Stec Groep becijferde samen met architecten- en ingenieursbureau DENC, onderdeel van de Zweedse architecten en-ingenieursgroep Sweco, of grootschalige logistieke kavels van meer dan 25 jaar oud, dus nog van voor 2000, geschikt zijn voor beter benutten door te verdichten. Uit 75 onderzochte cases, ondergebracht in een whitepaper, blijkt volgens beide bureaus dat het om 500.000 vierkante meter aan extra te realiseren logistiek vastgoed gaat. Vertaald naar nationaal niveau scheelt dit volgens de onderzoekers 200 tot 300 hectare aan ontwikkeling van nieuwe logistieke greenfieldlocaties.
‘Deze potentie blijkt groot te zijn en is op termijn zelfs nog veel groter.’
Tijdens het onderzoek is ingezoomd op de regio’s West-Brabant, Utrecht en de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. In deze drie regio’s staan 400 distributiecentra. De helft staat op een kavel dat groter is dan drie hectare. Voor deze plekken is de potentie voor intensivering en het optimaliseren van ruimtegebruik beoordeeld.
Nieuwe vestigings- en ontwikkelruimte voor (grootschalige) logistiek is volgens Stec Groep schaars in Nederland. Bedrijven zijn steeds vaker aangewezen op bestaande locaties op bedrijventerreinen om groei in hun activiteiten te realiseren. Ongeveer 15 tot 20 procent van de logistieke dynamiek sinds 2018 betrof, zo blijkt uit cijfers van het bureau, een herontwikkeling van bestaand vastgoed of kavel. In provincies met schaarste en veel vraag is het aandeel hoger. Volgens Hub Ploem, partner bij Stec Groep, ging het bij een groot deel van die herontwikkelingen tot op heden vooral om voormalige industrie- of productiesites die naar logistiek werden omgebouwd. ‘Interessant is juist om ook de bestaande (verouderde) logistieke vastgoedmarkt onder de loep te nemen.’
Verdichting op deze herontwikkelingslocaties blijkt volgens de onderzoekers ook financieel en maatschappelijk haalbaar. Van de in totaal 75 geanalyseerde cases zijn vijf cases tot in detail onderzocht. Daarvan bleken in totaal vier een positieve businesscase te hebben. In één geval is de businesscase licht negatief, maar te optimaliseren, aldus de onderzoekers.
Conservatieve schatting
‘We verwachten dat op deze locaties een intensiveringspotentie mogelijk is van een miljoen vierkante meter. Tegelijkertijd zeggen we ook dat dit niet allemaal te realiseren valt, omdat er plekken zijn waarop dit niet mogelijk is’, zegt Hub Ploem, partner bij Stec Groep. Daarom is volgens Ploem de inschatting van het verdichtingspotentieel conservatief ingestoken. ‘500.000 vierkante meter is heel reëel en nog altijd 25 procent bovenop wat er nu op deze plekken gebouwd is.’
Overheden en marktpartijen zijn volgens de bureaus nu aan zet om structureel werk te maken van dit verdichtingspotentieel. Het verruimen van planologische kaders, het wegnemen van belemmeringen en financiële interventies zijn nodig om als publieke partijen regie te krijgen op die herontwikkelingen. ‘Zij moeten minder denken vanuit geijkte beleggingsproducten en hiervoor een nieuwe marktstandaard ontwikkelen’, is de boodschap van de onderzoekers.
Volgens Joost van Gilse, directeur bij DENC is de vastgoed- en bouwtechnische waarde van potentiële verdichtinglocaties beneden gemiddeld of is een waardesprong mogelijk omdat de maximale (planologische) mogelijkheden niet worden benut. ‘Zo is meestal maar 45 procent van de kavel bebouwd en is de bouwhoogte gemiddeld circa tien meter.’
Schuifruimte noodzakelijk
Financieel is ‘verdichting’ op herontwikkelingslocaties met logistiek vastgoed al haalbaar, zegt Wim Eringfeld, directeur van Stec Groep. ‘De investeringskosten waarbij zowel gekeken is naar meervoudig ruimtegebruik als functiemenging – zijn al (bijna) terug te verdienen vanuit de toegenomen opbrengstpotentie, door het toevoegen van meer vierkante meters en meer gebruiksoppervlakte.’ Voor het slagen van herontwikkeling in combinatie met verdichting is medewerking van (lokale) overheden een vereiste. ‘Zij kunnen dit door zelf de regie te nemen door actiever (grond)beleid. Bovendien is schuifruimte noodzakelijk, zodat een grootschalige herontwikkeling mogelijk is’, aldus Ploem.
Investeerders moeten minder denken vanuit geijkte beleggingsproducten
Grootste belemmeringen voor intensivering zijn de (geldende) parkeernormen, de beperkte capaciteit van de omliggende infrastructuur en het gebrek aan stikstofruimte en netcongestie. ‘Die zijn op te lossen als overheden actief meedenken met marktpartijen over verdichting en intensivering op potentieel geschikte locaties. Bijvoorbeeld collectieve parkeeroplossingen of slim gebruik van multimodaal vervoer’, zegt Ploem. Daken kunnen als energiehubs fungeren voor de locatie zelf en voor de omgeving. Bovendien beschikken bestaande locaties meestal al over een (zware) aansluiting op het energienetwerk. Volgens Eringfeld zijn investeringen goed zijn voor de toekomstbestendigheid van zowel bestaande panden als bedrijventerreinen. ‘Het stimuleert ook andere bedrijven en vastgoedeigenaren op een herontwikkelingslocatie om te investeren.’
Potentieel verdichting neemt toe
Als op basis van de onderzochte pilotregio’s een landelijk verdichtingspotentieel wordt berekend dan schat Ploem dat uiteindelijk circa drie tot vier miljoen vierkante meter extra capaciteit op logistieke brownfields tot de mogelijkheden behoort. Oplossingen voor herontwikkeling in combinatie met verdichting liggen voor het oprapen. ‘Ons onderzoek wijst uit dat de oplossingen voor herontwikkeling in combinatie met verdichting voor het oprapen liggen. De aanpak zorgt ervoor dat geen ingreep noodzakelijk is op de toch al schaarse greenfields in Nederland.’ Hij wijst ook op het feit dat het potentieel van meervoudig ruimtegebruik alleen maar toeneemt, omdat logistiek vastgoed uit de periode 2000 en 2010 op middellange termijn eveneens rijp is voor verdichting en intensivering. ‘Ons advies is om ook al na te denken over de toekomst van deze panden, vooral omdat de schaarste aan ruimte en grond blijvend is.’
