Dit artikel is gepubliceerd in ROmagazine, maart 2021, in het themanummer over 14 NOVI-verstedelijkingsgebieden 

Groningen groeit. We lezen het in de gemeentelijke visies en plannen. Leidend voor de stedelijke ontwikkeling is de omgevingsvisie The Next City uit 2018. Groningen groeit door naar zo’n 250.000 inwoners en doet dat met vol vertrouwen want de stad is de grote trekker in Noord-Nederland, populair bij jong en oud. Ook hier is de druk op de woningmarkt hoog, vooral voor starters en doorstromers. Het stadsbestuur heeft de ambitie om 20.000 nieuwe woningen te realiseren tot 2030, in een stedelijke omgeving dicht bij de oude stad zodat die te voet, met de fiets en met openbaar vervoer goed te bereiken is. Beide gebieden bieden die mogelijkheid. Daarvoor moet de ontsluiting in beide gevallen wel een stuk beter. 

Wethouder Roeland van de Schaaf: “Zowel De Suikerzijde als de Eemskanaalzone zijn de twee meest geschikte locaties om tempo te maken en te voldoen aan de urgente vraag naar zowel woningen als naar werklocaties dicht bij huis. We hebben meerdere locaties waar we willen ontwikkelen, maar deze zijn het meest kansrijk vanuit verschillende perspectieven. Dat ze zo dicht tegen de bestaande stad aanliggen, is een van de grootste voordelen. Het is zonder meer een groot voordeel dat we voor De Suikerzijde alle grond in handen hebben. We kunnen zelf de regie voeren.” 

Met eigen grond en uitsluitend tijdelijke functies is onderhandelen over het programma van De Suikerzijde met ontwikkelaars, corporaties en beleggers een stuk simpeler dan bij de Eemskanaalzone. Daar zitten nog veel bedrijven, die voor een deel blijven zitten. Bovendien hebben ontwikkelaars en investeerders daar al eerder belangrijke stukken van de grond verworven. “We hebben daar voor het eerste plan veel tijd moeten steken in het zoeken naar de juiste samenwerkingsvorm”, vertelt de wethouder. Dat is afgelopen zomer gelukt. Met een Akkoord op Hoofdlijnen tussen de gemeente, drie ontwikkelaars en twee corporaties voor de bouw van Stadshavens, dat daarmee de eerste fase is in de herontwikkeling van de Eemskanaalzone. Er wordt nu gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst tussen de partijen in Stadshavens. 

Groningen: De Suikerzijde en Eemskanaalzone

Aantal woningen. 5.000 (Suikerzijde), 2.400 (Stadshavens)

Oppervlakte. 165 ha (Suikerzijde), 34 ha (Stadshavens)

Planningshorizon. Voor De Suikerzijde heeft het ontwerpbestemmingsplan voor het eerste deelgebied ter inzage gelegen, vaststelling gepland voor de zomer; de bouw start in 2023. Voor Stadshavens wordt het ontwerp-omgevingsplan voorbereid, vaststelling gepland in 2022; start bouw gepland in 2023.

De Suikerzijde: een stoere en gemengde stadswijk

Op de plek waar eens de zoete walm van de Suikerunie-fabriek hing, een enorm gebied van 165 hectare dat voor de meeste Groningers een no-goarea’s was, hebben sinds de financiële crisis cultuur, creativiteit en de natuur de boel overgenomen. Op het voormalige voorterrein heeft zich door tijdelijk gebruik inmiddels een gebied ontwikkeld dat voor de stedelingen een welkom ‘ventiel’ is voor de oude, dichtbebouwde stad; een plek waar je lekker kunt uitwaaien, evenementen kunt bijwonen en je ding kunt doen. Aansluitend daarop wordt nu ook de permanente ontwikkeling ter hand genomen.

De Suikerzijde, het voormalige Suikerfabriekterrein aan de rand van de stad Groningen. Beeld Gemeente Groningen

In de gemeentelijke plannen voor De Suikerzijde gaat het noordelijk deelgebied, qua oppervlak ongeveer een derde van het geheel, het eerst op de schop. Direct aansluitend op de oude stad aan de overkant van het Hoendiep en nu nog uitsluitende bereikbaar via de spreekwoordelijke Bietenbrug. 

Eindelijk kan de gemeente hier aan de slag. Er waren al eerder plannen. Zeker toen de toenmalige eigenaar Cosun, de voormalige Suiker Unie, in 2008 besloot de activiteiten met onmiddellijke ingang te stoppen als gevolg van aangepast EU-beleid voor de suikerbietenproductie. Midden in de banken- en kredietcrisis van die jaren was het niet mogelijk om de herontwikkeling ter hand te nemen. Daardoor zat de gemeente met een forse lap grond en bijbehorende financiële last. Toch kon ze de grond in handen houden. 

De ontwikkeling van Suikerzijde is een uniek avontuur, zo’n groot vrijwel leeg gebied op nog geen twee kilometer van de Grote Markt
  

In de tussentijd werd het gebied deels aan de stad teruggegeven. Een groot deel van de fabriek werd gesloopt, op de oude schoorsteen en het zeefgebouw na. Daar konden vervolgens de afgelopen jaren tijdelijke bedrijvigheid en vooral culturele activiteiten plaatsvinden. Van der Schaaf: “De afgelopen jaren hebben veel Groningers kennis kunnen maken met het gebied dat daarvoor gold als een verboden stad ” Op het uitgestrekte terrein met onder meer de vloeivelden, waarvan een gedeelte in bruikleen werd gegeven aan het mbo-onderwijs, kreeg de natuur vrij spel.

Flexibele aanpak

Groningen kiest voor verdere verdichting van de bestaande stad en met De Suikerzijde kan dat de komende jaren gaan gebeuren. Er komen vijfduizend woningen, zowel stadshuizen, vrijstaande woningen, collectieve blokken en hoogbouw. De herontwikkeling houdt rekening met de bijzondere kwaliteiten van het gebied zoals de behouden industriële gebouwen en kades, het landschap van de voormalige vloeivelden, veel groen en water. 

Plankaart Suikerzijde met het gebied boven het spoor waar de ontwikkeling gaat beginnen. Gemeente Groningen

De gebouwde omgeving zal duurzaam zijn: de woningen zijn energieneutraal en klimaatbestendig. Goede leefkwaliteit voor mens en dier is het leidende principe. En daaronder valt natuurlijk klimaatadaptatie: verkoeling bij hitte en de opvang van overvloedig regenwater. Ook sociale duurzaamheid verhoogt de leefkwaliteit: wandelen, fietsen, spelen, actief ontspannen, ontmoeten en groenbeleving staan centraal. “De auto mag geen dominante plek krijgen, ook om verkeersoverlast voor de omgeving te voorkomen”, aldus de wethouder. Er komt een maximale parkeernorm en parkeren gebeurt in principe niet op straat en alleen in collectieve voorzieningen. 

Vanwege de lange looptijd heeft de structuurvisie een globaal en indicatief karakter. Het plan is geen blauwdruk, maar bevat de hoofdprincipes voor de inrichting en ontwikkeling van dit nieuwe stadsdeel. Met deze flexibele aanpak hoopt de gemeente te kunnen inspelen op de markttrends, nieuwe inzichten en maatschappelijke prioriteiten. 

In de structuurvisie wordt De Suikerzijde beschreven als een stedelijk gebied, met een herkenbare structuur en eenzelfde diversiteit als in de binnenstad en de Hortusbuurt. Dat was het eerste Groningse uitbreidingsgebied in de zeventiende eeuw. De heldere lijnen en bouwvlakken die in de loop der tijd verschillend zijn ingevuld, hebben gezorgd voor een heel aantrekkelijke, gevarieerde en groene wijk met veel hofjes, gasthuizen en later nieuwbouw van de universiteit. Zo verkleurt De Suikerzijde ook van compact, stenig en robuust inclusief industrieel erfgoed op het oostelijke voorterrein, naar meer landschappelijk met groen en water in het westelijke gebied. In de visie wordt gesproken van een groen-stedelijk woonmilieu, in aansluiting op omliggende wijken zoals De Buitenhof. “In de oorspronkelijke plannen was de intentie dit gebied als eerste te ontwikkelen. De vraag naar stedelijk wonen is echter dermate groot, dat we er in 2018 voor hebben gekozen te starten met de noordkant van De Suikerzijde”, legt de wethouder uit. Daarom is de structuurvisie hier al verder uitgewerkt en geconcretiseerd in een stedenbouwkundig plan. 

Het ontwerpbestemmingsplan voor de noordkant en de ontwerp-Structuurvisie voor het hele gebied hebben tot eind januari ter visie gelegen. De definitieve vaststelling zou voor de zomer moeten plaatsvinden. Wethouder Van der Schaaf verwacht geen onoverkomelijke bezwaren. Bewoners in de omgeving hebben eerder aangegeven zich vooral zorgen te maken over de toenemende verkeersdrukte en het verlies aan groen. “Daar gaan we heel zorgvuldig mee om. We doen er alles aan om goede alternatieven voor de auto te bieden, we passen waardevol groen maximaal in en ook al gaat het om stedelijk wonen, de openbare ruimte wordt groener en ruimer dan je misschien in een stad zou verwachten.”

Bereikbaarheid en ecologie

Voor de verbinding met de oude stad zijn een tweetal bruggen en drie tunnels nodig, zoals onder de ringweg om de stad en de spoorlijn naar Leeuwarden en het Eemsgebied. Volgens planning moet in 2023 de nieuwe westelijke fietsroute vanuit de binnenstad langs het Hoendiep naar het nieuwe woon-werkgebied gereed zijn. 

Centraal in het gebied komt een tunnel voor wandelaars, fietsers, auto’s en bus naar de binnenstad en de wijken Vinkhuizen, De Buitenhof en Hoogkerk. Van der Schaaf: “We willen die tunnel combineren met een station. Met de komst van een voorstadstation ontstaat een knooppunt in het regionale openbaar vervoersnetwerk, die de bereikbaarheid versterkt van de gehele westflank van de stad, inclusief de Zernike-campus van de Universiteit Groningen. We denken daar stedelijke groeisectoren zoals onderwijs, consumentendiensten, financiële en zakelijke dienstverlening een flinke impuls mee te geven.” 

De grootste zorg die de wethouder wat betreft de ontsluiting van De Suikerzijde nog heeft, is de aansluiting op de A7. Dat is nu al een heel druk kruispunt en zal met het nieuwe woon-werkgebied alleen maar drukker worden. “Dat vraagt nog studie en investeringen, en benadrukt nog eens hoe belangrijk het is dat we de nieuwe bewoners kunnen verleiden om meer van de fiets en het openbaar vervoer gebruik te maken.”

Voor de geoorde fuut, de meervleermuis en watervleermuis moet er compensatie met nieuwe foerageer- en broedgebieden komen

Met de ontwikkeling van De Suikerzijde wordt de Stedelijk Ecologische Structuur (SES) gerealiseerd, die aansluit op Natuur Netwerk Nederland. Het plan voorziet in een verbinding tussen het Stadspark en Westpark. Ook de oever van het Hoendiep wordt volledig openbaar gebied met natuurvriendelijke oevers en een groene uitstraling. Bovendien is het ontwerp van deelgebied Noord zeer robuust en klimaatadaptief met grote groen-blauwe structuren die piekbuien kunnen opvangen.

Begin oktober vorig jaar is aan de zuidkant begonnen met de voorbereidende werkzaamheden voor de aanleg van een natuurcompensatiegebied. Uit ecologisch onderzoek kwam naar voren bleek dat voor de geoorde fuut, de meervleermuis en watervleermuis nieuwe gebieden moeten komen, die het verlies van broed – en foerageergebied compenseren. Van der Schaaf: “Dat is natuurlijk heel bizar, want pakweg honderd jaar was dit een industriegebied en eigenlijk door de financiële crisis hebben we het moeten laten verwilderen zodat het nu bijzondere ecologische waarden herbergt. Maar goed, daar heb je rekening mee te houden.” De werkzaamheden zouden dit voorjaar afgerond moeten zijn, voordat het broedseizoen begint. 

Inpressie van het pioniersplein, Suikerzijde, dat een gemengde wijk moet worden met veel ruimte voor voetgangers en fietsers. Beeld Gemeente Groningen 

Fasering en segmenten

Volgens planning zou komend najaar begonnen worden met het grondwerk en het bouwrijp maken, en over twee jaar de eerste woningen. Er is veel belangstelling vanuit de markt om mee te doen aan de ontwikkeling van De Suikerzijde. “Er zijn genoeg partijen die zeggen dat ze willen bouwen. Ze lopen de deur plat”, zegt de wethouder. “Een aantal corporaties zijn al bezig met planstudies voor de noordkant. Daar willen we samen kijken, ook met een aantal ontwikkelaars, of we in één keer veel woningen kunnen neerzetten. We zien in De Suikerzijde kans om de bouw van sociale huurwoningen en betaalbare middenhuur en koop naar voren te halen. De inzet is minimaal vijftien procent sociale huur. De komende decennia volgen dan de overige deelgebieden met de segmenten waar dan het meest behoefte aan is.” 

Het aandeel sociale huur is laag, zeker voor Groningen, maar we mikken op de starters

Op de vraag of het aandeel van vijftien procent sociale huur niet wat mager is als de nood voor dat segment zo hoog is, antwoordt Van der Schaaf: “Dat is laag, zeker voor een stad waarin het aandeel sociale huurwoningen veertig procent bedraagt. Dat we dan zo’n mooie nieuwe wijk krijgen, die maar beperkt toegankelijk is voor weinig mensen met een laag inkomen, voelt niet goed. Toch willen we in de eerste fase van De Suikerzijde wat meer nadruk leggen op middeninkomens en ook het hogere segment. Juist de noordkant van het gebied ligt tegen buurten aan waar al veel sociale huur is. We denken dat het daarom niet verkeerd is om nu vooral starters te helpen. Die groep willen we in de stad houden. Bovendien hebben we flink geïnvesteerd in dit gebied en moeten we eerst wat terugverdienen.” 

De Groningse wethouder verwacht dat het percentage voor de hele Suikerzijde omhooggaat naar 20 tot 25 procent. “Daar hebben we onder andere de bijdragen van het Rijk en de provincie voor nodig, zoals twee jaar geleden afgesproken in de Woondeal Groningen.” 

De Eemskanaalzone: stad aan het water

Impressie van de stadsboulevard aan het Eemskanaal, de eerste fase van Stadshavens. Beeld Gemeente Groningen

September 2020 sloten Gemeente Groningen, drie projectontwikkelaars en twee corporaties een akkoord voor de bouw van een nieuw stadsdeel aan het water: Stadshavens. Het ontwikkelgebied grenst met de Oosterhaven direct aan de binnenstad en loopt aan weerszijden van het Eemskanaal tot aan de plek waar het kruist met het Van Starkenborghkanaal. Er zullen hier de komende jaren 2400 woningen verrijzen, met op termijn nog eens 900 woningen langs het kanaal. Naast woningbouw is er ruimte voor in totaal 30.000 vierkante meter aan maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Stadshavens is de eerste fase in de herontwikkeling van de Eemskanaalzone, die de oude stad met Meerstad verbindt. 

In het havengebied waar nog een aantal historische gebouwen verwijzen naar de industriële ontwikkeling, zoals de EMG-silo, de zakkenloods en de Cova-schoorsteen, gaat een ‘levendige, hoogstedelijke wijk aan het water’ ontstaan, lezen we in de gemeentelijke documenten. Voor alle typen inwoners en alle beurzen komen er woningen, zowel koop als huur, ook in het sociale en middensegment. De gezamenlijke partijen willen een duurzame en aardgasvrije woonwijk bouwen. Ze investeren gezamenlijk in de publieke ruimtes: wegen, fiets- en wandelpaden, kades en extra pleinen als ontmoetingsruimte. “Stadshavens wordt een groene, autoluwe wijk, gericht op verblijven, ontmoeten en bewegen”, zegt wethouder Van der Schaaf. Auto’s worden niet in de openbare ruimte geparkeerd. “We geven het Damsterdiep een groene uitstraling. Er ontstaan betere verbindingen met de Oosterparkwijk aan de noordkant en het Sontweggebied aan de zuidkant. Bij de bouw van voorzieningen zorgen we ervoor dat we voorzieningen in de omgeving verstevigen en nieuw aanbod toevoegen. Ook leggen we een nieuw stadspark aan op het terrein van de zandoverslag bij de Sontbrug. Daar kijkt Stadshavens uit op een enorme wateroppervlakte en overheersen het weidse uitzicht en gevoel van ruimte.”

De plannen voor Stadshavens komen voort uit de omgevingsvisie Next City en de ontwikkelstrategie Eemskanaalzone, Stad aan het water uit 2018. Dat was een actualisering van de Visie Eemskanaalzone uit 2006. Vanwege de economische crisis sinds 2008 is daar niet veel van terechtgekomen. Maar de markt ziet er inmiddels heel anders uit. De sterke toename van de vraag naar woningen en nieuwe opgaven zoals klimaatadaptatie, duurzaamheid en aardbevingsbestendig bouwen, waren aanleiding de visie voor het gebied te herschrijven. Die visie is door zowel de gemeenteraad als belanghebbende partijen en omwonenden in grote lijnen breed gesteund. 

Impressie van het nieuwe Damsterdiep, de toekomstige groenblauwe as in Stadshavens waar het water weer terig komt. Beeld Gemeente Groningen  

Raamwerk 

Samenwerking tussen de ontwikkelende partijen met de gemeente in de regierol is het uitgangspunt voor Stadshavens. De gemeente bezit iets meer dan een derde van de grond in het gebied. Drie ontwikkelaars – VanWonen, VolkerWessels Vastgoed en BPD – en de corporaties Lefier en Nijestee hebben al eerder grondposities verworven aan de noordkant van het Eemskanaal. Deze eigendomssituatie maakt afzonderlijk ontwikkelen van grondeigendommen voor de gemeente nagenoeg onmogelijk en onwenselijk. Zo wil de gemeente dat de grootschalige infrastructuur in het plangebied, langs het Damsterdiep en de kades van het Eemskanaal, integraal meegaat in de ontwerpen en de planning om het gebied beter leefbaar en bereikbaar te maken. In de visie van de gemeente is een zorgvuldige ‘aanhechting op de omgeving’ een voorwaarde. Klimaatadaptieve maatregelen zoals waterbuffers, gasloos en klimaatbestendig bouwen vragen eveneens om een integraal ontwerp. En Stadshavens moet ‘voor en van iedereen’ zijn. Het maken van een inclusief gebied voor wonen en werken in een goed bereikbare omgeving, kan alleen door samenwerking. Aldus schreef het Groningse college van B en W eind augustus vorig jaar in een brief aan de gemeenteraad over de voortgang. 

Op een natuurlijke manier zouden wonen en werken, en andere functies door elkaar moeten bewegen
 

Wethouder Van der Schaaf over het soort bedrijven dat de gemeente daar graag ziet: “In Stadshavens mikken we op bedrijvigheid die echt bij de stad hoort. Wij zoeken bedrijven die zorgen voor levendigheid, vooral overdag, en die zich goed verhouden tot de woonomgeving. We creëren ruimte voor nieuwe concepten – denk aan combinaties van werkplekken met meer thuiswerken. Op een natuurlijke manier zouden wonen en werken, en andere functies door elkaar moeten bewegen; dat is de moderne manier om naar stadsontwikkeling te kijken.”

Met de ontwikkelaars en corporaties zijn dan al intentieovereenkomsten en een hoofdlijnenakkoord gesloten. Als eerste uitwerking van de afspraken is een zogenaamd groen, blauw en grijs raamwerk afgesproken over de infrastructuur en de inrichting van de publieke ruimte. Zo zorgt de herinrichting van het Damsterdiep, de noordelijke toegangsweg, voor een hechtere relatie met de Oosterparkwijk. Aan de zuidkant, langs de brandweerkazerne en het politiebureau, gaat een nieuwe fiets- en voetgangersverbinding zorgen voor een betere aansluiting tussen het noorden en zuiden van dit deel van de stad, en tussen de binnenstad en Meerstad. Op de punt bij de Hunzehaven, nu een terrein voor onder meer zandoverslag en bouwmaterialen, komt een nieuw park. 

De invulling van de verschillende bouwvelden die door het raamwerk ontstaan, krijgt de komende tijd gestalte. Daarvoor zijn een aantal regels afgesproken, die bijvoorbeeld gaan over de bouwhoogte, het parkeren en de doorwaardbaarheid via straatjes, hoven en pleinen. Die regels krijgen hun vertaling in het bestemmingsplan dat momenteel wordt gemaakt. 

Inclusiviteit en financiering

Een belangrijke vraag bij de samenwerking was hoe te zorgen voor de gewenste inclusiviteit en tegelijkertijd financiële haalbaarheid. Alle belanghebbende partijen hebben zich gecommitteerd aan de afspraak om woningen in alle segmenten planologisch mogelijk te maken. Corporaties Nijestee en Lefier bouwen een kwart van de 2400 woningen. Daarvan is 15 procent sociale huur en 10 procent gereguleerde middenhuur. De overige 75 procent wordt verdeeld over verschillende segmenten. Daarbij is de nodig flexibiliteit ingebouwd om in te spelen op veranderende marktomstandigheden. 

Corporaties Nijestee en Lefier bouwen een kwart van de 2400 woningen. Daarvan is 15 procent sociale huur en 10 procent gereguleerde middenhuur. De overige 75 procent wordt verdeeld over verschillende segmenten

“Bij de uitwerking van ieder deelplan maken we de balans op en onderzoeken we wat op dat moment op stadsniveau nodig is, zodat we steeds de juiste segmenten aanbieden”, legt wethouder Van der Schaaf uit. Op basis van de huidige markt verwacht het college dat zo gauw de bouw van start gaat, gepland in 2023 maar mogelijk eerder, jaarlijks gemiddeld 150 woningen zullen worden verkocht. Dat betekent dan een looptijd van 15 jaar. Dat is een voorzichtige aanname. Op termijn volgen er ook bouwplannen voor de locaties van politie en brandweer aan de Sontweg, ten zuiden van het Eemskanaal, die ook onder het plangebied Stadshavens vallen." 

Vanwege het hoge financiële risico bij een transformatieopgave als Stadshavens en eerdere ervaringen zoals bij Meerstad, komt er voor dit gebied geen gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij. Elk afzonderlijke partij kan binnen de afspraken in het raamwerk blijven beschikken over de eigen grond en is verantwoordelijk voor de planontwikkeling en exploitatie. Wel kan een partij andere toestaan om op zijn grond te bouwen om zo de totale ontwikkeling met elkaar te realiseren. Boekwaardes en saneringskosten worden buiten beschouwing gelaten. Iedereen moet deze kosten met de ontwikkeling van woningen goedmaken. Het aantal vierkante meters grondeigendom is bepalend voor de bouwrechten en plichten van elke partij. Zo is voor iedere partij de bijdrage aan de bouw van de verschillende marktsegmenten en de publieke ruimte afgesproken. De totale investering in het openbaar gebied voor alle partijen bedraagt volgens de meest recente berekening 110 miljoen euro. Per woning dragen de partijen in het akkoord gemiddeld zo’n 30.000 euro bij aan de bovenwijkse en binnenwijkse investeringen. Het college noemt het een mooi onderhandelingsakkoord.

We komen geld tekort om de hoge ambities en het programma te kunnen realiseren

De uitvoering van de werkzaamheden brengen de partijen onder in een gezamenlijke werkmaatschappij, met als werknaam Stadshavens BV. Het gaat dan over de uitwerking van de plannen, uitvoering van de openbare ruimte en het bouw- en woonrijp maken van de woon/werkvelden. Gemeente Groningen is de enige aandeelhouder, maar de overige partijen krijgen wel een rol in het planproces. 

De uitdaging is om het raamwerk vast te houden dat we samen hebben ontwikkeld als we het gebied per deelgebied oppakken, vertelt Van der Schaaf. “Knelpunt op dit moment is vooral financieel. We hebben als gemeente een dubbele rol: we zijn grondbezitter én hebben de publieke rol om voor de aansluiting en kwaliteit van het hele gebied te zorgen. We komen geld tekort om de hoge ambities en het programma te kunnen realiseren. Als we willen voorkomen dat er alleen woningen komen in de duurdere prijssegmenten, hebben we ondersteuning nodig.” 

In 2019 is met het ministerie een Woondeal gesloten, waarin Stadshavens expliciet staat genoemd als gebied om woningbouw te versnellen. De gemeente heeft bij het ministerie van BZK een aanvraag gedaan voor een bijdrage uit de Regeling Woningbouwimpuls.