter Kriens: ‘Sommige stedelijke gemeenten, waar de problemen al langer spelen en de urgentie hoog is, zoals in Zaanstad, Rotterdam, Gouda met veel cultureel erfgoed, hebben daarvoor een aanpak. Ook hebben sommige provincies subsidieregelingen, zoals Friesland voor het veenweidegebied. Maar het is veelal kleinschalig en de financiële middelen zijn beperkt.’ 

Onze analyse is dat de markt bij dit probleem niet goed heeft gefunctioneerd, benadrukt Kriens. ‘Er is geen goed beeld van de schade, en wat eraan is te doen. Kopers en verkopers van onroerend goed hebben elkaar als het ware gevangengehouden in het onbewust of bewust niet willen weten. Het zit immers onder de grond.

Onze analyse is dat de markt bij dit probleem niet goed heeft gefunctioneerd

Ook makelaars, banken vanwege de hypotheekverstrekking en verzekeringsmaatschappijen treffen blaam dat de problematiek te lang buiten beeld is gebleven, geeft de Rli aan. ‘Die gebrekkige informatie is de kern van het probleem. De individuele gebouweigenaar zit met het probleem als dat zichtbaar en bekend wordt. Juridisch gezien is die ook verantwoordelijkheid, dat blijft natuurlijk zo. Maar het probleem is te groot voor veel individuele eigenaren.’ 

Tegelijkertijd kan de overheid niet alle risico’s in de samenleving op de schouders nemen, vindt de Rli. Kriens: ‘Volgens ons moeten we de oplossing dan ook niet zoeken in vragen over wie de schuld heeft en wie verantwoordelijk is. Met de multicausaliteit van het probleem kom je daar niet uit. Wij zeggen: draai het om. Het is een nationaal probleem, dat vraagt om een nationale aanpak.’ 

Transparantie en gedeelde verantwoordelijkheid

Verbeteren van de beschikbaarheid van risico-informatie over funderingsschade staat met stip bovenaan de lijst van aanbevelingen aan de politiek. Op het moment dat die informatie wel beschikbaar is en de vastgoedmarkt op dat punt transparant kan functioneren, kunnen en moeten gebouweigenaren die verantwoordelijkheid wél nemen. ‘Uiteindelijk moeten we toe naar een informatieplicht voor de verkoper, de makelaar, de verhuurder’, legt Kriens uit. ‘Dat vertaalt zich dan eventueel in een lagere prijs, of je maakt afspraken over herstel. De koper of huurder kan dan beslissen. Maar eerst moet die informatie boven water komen, zodat eigenaren, verhuurders en makelaars zich niet kunnen verschuilen achter onwetendheid, en de koper of huurder met het probleem zit.’

Verbeteren van de beschikbaarheid van risico-informatie over funderingsschade staat met stip bovenaan de lijst van aanbevelingen aan de politiek.Beeld Platform Slappe Bodem/Fotografie Vincent Basler

In de overgang naar een transparante vastgoedmarkt pleit de Rli voor een aanpak die verder kijkt dan uitsluitend de juridische verantwoordelijkheden. De overheid moet naast eigenaren en huurders gaan staan en samen met hen werken aan een doeltreffende aanpak om funderingsschade te herstellen en daarmee de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op peil te houden. ‘Alleen wanneer het funderingsprobleem nationaal wordt aangepakt, kan er voortvarend aan oplossingen worden gewerkt, met voldoende tempo en in voldoende grote aantallen’, zo lezen we in het advies. 

Commissievoorzitter Kriens licht toe: ‘Een nationaal programma funderingsaanpak, dat wij voorstellen, is niet alleen iets van de overheid, al zien wij de Rijksoverheid wel als degene die de regie moet nemen. Omdat je meerdere overheden bij elkaar moet brengen. Je moet branches bij elkaar brengen. Denk aan makelaars, banken, verzekeraars. En je moet natuurlijk de eigenaren bij elkaar brengen. Dus je moet vanuit één aanpak zowel de preventie als het onderzoek, als het herstel en de loketfunctie neerzetten. Je hebt daar een coördinerend boegbeeld bij nodig, zoals de deltacommissaris bij het Nationaal Deltaprogramma, die zorgen voor gezamenlijke en krachtige uitvoering.’

Dit nu aanpakken is voor het volgende kabinet een uitgelezen kans om te laten zien dat we in Nederland goed bestuur kunnen vormgeven dat naast de burger staat

Op de formatietafel

En met een budget. De Rli rekent voor dat de Rijksoverheid over een tienjarige periode tot 2035 ruim 12 miljard euro dient te investeren om samen met banken en verzekeraars gebouweigenaren te ondersteunen en te ontzorgen met bijvoorbeeld subsidie- en leenmogelijkheden voor schade- en funderingsherstel. ‘Ook andere overheidsorganisaties en onderzoeksinstellingen zijn nodig om innovatie bij de aanpak te bevorderen’, voegt Kriens nog toe. 

‘Zeker, het is complex, er zijn veel partijen nodig, we stellen een strakke planning voor en het is veel geld, naast al die andere grote transities die nodig zijn. Wij denken dat er geen andere keuze is, of je moet het laten en gebouweigenaren over 20-30 jaar willen opzadelen met een veelvoud van dat bedrag aan schade. De problemen worden steeds groter en duurder; de funderingsproblematiek ontaardt dan in een funderingscrisis.’

Kriens geeft aan dat het advies bij de informateur en straks de formateur ligt. ‘Dit nu aanpakken is voor het volgende kabinet een uitgelezen kans om te laten zien dat we in Nederland goed bestuur kunnen vormgeven dat naast de burger staat.’

 

Gerelateerde Artikelen