Dit artikel staat in ROm april 2024 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een abonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.
Volgens afspraak met minister Hugo de Jonge, van onder meer wonen en ruimtelijke ordening, zouden de woningcorporaties tot 2030 een kwart miljoen sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Deze feitelijke verdubbeling van de bouwproductie kwam in zicht door het afschaffen van de verhuurderheffing, waardoor er jaarlijks circa 1,7 miljard euro aan investeringsruimte bij corporaties vrijkomt. Maar de markt zit momenteel zo tegen, dat het twijfelachtig is of die cijfers worden gehaald. Met name bouw-, materiaal- en rentekosten zijn geëxplodeerd, terwijl er ook een nijpend tekort is aan arbeidskrachten bij bouwbedrijven.
Het verdienmodel van corporaties staat onder druk, legt Van Rijn uit. Tenzij de overheid de sector tegemoetkomt. Te beginnen met de fiscale behandeling van corporaties. ‘We zuchten onder de vennootschapsbelasting. Dat betekent dat corporaties die geen aandeelhouders of winstoogmerk hebben, wel winstbelasting betalen. Terwijl je die middelen nodig hebt voor nieuwe
Fiscale en financiële prikkels
De discussie over de fiscale behandeling van corporaties krijgt een extra dimensie nu er een beroep op ze wordt gedaan om het middenhuursegment uit het slop te trekken. Beleggers trekken zich daaruit terug vanwege gestegen kapitaallasten en de op handen zijnde limitering van de huren door de Wet betaalbare huur. Van Rijn geeft aan dat corporaties graag middenhuurwoningen onder de duizend euro per maand willen aanbieden, maar dat ze daar dan wel bij geholpen moeten worden. Bijvoorbeeld met geborgde leningen, zoals die bij Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gelden. ‘Als corporaties via de achtervangconstructie van het WSW ook voor middenhuurwoningen goedkoper kunnen lenen, dan zijn corporaties beter in staat middenhuurdoelstellingen te realiseren.’
'Juist commerciële partijen hebben afgelopen decennium gefaald om nieuwe middenhuurwoningen te realiseren die betaalbaar zijn voor mensen met sleutelberoepen'
Volgens Van Rijn hebben juist commerciële partijen afgelopen decennium gefaald nieuwe middenhuurwoningen te realiseren die betaalbaar zijn voor mensen met sleutelberoepen, zoals de spreekwoordelijke politieagent, onderwijzer en verpleegkundige. Die verdienen te veel voor een sociale huurwoning en vaak te weinig voor een koophuis. Dit terwijl juist die beleggers vijftien jaar geleden met succes lobbyden voor een gelijk speelveld tussen de private aanbieders en corporaties. Sindsdien mochten corporaties uitsluitend nog sociale huurwoningen bouwen, verhuren en beheren.
Harde plancapaciteit
Locaties, procedures en capaciteit zijn volgens Van Rijn de grootste andere bottlenecks om de woningbouw aan te zwengelen. ‘Het aanwijzen van locaties is een moeizaam proces. De plancapaciteit is er, maar de hardheid van de plannen is een tweede.’ Hij is blij met de regionale versnellingstafels om de prestatieafspraken waar te maken, samen met corporaties en marktpartijen. ‘Zachte plannen hardmaken en bestaande plannen tot uitvoering brengen is prioriteit nummer één.’ Als dit door stroperige procedures alsnog niet lukt gaat de Wet versterking regie volkshuisvesting volgens hem een noodzakelijke stok achter de deur zijn. Die moet de nationale overheid meer bevoegdheden geven om, waar het stokt, knopen door te hakken.
‘Alle opties, binnen- én buitenstedelijk, moeten openliggen’
Van Rijn benadrukt dat alle opties, binnen- én buitenstedelijk, daarbij open moeten liggen. ‘We kunnen het ons niet veroorloven om in die discussie te blijven hangen. We zullen het allebei moeten doen. Binnenstedelijk kun je profiteren van bestaande infrastructuren, maar loop je ook tegen andere uitdagingen op. Buitenstedelijk kun je misschien sneller bouwen, maar zul je meer geld moeten steken in ontsluiting. Het is alle hens aan dek, tot en met het straatje erbij.’
Samenwerken en nieuwe combinaties
Voor de opstelling van provincies die de Ladder voor duurzame verstedelijking streng bewaken, waardoor menig uitlegproject sneuvelt of grote vertraging oploopt, heeft Van Rijn begrip. ‘De ruimtelijke puzzel die provincies moeten leggen, is nu eenmaal een stuk ingewikkelder geworden met ruimteclaims vanuit landschap, natuur, energietransitie, werken en landbouw. Het is én water, én wonen, én natuur, én energie, én klimaat.’ Met meer betrokken partijen en belangen zijn lange planprocedures nou eenmaal onvermijdelijk, beseft Van Rijn. Ik zegt wel eens : we praten acht jaar over een woning die we in twee jaar kunnen bouwen.
Wat zou schelen is als gemeenten meer ambtelijke capaciteit zouden hebben om al dat beleid, de plannen en de procedures behoorlijk uit te voeren. ‘Een oplossing zou zijn als gemeenten, provincies, corporaties en projectontwikkelaars veel meer bij elkaar gaan zitten en hun capaciteit bundelen. Bij een grote gebiedsontwikkeling moet je daar misschien een aparte organisatie voor maken. Maar het gaat erom dat je elkaar een beetje helpt.’ Als voorbeeld noemt hij de combinatie van woningbouw, agrarische bedrijvigheid en natuurontwikkeling. Af en toe zit hij aan tafel met boerenlobbyorganisatie LTO. ‘Het gaat het niet zozeer over conflicterende ruimteclaims, maar over de vraag hoe nieuwe combinaties kunnen worden gemaakt van wonen en boeren. Ik droom er weleens van dat we drie nieuwe steden bouwen waarin we laten zien hoe natuur, milieu, wonen, werken en landbouw gecombineerd kunnen worden. Het zal moeilijk zijn, maar niet onmogelijk.’
Dempend effect
Woningcorporaties zouden een veel actievere rol bij gebiedsontwikkeling moeten spelen om beter te kunnen sturen op de realisatie van voldoende betaalbare huurwoningen, vindt Van Rijn. ‘Het eenvoudigst is dat als je eigen grond hebt met nog wat ruimte om in te breiden, zoals Rochdale nu doet in Amsterdam Nieuw-West.’ Maar corporaties hebben in het algemeen weinig grondpositie en actief grondbeleid draagt risico’s in zich die de betaalbaarheid onder druk kan zetten, legt Van Rijn uit. Een oplossing zou volgens hem kunnen zijn dat corporaties in het beginstadium van een gebiedsontwikkeling al aanschuiven bij de ontwikkelende partijen en de gemeente.
‘Duidelijkheid vooraf heeft een dempend effect op grondprijzen en daarmee op betaalbaarheid’
‘Corporaties schoven in het verleden meestal pas aan als gemeenten, ontwikkelaars en soms beleggers al verregaande afspraken hadden gemaakt. Resultaat was dat de woningprijzen te hoog werden en het werkelijke aandeel betaalbare huur en koop minimaal. We zien de gevolgen daarvan nu op de woningmarkt.’
Door als corporatie vroegtijdig bij een gebiedsontwikkeling mee te doen, kun je dit voor zijn, meent Aedes-voorzitter Van Rijn. Hij ziet het beleid van minister De Jonge om dertig procent sociale woningbouw te borgen met de Wet versterking regie volkshuisvesting als steun in de rug. ‘Duidelijkheid vooraf heeft een dempend effect op grondprijzen en daarmee op betaalbaarheid. Het gaat niet alleen om de vraag wát je mag bouwen, maar ook wat je denkt te mógen bouwen. Hoge verwachtingen op megawinsten leiden tot speculatie en hebben grondprijzen opgestuwd.’
Hoe dan ook moet het Rijk dieper in de buidel tasten om de ambitieuze aantallen betaalbare woningen te realiseren'
Hoe dan ook moet het Rijk dieper in de buidel tasten om de ambitieuze aantallen betaalbare woningen te realiseren, zegt Van Rijn met klem. ‘De woningbouwimpulsgelden en startsubsidies zijn zeer welkom, maar volstrekt onvoldoende. Locatiesubsidies zijn onvermijdelijk, zoals die er waren in de Vinex-tijd. Toen bedroegen die twee procent van het bbp.’ Gezien het belang dat de formerende partijen in hun partijprogramma’s hechten aan wonen, heeft Van Rijn goede hoop dat de overheid weer gaat inzien dat volkshuisvesting een structurele investering vergt. ‘Waar een wil is, is een woning’, zegt hij tot slot.
