Dit artikel staat in ROm mei 2024. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Voor informatie over abonnementen klik hier.
Land van Anna bestaat uit verschillende onderdelen op het terrein van de voormalige textielfabriek HAVEP en in het overgangsgebied naar de Nieuwe Leij – met de chiquere ij - en het natuurgebied ten zuiden daarvan, onderdeel van het uitgestrekte landgoed Gorp en Roovert.
Landschapsherstel met piekberging
Het begon met een initiatief van grondeigenaar Van Puijenbroek van de voormalige textielfabriek. De fabriek is gestopt en het kantoor verhuisd naar een andere locatie in Goirle. De familie wilde het dorp iets blijvends nalaten in de vorm van een integraal plan voor behoud van industrieel erfgoed, woningbouw en landschapsontwikkeling.
Van de provincie, het waterschap en Brabants Landschap kwam de wens voor herstel van de beekstructuur. ‘Een deel van de beek was rechtgetrokken en de natuurwaarden grotendeels verdwenen vanwege onder andere de watertoevoer naar de fabriek. Dat hebben we nu hersteld, met natuurlijke oevers. De beek meandert weer’, vertelt stedenbouwkundige en architect Marina Propadalo. Samen met haar collega Marjan van Capelle, landschapsarchitect, zijn ze namens ontwerp- en adviesbureau KuiperCompagnons betrokken bij het project, dat de naam Land van Anna heeft meegekregen.
Van Capelle: ‘Bovendien hebben we ruimte voor waterberging gecreëerd. Het dorp watert namelijk aan die kant af op de beek. We hebben daar nu de piekberging vergroot, zodat de beek buiten z’n oevers kan treden en de natuur zich vrij kan ontwikkelen.’
‘De beek meandert weer, de piekberging is vergroot’
Afgelopen winter met veel nattigheid bleek die piekberging hard nodig te zijn. ‘We hadden altijd veel last in de Bergstraat, waar de fabriek gevestigd was, maar de afgelopen maanden bleef het daar droog’, geeft Judith Kluijtmans aan. Zij is namens de gemeente projectleider bij de gebiedsontwikkeling Land van Anna. ‘Eigenlijk behoorde het hele gebied oorspronkelijk tot het beekdal. Door geleidelijke bebouwing met de fabriek, woningen en de bestrating is het oppervlak verhard. Voor ons was het belangrijk dat we met het oog op de toekomst bij woningbouw hier ruimte zouden bieden aan het water.’
Industriële erfenis
Voor de Gemeente Goirle waren de bouwplannen op het voormalige fabrieksterrein een uitgelezen mogelijkheid om te voldoen aan de woningbehoefte in het dorp, maar tegelijk ook een kans om iets van het industriële verleden te behouden. ‘Het terrein van voormalige weverij Van Besouw, ook aan de Bergstraat, was opgekocht door een projectontwikkelaar. Toen we hoorden over het plan van Van Puijenbroek wilden we eerst onderzoek doen naar mogelijk behoud van het industrieel erfgoed. Beide locaties kwamen bij ons ongeveer gelijktijdig op de radar’, vertelt Kluijtmans.
Oude fabriekscomplex nu, en straks met beplanting in de fabrieksstraat. Beeld Marcel Bayer en KuiperCompagnons
Eerst uitgebreid cultuurhistorisch onderzoek, resulterend in een transformatiekader, mogelijk gemaakt door de provincie en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE), daarna pas het stedenbouwkundige en ruimtelijke plan. ‘De omgekeerde volgorde van wat we normaal doen: eerst het plan, dan onderzoek’, zegt Kluijtmans. ‘We besloten het zo te doen, op verzoek van de gemeenteraad en de plaatselijke stichting Steengoed, die wilden dat een zo groot mogelijk deel van de cultuurhistorische waarden van de locatie voor de gemeenschap behouden zouden blijven. Zoveel historische bebouwing hebben we hier niet. Van Puijenbroek en ook de weverij van Van Besouw waren industrieën aan de zuidkant van het dorp die heel sterk zijn verbonden met de geschiedenis van het dorp en de lokale samenleving.’
Eerst onderzoek, daarna het plan
Vrijwel gelijktijdig met het cultuurhistorisch onderzoek op de voormalige HAVEP-locatie vond onderzoek naar het landschap en de ecologie plaats, in nauwe samenspraak met eigenaar Van Puijenbroek, Brabants Landschap en het waterschap. Kluijtmans: ‘Dan zie je dat het erg helpt als je een grondeigenaar hebt die meedenkt en meewerkt, zoals dat met Van Puijenbroek het geval is. Waarbij het lang niet altijd even gemakkelijk was, want we kwamen uit de kredietcrisis. Toch konden we altijd rekenen op hun betrokkenheid. Sterker, zonder hen hadden we dit hele plan van beekherstel en natuurontwikkeling niet kunnen realiseren.’
Tweeledige opgave
De tweeledige opgave – landschappelijk en natuurherstel gecombineerd met woningbouw en herstel van erfgoed – kon zo gedurende het onderzoeks- en planproces integraal worden opgepakt, vertelt Propadalo.
‘Voor ons als ontwerpers is het erg fijn als je elkaar als betrokken partijen kunt vasthouden vanaf de onderzoeks- en ontwerpfase tot en met de realisatie. Onderweg kom je tal van momenten tegen, voorzien en onvoorzien, waar je dan in goed overleg samen keuzes over kunt maken.’ Bijvoorbeeld over wat wel en niet te behouden was van de voormalige fabrieksgebouwen. Propadalo: ‘Van sommige bouwwerken was de bouwkundige staat te slecht of we vonden er verontreiniging onder, bijvoorbeeld bij de productiehallen, zodat we die moesten afbreken om te kunnen saneren.’
Het watersysteem van Land van Anna. Beeld KuiperCompagnons
Uiteindelijk is een beperkt deel van het oude fabriekscomplex ingepast in het nieuwe plan. Met Huize Anna, de fraaie directievilla en tuin aan de Bergstraat, natuurlijk als blikvanger en daarachter onder meer een deel van het fabriekscluster, het ketelhuis, de machinekamer met stoommachine en het kantoor van de ververij. Ze krijgen een nieuwe functie in het gebied. ‘In de stedenbouwkundige opzet met de nieuwe woningen hebben we de historische opzet van het voormalige fabriekscomplex zoveel mogelijk gevolgd, in de architectuur en de openbare ruimte komen elementen van de oude fabriek terug. Zo hebben we toch best veel kunnen handhaven’, vertelt Propadalo.
De grondeigenaar en ontwikkelaar gingen mee in het beekherstel en de natuurontwikkeling
Als ander voorbeeld van flexibiliteit in het planproces, en toch ook de creativiteit om oplossingen te vinden, noemt landschapsarchitect Van Capelle het verleggen van de beek om wat meer ruimte te bieden aan vrije bouwkavels en openstelling van de tuin van Huize Anna. ‘Vooral de gedeeltelijke openstelling van de tuin, naast het oude fabrieksterrein, was voor ons een cadeautje. Die was voor mensen uit Goirle nooit toegankelijk en hebben we onderdeel van het natuurgebied en het erfgoed kunnen maken. Ook hier krijgt de natuur de ruimte en zorgen we goed voor de monumentale bomen’, aldus Van Capelle.
Vrije kavels
De bebouwing van Land van Anna loopt geleidelijk over van de dorpsbebouwing naar het beeklandschap en de natuur. De dichtheid op het oude fabrieksterrein – onderdeel
Rondom de Fabriek – is het hoogst, maar toch met overwegend grondgebonden betaalbare rijtjeswoningen, herenhuizen, een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) van appartementen in het voormalige kantoorgebouw van de fabriek en een blok sociale huurappartementen. Ten zuiden van het fabrieksterrein, met uitzicht op het beeklandschap en het bos, staan twee gebouwen met ruime koopappartementen (Leijzicht).
Aan de westkant van het plangebied zijn een paar nieuwe straatjes gecreëerd – onderdeel het Dorpse Buurtje – met een complex van beneden-bovenwoningen in de huursector, met twee-onder-een-kappers en aan de Nieuwe Leij een strook villawoningen (Aan de Leijen). Ten zuiden van de Tuin van Anna ligt een strook van zeven royale vrije kavels.
Impressie van de Vloedtuin met vlotjes. Beeld VOF Wilma-CRA Goirle, TVA, KuiperCompagnons
Dat het landschappelijke en natuurherstel net als het onderzoek voorafging aan de woningbouw en het herstel van het industrieel erfgoed, was een bewuste keuze, maar had ook te maken met de moeilijke markt na de kredietcrisis. ‘De marktomstandigheden waren in 2017 en de jaren erna heel anders dan nu. Er was vrijwel geen geld en geen enkele ontwikkelaar durfde grote risico’s te nemen. In die tijd gingen de onderhandelingen best moeizaam en stroperig’, legt gemeentelijk projectleider Kluijtmans uit. ‘Gelukkig konden we met de eigenaar en initiatiefnemer afspreken om met het landschapsherstel te beginnen. Dat is best bijzonder’, benadrukt ze.
‘Vooral door de verkoop van vrije kavels werd het plan financieel haalbaar’
Met name de vrije kavels speelden een belangrijke rol bij het uiteindelijke opstarten van het woningbouwprogramma. ‘Aanvankelijk hebben we altijd gezegd dat de Tuin van Anna de grens tot het buitengebied was. Met het verleggen van de Leij kwam daar ruimte vrij, die we in een later stadium met ook nog een stukje aanpassing van de erfgrens van de tuin hebben bestemd voor grote kavels voor vrijstaande villa’s die uitkijken op het natuurgebied. De verkoop daarvan bood de ontwikkelaar voldoende basis om ook andere planonderdelen op te pakken.’
De Nieuwe Leij buiten de oevers, december 2023.
Gemeenschapsvorming
Alle kavels zijn inmiddels verkocht en ook voor de woningen in de andere plandelen is veel animo. Vrijwel alle koopwoningen zijn inmiddels verkocht of staan in optie. Het toont hoe groot de behoefte in Goirle en de Tilburgse regio is naar dit soort plekken. ‘Wat ik mooi vind, is dat je al een levendige gemeenschap ziet ontstaan met allerlei initiatieven, ook al is de bouw nog in volle gang’, zegt Kluijtmans. Ze noemt het voorbeeld van de CPO in het kantoor van de oude ververij. ’Opgezet door een groepje senioren, die dat gebouw transformeren naar een bijzonder gezamenlijk woonconcept voor een- en tweepersoonshuishoudens met een collectieve binnentuin en gemeenschappelijke voorzieningen. De ontwikkelaar en eigenaar stonden daarvoor open.’
Een ander initiatief is om de oude stoommachine, draaiend op biomassa voor de aandrijving van de machines in de fabriek, weer op te knappen.Verder vertelt de projectleider dat ze veel mensen hoort over de groene dooradering van het hele gebied, wat niet alleen zorgt voor de nodige rust en ruimte, maar ook voor wateropvang, koelte en een verbinding met het beeklandschap.
De beek en de bouw, eind maart 2024. Beeld Marcel Bayer
Biodiversiteit heeft in het ontwerp een nadrukkelijke plek gekregen. Zowel in de inrichting van de openbare ruimte als in de bebouwing, onder meer in de vorm van een bijzondere groene muur als een vleermuizentoren. ‘Mensen komen er graag. Dit gebied is onderdeel van hun leefwereld geworden.’ Dat laatste is ook voor de ontwerpers de grote kwaliteit van deze gebiedsontwikkeling. ‘Door Land van Anna heeft Goirle een opening naar dit geweldige natuurgebied gekregen’, zegt Marina Propadalo.
Marjan van Capelle vindt de kracht vooral het feit dat de natuur al groeit en bloeit als de bewoners hier “landen”. ‘Dat is te danken aan de volgorde in de uitvoering: eerst de waterhuishouding en het landschap, daarna de woningbouw.’
De les van de gebiedsontwikkeling Land van Anna voor Gemeente Goirle is vooral om eerder met de initiatiefnemer, de ontwikkelaar, de corporatie, het waterschap en lokale belangengroeperingen als Stichting Steengoed en het Biodiversiteitsteam om de tafel te gaan zitten en samen een visie te ontwikkelen voor het gebied. Ook de dialoog met de gemeenteraad en de inwoners is belangrijk. Kluijtmans: ‘Zo doen we dat nu bijvoorbeeld bij de plannen die we hebben voor de kern Riel. We gaan daar uit van de karakteristieken in en rondom de kern, wat wel en niet mogelijk is, wat belanghebbende partijen al dan niet willen, wat we samen het meest wenselijk vinden. Pas als we dat met elkaar scherp hebben, meestal na het nodige onderzoek, maken we een visie en vervolgens een plan. Heel erg in lijn met de Omgevingswet dus.’
