Inschrijven voor nieuwsbrief
Advertentie
Ruimtelijke economie Gebiedsontwikkeling Vastgoed

Dezelfde ambities, uiteenlopende strategieën

Verbouwing van de binnenstad

E-choppers in het oude centrum van Dordrecht. Beeld Gemeente Dordrecht
Auteur Joren Bassant

18 maart 2024 om 22:15, Leestijd ca. 14 minuten


Steden interveniëren actief in binnensteden om een nieuwe functiemix mogelijk te maken en tegelijkertijd te sturen op levendigheid. Iedere stad geeft hier z’n eigen draai aan. Toch zijn er overeenkomstige lessen te leren. Zo is in Dordrecht de herstructureringsopgave beperkt en is het vooral zaak om vastgoedinvesteerders te trekken. Terwijl Heerlen juist gericht onroerend goed uit de markt haalt om nieuwe functies toe te laten. Eindhoven kiest ook voor stevige investeringen en met gedeelde verantwoordelijkheid. Drie wethouders aan het woord.

E-choppers in het oude centrum van Dordrecht. Beeld Gemeente Dordrecht

Dit artikel staat in ROmagazine maart 2024. ROm is het vakmagazine voor gebiedsontwikeling en de fysieke leefomgeving en digitaal gratis voor ambtenaren in die domeinen. Neem nu een abonnement door je hier aan te melden. 

Winkelen was decennialang de primaire functie in binnensteden en dat ging zelfs ten koste van de woonfunctie. Tegenwoordig ontwikkelt de binnenstad zich steeds meer als mixed-usezone met een verscheidenheid aan activiteiten: winkelen, horeca, wonen, ontmoeting, maar ook economische en maatschappelijke functies zoals cultuur en onderwijs.

Dordrecht zet bijvoorbeeld sterk in op toerisme en cultuur vanwege de strategische ligging op de route tussen België en Nederland. Juist omdat de stad, net als bijvoorbeeld Schiedam, te maken heeft met een beperkte koopkracht van bewoners en daarmee een beperkt draagvlak voor voorzieningen. De Voorstraat, als hart van de historische binnenstad en dicht tegen de Oude Maas aan, kampt door de wat excentrische ligging al langer met leegstand en verloedering. ‘Wij moeten extra ons best doen om dit gebied in de looproute van bezoekers te krijgen’, vertelt wethouder Maarten Burggraaf (stadsontwikkeling, binnenstad). Dat lijkt voorzichtig te lukken. Met nieuwe, vooral kleine lokale winkels, waar toeristen op afkomen, leeft het meest problematische deel van de straat weer wat op.

Compactere binnenstad

In 2022 presenteerde de oudste stad van Holland een visie op de toekomst van de binnenstad. Speerpunten daarin zijn een compacter kernwinkelgebied en verschillende kwaliteitsclusters krijgen; elk met een eigen identiteit. Zo ontwikkelen horeca en ontspanning zich zoveel mogelijk in een eigen gebied. ‘In een succesvolle toeristenstad merk je als bezoeker precies waar de winkels zijn en wanneer je een ander gebied binnenloopt. Dat moeten wij ook scherp krijgen’, legt Burggraaf uit.

De historische binnenstad van Dordrecht, wat excentrisch gelegen ten opzichte van het stadshart. Wethouder Burggraaf: ‘Wij moeten extra ons best doen om dit gebied in de looproute van bezoekers te krijgen’ Beeld Gemeente Dordrecht

De wethouder, die trekker is van de G40-themagroep Vitale Binnensteden, vertelt dat de gemeente ook constateerde dat de ontwikkeling van de binnenstad beter moet worden aangestuurd. Daarvoor bestaat sinds december het Binnenstadsbedrijf Dordrecht (BBD): een samenwerking van de gemeente, vastgoed en de ondernemers op gelijkwaardige basis. Burggraaf: ‘We leggen alle drie een gelijke financiële bijdrage in, goed voor een jaarlijks investeringsbudget van zes ton. Voor de langdurige doorontwikkeling van de binnenstad reserveerde de gemeente zelf veertig miljoen euro.’

‘Nauwe samenwerking op een gelijkwaardige, niet vrijblijvende manier en een gedeelde visie’

Vanuit het Binnenstadsbedrijf werkt Dordt voor de periode 2021-2026 aan drie hoofddoelen: gastvrijheid, minder winkeloppervlakte en slimme toepassingen die positief bijdragen. ‘Per gebied kijken we naar het type invulling dat we nastreven en welke doelgroep daarbij hoort’, aldus de wethouder. Een aantal plekken laten op die manier nog potentieel liggen. Zoals het Statenplein, nu tweemaal per week een drukbezochte markt, maar op andere dagen een lege stenen vlakte. ‘We verplaatsen de markt naar het Bagijnhof, zodat op het Statenplein meer ruimte vrijkomt voor vergroening of evenementen. Deze transformatie wordt deels bekostigd met subsidiegeld van het Rijk. Voorwaarde is wel dat het Bagijnhof autoluw wordt en dat er meer parkeergelegenheid aan de rand van de stad komt.’ 

Samen optrekken

De samenwerking tussen binnenstadclusters werpt z’n vruchten af, weet Burggraaf. ‘Een van onze platenwinkels blijft het goed doen, omdat er horeca naast zit.’ De grote zaken die wel verdwijnen, maken boven plaats voor woningen en winkels op het straatniveau. ‘Daar is zeker ruimte voor in de binnenstad, als we het maar zorgvuldig aansturen, zegt Burggraaf. ‘De horecaconcentratie sluit hier al goed op aan, maar ook daar verschijnen meer woningen, terwijl de reuring van cafés daar altijd de boventoon zal voeren.’ 

Bagijnhof, Dordrecht, waar de markt naartoe verhuist. Het gebied moet dan wel autovrij worden. Beeld TTStock iStock

Het aansturen van deze nieuwe binnenstadbalans is een enorme uitdaging, benadrukt de wethouder, maar dankzij het Binnenstadsbedrijf maken de gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers wel stappen. ‘Nauwe samenwerking op een gelijkwaardige, niet vrijblijvende manier en een gedeelde visie zijn voorwaardelijk voor een levendige en winstgevende binnenstad. Als gemeente hebben we aardig wat investeringsgeld gereserveerd, maar dat geven we alleen uit als de andere partij mee-investeert.’ Niet te voorkomen is dat sommige ondernemers of vastgoedeigenaren buiten het nieuwe ecosysteem vallen, erkent Burggraaf. ‘Voor hen wordt het vastgoed mogelijk minder waard’, erkent hij. ‘Juist daarom is een gezamenlijke langetermijnvisie belangrijk, zodat betrokkenen daarin kunnen meegaan of niet.’ Vanuit de gemeente is een accountmanager aangesteld om vastgoedpartijen en ondernemers rondom de binnenstad te begeleiden. En om nieuwe partijen aan te trekken. 

De verschillende wensen van vastgoed, ondernemers en gemeente lopen niet zo ver uiteen, constateert Burggraaf. ‘We hadden discussie over de omvang van het kernwinkelgebied. Waar de ondernemers dit gebied graag zagen groeien, mocht het van de vastgoedpartijen kleiner. Uiteindelijk is gekozen voor een middenweg.’

Saneren en opvullen van gaten

Ook voormalige mijnbouwstad Heerlen besloot dat de binnenstad, die worstelde met veel leegstand, compacter moest, vertelt wethouder Jordy Clemens (centrumontwikkeling). ‘Vervolgens hebben we onszelf de vraag gesteld welke nieuwe functies we kunnen toevoegen aan de binnenstad. Met vastgoedpartijen maken we afspraken over waar we wat toevoegen en waar transformatie wenselijk is.’ Daar bleef het niet bij. Clemens: ‘Je kunt publiekrechtelijke instrumenten inzetten, investeringen stimuleren door derden of zelf creëren. We doen het alle drie en hebben daar al ruime ervaring mee.’ 

Tijdens de steenkolenwinning reikten de bomen tot in de hemel, maar de mijnsluiting sloeg een gat in het centrum van de stad, die vervolgens massale leegstand kende voor ander steden daar mee te maken kregen. Heerlen was ook een van de eerste steden met een onderscheidende retailaanpak, mede geïnitieerd door Stadsregio Parkstad waar Heerlen deel van uitmaakt. Zo sloten Parkstad en Aldi in 2016 het “Aldi-convenant”, dat voorzag in goede locaties voor filialen van de supermarkt in centra van de verschillende kernen, mits Aldi “buitenlocaties” opgaf. 

De Structuurvisie economie Zuid-Limburg (Svrezl) legde de basis voor het wegbestemmen van overtallige winkelmeters. En Stichting Streetwise ontwikkelde vanuit Heerlen de succesvolle ondernemersgerichte aanpak die het, met steun van het regiobureau, over heel Parkstad uitrolde. 

Heerlen pakte zelf een actieve rol door samen met vastgoedpartners stukken stad, die met veel leegstand kampen, te saneren en te herontwikkelen. ‘Een voorbeeld daarvan is de transformatie van het Schinkelkwartier aan de rand van het centrum. Wij hebben als gemeente winkelcentrum De Plu aangekocht en gesloopt.’ In juli 2020 tekende de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met ontwikkelaar VOC Jongen om hier 98 woningen te realiseren, samen met een binnenterrein. Rondom dit binnenterrein, tegenover Parkstad Theater, zorgt de gemeente vervolgens weer voor een programma en evenementen dat volgens Clemens bijdraagt aan de levendigheid van het centrum.

Nieuwe dragers: cultuur en onderwijs

Als derde strategie voegt de gemeente Heerlen de functies cultuur en onderwijs toe aan het centrum. Wethouder Clemens: ‘We zijn ooit gestart om de grijze muren te veranderen in canvassen voor kunst. Daarvoor haalden we streetartartiesten van naam en faam uit de hele wereld naar Heerlen om met hun murals betekenis en kleur aan de openbare ruimte toe te voegen.’ Aanvankelijk hadden sommige eigenaren hier nog wel moeite mee, vertelt Clemens. Uiteindelijk zagen die ook de meerwaarde van de streetart en de murals in, waarmee Heerlen zich een “urban” profiel aanmeet voor zover de stad dat nog niet had, en zich ging onderscheiden van het mooi historische maar ook wat truttige Maastricht. 

Mural aan de gevel van Quatro in Heerlen. Streetartartiesten van naam en faam uit de hele wereld voegen met hun murals betekenis en kleur aan de openbare ruimte toe. Beeld Gemeente Heerlen

Clemens noemt nog wat aanwinsten voor de binnenstad. ‘We hebben het Mijnmuseum uitgebreid en naar het centrum gehaald en poppodium de Nieuwe Nor is grondig verbouwd en uitgebreid. Met de nieuwe grote zaal voor 600/700 bezoekers is er nu voor alle acts een podium en is de 'Keten van popmuziek' gesloten. In het iconische Royal Theater Heerlen is nu filmhuis De Spiegel gevestigd.

De échte gamechanger moet de komst van nieuwe onderwijsvoorzieningen worden

Ronduit spectaculair is het voornemen om de leegstaande monumentale Sint-Franciscus van Assisikerk tot zwembad te transformeren. Het kerkbestuur is erg enthousiast en naar verwachting gaat het zwembad in 2026 open. Clemens: ‘De pastoor heeft aangeven een eerste duik te zullen nemen.’ 

Een échte gamechanger voor het centrum moet de komst van nieuwe onderwijsfuncties worden. De wethouder: ‘Heerlens centrum had op een gegeven moment geen onderwijsinstellingen meer. Met het vertrek van de studenten vertrokken ook de medewerkers van hun onderwijsinstellingen. We hebben de afgelopen jaren heel hard geïnvesteerd om die situatie te herstellen.’

De gemeente koopt nog steeds strategisch vastgoed op in het centrum om ruimte te scheppen voor verplaatsing van onderwijsinstellingen. ‘Zuyd Hogeschool kiest ervoor om met vijfduizend studenten, medewerkers en onderzoekers naar Heerlen Centrum te komen. Daarvoor verwerven we Promenade 1. Ook andere opleidingen en middelbare scholen komen naar het centrum, goed voor duizenden scholieren en medewerkers.’ De Akense technische universiteit RWTH opende in september een filiaal in het voormalige IBA-kantoor in hartje Heerlen: het New Regional Bauhaus. De Duitsers bieden hier al één opleiding aan: de Engelstalige master Transforming City Regions. ‘Een betere plek voor zo’n opleiding is niet te vinden’, vindt Clemens.

Steun in de rug door regiodeal

‘Heerlen heeft een aantal bijzonder dingen’, zegt Clemens. ‘We hebben weinig last van de wet van de remmende voorsprong. We hebben ruimte. Maar wat je ook niet moet onderschatten is de ruimte in de harten en hoofden van de mensen die hier zijn. Heerlen is de tweede migratiestad van Nederland na Amsterdam in de Gouden Eeuw. Dat maakt mensen hier onbevangen. Als er een muziekoptreden is in Heerlen proef je die onbevangenheid.’

Impressie van het zwembad in de Sint-Franciscus van Assisikerk, wat een klapstuk moeten worden van de binnenstadtransformatie in Heerlen. Beeld Gemeente Heerlen

Heerlen en heel Parkstad profiteren zeker van de “giga-investeringen” door overheden en marktpartijen in de kernen, waarbij sterk geleund wordt op de Regio Deal Parkstad. Parkstad kreeg veertig miljoen euro van het Rijk, de regio investeerde zelf nog eens veertig miljoen. ‘Daar hebben we als overheden de basis gelegd, leegstand opgekocht en andere strategische investeringen gedaan. De volgende stap is aan de markt. Ik vind het niet de rol van de gemeente om horeca en woningen te bouwen. De markt pakt het gelukkig op. Een belegger als VOC gaf aan te geloven in het grotere plaatje. Dat is het beste dat je kunt bereiken.’ 

‘Heerlen is de tweede migratiestad van Nederland. Dat maakt mensen hier onbevangen’

Zelf investeert Gemeente Heerlen ruim 177 miljoen euro in de versterking van het centrum, zoals de herinrichting van de openbare ruimte, de nieuwbouw van het stadskantoor en in erfgoedprojecten. Dat helpt om marktpartijen net even over de streep te trekken om hun deel te doen, is de overtuiging van Clemens. ‘De komende jaren blijven we investeren in het halen van onderwijs naar de binnenstad, in de openbare ruimte en de woonfunctie. De verwachting is dat we hiermee samen met de diverse marktpartijen en onderwijsinstellingen tot een investering in het centrum komen van zo’n zeshonderd miljoen euro’, aldus de SP-wethouder.

Gedeelde verantwoordelijkheid

In de binnenstad van Eindhoven is de landelijke trend terug te zien: minder focus op winkelen, meer focus op vernieuwing en zorgvuldige menging. Als centrum van de Brainportregio is de binnenstad een belangrijke hotspot, waar ook menig inwoner van een van de 21 omliggende dorpen een dagje heen gaat. ‘Retail en horeca blijven daarom een belangrijke functie vervullen’, zegt wethouder Monique Esselbrugge. Zij heeft de binnenstad in haar portefeuille. ‘Wel zien we een snelle wisseling van winkels. Daar hebben we speciale matchmakers voor aangesteld die bedrijven of nieuwe retailers zoeken die goed op die plek passen.’

Toch verdwijnen er in Eindhoven ook winkels die plaatsmaken voor woningen. ‘En voor cultuur of maakplaatsen’, vult de wethouder aan. ‘Deze passen bovendien goed in de plinten, zoals we zien bij het Schellenskwartier en het Stationsgebied.’ Verder krijgt de stad meer ruimte voor groen en ontmoeting en minder ruimte voor auto's. Op den duur moeten de grote parkeergarages naar de randen verhuizen, waardoor meer ruimte vrijkomt voor ondergrondse fietsenstallingen.

‘Gedeelde verantwoordelijkheid is essentieel om te kunnen ontwikkelen’

Om de vastgoedpartijen mee te nemen in deze ontwikkeling is enige tijd geleden een bedrijveninvesteringszone (BIZ) opgesteld. In vijf Eindhovense gebieden werken de gemeente, het vastgoed en de ondernemers op die manier samen aan een gebied, waaronder de binnenstad. Esselbrugge: ‘Voor dit gebied legt de BIZ jaarlijks bijna 850.000 euro bij elkaar. Aangevuld met extra middelen van de gemeente werken we hiermee samen aan bijvoorbeeld de Binnenstadsdeal 2022-2024. Hierin staan doelen in waar alle partijen zich verantwoordelijk voor voelen.’

Die gedeelde verantwoordelijkheid is essentieel om te kunnen ontwikkelen, zegt Esselbrugge. Daarom zitten de partijen een paar keer per jaar samen aan tafel. ‘Een concrete stok achter de deur heeft de BIZ niet, maar als je als vastgoedpartij of ondernemer niet meedoet, gaat het je uiteindelijk geld kosten als je achter de ontwikkeling aanloopt.’ 

Naar dynamische binnensteden

Voor de uitvoering van de BIZ heeft de samenwerking een binnenstadsregisseur aangesteld, die namens de drie partijen aan de plannen trekt en partijen aanspreekt als dat nodig is. Daarnaast bestaat Stichting Binnenstad Eindhoven (SBE), een koepel voor Eindhovense ondernemers die tweewekelijks vergadert. De wethouder: ‘Dit is vanuit henzelf ontstaan en is voor ons al jaren net zo vanzelfsprekend als de BIZ.’

De samenwerking van de BIZ-partijen loopt niet altijd soepel, geeft ze ook aan. Neem het thema vastgoedverduurzaming. ‘We moeten het vastgoed en de ondernemers er vaak bewust van maken dat ook zij hier op termijn van profiteren. Dat gaat makkelijker bij de wat meer betrokken vastgoedeigenaren, maar moeilijker bij eigenaren die met name grote ketens huisvesten.’ Deze bewustwording vraagt de nodige communicatie vanuit de gemeente. Het is überhaupt moeilijk om sommige vastgoedeigenaren met grote winkelketens te betrekken bij de binnenstad, vervolgt Esselbrugge. ‘Het contact verloopt niet altijd makkelijk en als ze plotseling vertrekken is zo’n groot winkelpand niet automatisch weer gevuld. Daarop volgt het gevaar dat leegstand andere leegstand aantrekt.’ 

Het Septemberplein in Eindhoven. Naast meer wonen komt er in het centrum meer ruimte voor cultuur of maakplaatsen, voor groen en ontmoeting, en minder voor auto's. Beeld amoklv 1Stock

Dit probleem deelt de gemeente Eindhoven met andere grote steden die ook vorig jaar de City Deal Dynamische Binnensteden tekenden. Via deze City Deal werken tien steden waaronder Dordrecht, drie ministeries en drie organisaties (Platform31, INretail, Retail Innovation Platform) aan leefbare en aantrekkelijke binnensteden. ‘De deelnemende steden uit deze City Deal herkennen hindernissen rondom de ontwikkeling van elkaars binnensteden. Zoals het contact met beheerders van grote ketens die ook in hun centra zitten’, vertelt Esselbrugge. ‘Bij de komende gesprekken gaan we met verschillende steden bespreken hoe we hier effectiever aan werken.’

Gerelateerde Artikelen