Dit artikel staat in ROmagazine maart 2024. ROm is het vakmagazine voor gebiedsontwikeling en de fysieke leefomgeving en digitaal gratis voor ambtenaren in die domeinen. Neem nu een abonnement door je hier aan te melden.
Wonen in Goud wordt een veelzijdig complex in de Spoorzone van Gouda. Nu is dat nog een gebied met kantoren en logistiek, maar op termijn groeit het uit tot een levendig, binnenstedelijk woongebied, bij het historische stadscentrum en het NS-station. De Rijswijkse ontwikkelaar M3 maakte in 2020 de eerste plannen voor een stoer, iconisch woongebouw aan de Burgemeester Jamessingel. Een landmark, met een lage en een hoge toren, ruim tweehonderd woningen, waaronder penthouses en diverse gemeenschappelijke ruimten. Ook waren er plannen voor woon-werkunits en een groene daktuin. Onderdeel van het plan: woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland zou sociale en middenhuurwoningen afnemen in de lage toren. Het was de ideale aftrap voor de toekomstige gebiedsontwikkeling. Gemeente Gouda zag het helemaal zitten.
Toen veranderde alles. De start van de verkoop van de 113 particuliere koopwoningen (vanaf 316.000 euro tot bijna 7 ton) viel – we schrijven maart 2022 – precies samen met oorlog in Europa, oplopende hypotheekrente, dalend consumentenvertrouwen en stijgende bouwprijzen. Een half jaar later kwamen M3, Gemeente Gouda en Woonpartners tot de onaangename conclusie dat het benodigde voorverkooppercentage niet tijdig zou worden behaald. Het plan bungelde. Was er een alternatief scenario?
‘Ja,’ zegt Leendert Steijger, van ontwikkelaar M3. ‘Toen wij merkten dat kopers aarzelden, hebben we al vroeg onderzocht hoe we het plan konden aanpassen. Bijvoorbeeld door grote appartementen te transformeren naar middelgrote en kleinere. Zo zouden we beter op de beleggersmarkt kunnen inspelen. We hebben contact gezocht met een aantal beleggers en ontwikkelaars. Op voorspraak van Woonpartners is BPD benaderd.’
‘Ja,’ zegt ook Paula Sangers, ontwikkelaar bij Woonpartners, actief in de gemeenten Waddinxveen, Gouda, Zuidplas en Alphen aan den Rijn. ‘Er was ons veel aan gelegen om op deze plek sociale en middenhuurwoningen te realiseren. De nood is hoog. Wij hebben de ontwikkelaar daarom gekoppeld aan BPD Woningfonds, waarmee we kort daarvoor goed contact hadden gehad. Toen werd één plus één twee. En meer.’
‘Wij wilden per se verder, in het belang van onze huurders’ (Paula Sangers, ontwikkelaar bij woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland)
Impressie van Wonen in Goud zoals het moet gaan worden. Beeld BPD
Betaalbare middenhuurwoningen
BPD Woningfonds is het woningfonds met betaalbare nieuwbouwhuurwoningen voor de middeninkomens, dat gebiedsontwikkelaar BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD) eind 2019 heeft gelanceerd. Het beheert inmiddels meer dan duizend duurzame appartementen en eengezinswoningen binnen en buiten de Randstad, met betaalbare huren (800 tot 1100 euro per maand). ‘Naar dat soort woningen is veel vraag in Gouda,’ zegt Rebecca Haasdijk, senior asset manager BPD Woningfonds. ‘Dat bracht ons op een idee voor de oplossing: een deel van de voorgenomen koopwoningen omzetten in middenhuurwoningen. Als belegger namen wij daarmee een deel van de financiële verplichting over.’
Gelijktijdig kwam moederbedrijf BPD aan boord. Dat zette de tanden in de relatief dure koopwoningen. ‘Het leverde stevige gesprekken, ontwerpsessies en onderhandelingen op, met Gemeente Gouda, M3 en de betrokken aannemer,’ zegt ontwikkelingsmanager Niraj Sewraj (BPD). ‘Het plan moest terug naar de tekentafel. We hebben onderzocht hoe het met behoud van kwaliteit anders kon, om het haalbaar te maken voor iedereen.’ Dat lukte. Met M3 werd een samenwerkingsverband gesloten. ‘We gingen van grote woningen naar kleine woningen, plattegronden werden aangepast. Sommige dingen sneuvelden, maar er kwamen bijvoorbeeld ook buitenruimten bij,’ zegt Leendert Steijger van M3 hierover. Slotsom: BPD Woningfonds koopt via een reguliere turnkeyovereenkomst 98 appartementen. Het koopprogramma is aangepast en ziet er nu realistischer uit.
‘Iedereen is daarna gaan bewegen. Als je echt iets wilt bereiken, lukt het ook’ (Niraj Sewraj, ontwikkelingsmanager BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling)
Al met al telt Wonen in Goud straks niet 200, maar 250 woningen: 56 koopwoningen, plus 96 woningen voor Woonpartners Midden-Holland (in de lage toren) en 98 huurappartementen voor BPD Woningfonds (voornamelijk in de hoge toren). Alle woningen hebben een energielabel A++ of A+++, afhankelijk van de ligging. Begin juli vorig jaar zijn alle overeenkomsten getekend. ‘Binnen relatief korte tijd kwam een nieuw plan op tafel. Zoiets lukt alleen als iedereen van zijn plaats komt. En dan niet in de laatste plaats de gemeente Gouda, die hier zeker bestuurlijke moed heeft getoond’, aldus Niraj Sewraj.
Dakterras temidden van de woningen en appartementen. Beeld BPD
Eén belang, iedereen beweegt
De gemeente heeft steeds één groot belang voor ogen had, een doel dat verder ging dan dit ene woongebouw, geeft Gert van Dijken, programmamanager bij Gemeente Gouda, aan. ‘Er is in Gouda een enorme vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen. De Spoorzone is prima geschikt om aan die vraag tegemoet te komen. De provincie heeft ruimte gemaakt voor duizend extra woningen in dat gebied bij een ov-knooppunt. Dit plan moest echt doorgaan, er was ons enorm veel aan gelegen om hier goed uit de startblokken te komen.’
‘Al moet het bloed uit de laatste steen worden getrokken, dit moet en zal doorgaan’ (Gert van Dijken, programmamanager Gemeente Gouda)
Toen Gouda zag dat ontwikkelaars en de bouwer bereid waren om water bij de wijn te doen, gaf het groen licht voor fundamentele aanpassingen. ‘Meer woningen, maar ook kleinere woningen in plaats van grotere. Daarvoor moesten wij overeenkomsten aanpassen, financiële bijdragen leveren, subsidies verstrekken waar nodig, zonder in de gevarenzone van staatssteun terecht te komen. Maar dat is gelukt’, zegt Van Dijken. Om het concreet te maken: Gouda zag af van de winstdelingsregeling voor de gemeente, van het kostenverhaal voor bovenplanse voorzieningen en kwam over de brug met extra subsidies. Van Dijken: ‘Net als de andere partijen hebben we dus een veer gelaten. Maar net als de andere partijen hadden we de ambitie om dit door te zetten.’
BPD stelde zich op als katalysator van het proces. ‘Het helpt dan niet om een torpedo door het project te jagen. Je moet juist de goede dingen overeind houden’, zegt Sewraj. Soms zat dat bewegen in een lager financieel rendement accepteren, soms in minder extra eisen stellen, soms juist in méér doen. ‘Net iets scherper aan de wind varen’, zegt Rebecca Haasdijk hierover. ‘Dus ook niet te veel luisteren naar angstige verhalen van taxateurs die zeggen dat het niet kan, maar op je eigen expertise afgaan.’ Dat gold ook voor Woonpartners, bevestigt Petra Sangers. ‘We hebben dat met volle overtuiging gedaan, vanuit onze verantwoordelijkheid als woningcorporatie. Na veel rekenwerk konden we nieuwe afspraken met de gemeente maken.’
‘Iedereen moet verder kijken dan het eigenbelang. Dat lijkt raar in tijden van crisis, maar juist dan is het nodig’ (Erik Batenburg, Batenburg Bouw & Ontwikkeling)
Ook de betrokken bouwer steekt zijn nek uit. Erik Batenburg van het gelijknamige bedrijf uit Bergschenhoek: ‘De bouwmarkt is sterk in beweging. Dit geeft ons ruimte om ons anders op te stellen. Wij zijn bereid om iets meer risico te nemen, met name bij de koopwoningen. Of dat pijn doet? Dat weet je in de bouw altijd pas aan het eind. Maar het lijkt de goede kant op te gaan.’ Batenburg voelt zich bovengemiddeld bij het project betrokken. ‘We denken er al meer dan drie jaar over mee. BPD en M3 zijn belangrijke partners voor ons, en we houden van Gouda, min of meer onze thuismarkt. Dat maakt het verschil. Dan zet je je eerder over je eigenbelang heen.’
