Inschrijven voor nieuwsbrief
Participatie Sociale cohesie Verstedelijking Woningbouw

Renovatie en bijbouwen vraagt lange adem

Verdichtingsbeleid levert netto 83 woningen op in naoorlogse Bossche buurt

Schaalmodel van De Haren. In De Haren gaan 47 woningen weg en er komen 130 woningen bij: een verdichtingswinst van 83 sociale huurwoningen. Door interne verhuizingen levert dit ook vrije eengezinswoningen op. Twee locaties zijn al ver in ontwikkeling
Auteur Joren Bassant

29 juli 2024 om 18:47, Leestijd ca. 8 minuten


De verdichtingspotentie in Nederlandse naoorlogse buurten is groot, laten studies keer op keer zien. De benutting van dat potentieel is een complexe opgave en de vraag is of het écht grote aantallen woningen oplevert. In de Bossche wijk De Haren voegt corporatie Zayaz met KAW Architecten netto 83 sociale huurwoningen toe. De succesfactoren: participatie, gelijkwaardige samenwerking, verschillende trajecten en een lange adem. De collega’s van Stadszaken namen er een kijkje en spraken met de corporatie, gemeente en architect.

Schaalmodel van De Haren. In De Haren gaan 47 woningen weg en er komen 130 woningen bij: een verdichtingswinst van 83 sociale huurwoningen. Door interne verhuizingen levert dit ook vrije eengezinswoningen op. Twee locaties zijn al ver in ontwikkeling

Joren Bassant schreef dit artikel voor ROmagazine juli 2024, samen met Susanne Konings

Zo'n 1800 naoorlogse wijken en buurten in Nederland hebben een flinke verdichtingspotentie van samen ongeveer honderdduizenden extra woningen. Zo luidt de belangrijkste conclusie uit het onderzoek Ruimte zat in de stad van KAW. Uit dertien “stadsscans” blijkt dat dat via verschillende verdichtingsmethodes kan, zoals optoppen, splitsen, sloop-nieuwbouw of het benutten van andere ongebruikte plekken.

Een van die gescande buurten is De Haren in Den Bosch. De buurt stamt uit de jaren zeventig, scoort laag op de sociaaleconomische ladder en was toe aan een behoorlijke fysieke opknapbeurt, bleek uit een buurtmonitor. Een renovatie werd gepland, maar omdat slopen bijna aantrekkelijker bleek, nodigden woningcorporatie Zayaz en de gemeente KAW uit aan tafel. In De Haren staan 494 woningen, waarvan ruim tachtig procent in handen van corporatie Zayaz. De andere 92 woningen zijn koop. Vanwege de grondgebonden eengezinswoningen van Zayaz is verdichten via splitsen of optoppen in De Haren niet praktisch, concludeerden de architecten. Ook is onderzocht om fijner of grover te verdichten, maar dit bleek minder efficiënt.

Woonzekerheid

Uit de scan van KAW bleek dat sloop-nieuwbouw op zes plekken in De Haren veel kansen biedt voor het creëren van extra woningen. Door de stapeling aan kansen en omstandigheden – ook woningnood en verduurzaming – koos de corporatie voor een breder herontwikkelingsproject, vertelt Mirjam Lamme, voormalig programmamanager/gebiedsontwikkelaar bij Zayaz.

‘Een mooi architectenplan of betoog over de maatschappelijke woningnood haalde de bewoners niet over de streep …’

‘We zagen kansen om te gaan verdichten op de zes plekken, maar legden de keuze hiervoor eerst bij de bewoners’, aldus Lamme. ‘Dit startpunt was vrij visionair in 2019 en voelde als een grote gok.’ Op alleen positieve reacties hoefde de corporatie dan ook niet te rekenen. ‘In Teams-gesprekken reageerden bewoners boos omdat ineens niet renovatie, maar sloop-nieuwbouw voor de deur kon staan.’

Een van de locaties waar nieuwbouw komt. Beeld Joren Bassant

Corporatie Zayaz en de gemeente bundelden de krachten met KAW en gingen in 2020 in gesprek met de bewoners. ‘We wezen hen op de mogelijkheid voor familieleden om te verhuizen naar de toekomstige extra woningen. Dit werd positief ontvangen, maar was niet genoeg’, vertelt architect Stijn Heesbeen, vanuit KAW betrokken bij het langdurige project. ‘Na meerdere fysieke en digitale bijeenkomsten kwamen de echte belangen pas naar voren.’

… zekerheid over hun financiën en toekomst in de buurt deden dat wel’

De bewoners waren vooral gebaat bij zekerheid over hun eigen woonsituatie, aldus Heesbeen. ‘Een mooi architectenplan of betoog over de maatschappelijke woningnood haalde de bewoners niet over de streep. Zekerheid over hun financiën en toekomst in de buurt deden dat wel.’

Sociaal plan

Met deze ervaringen besloten betrokken partijen het wederom anders aan te pakken. ‘Terwijl het sloopbesluit nog niet vaststond, begonnen we met het maken van een sociaal plan', vertelt Lamme. ‘Hierin staan de rechten en plichten van huurders en verhuurder beschreven. In verschillende klankbordsessies bespraken we thema's als terugverhuizen, geldzaken of inschrijvingen. Dat ging met twee stappen vooruit, en één achteruit, maar leidde tot een goede basis waar bewoners tot op de letter aan hebben meegeschreven.’ Daarna gingen de bewoners stemmen voor de sloop-nieuwbouwplannen. Per blok was zeventig procent van de stemmen nodig om sloop-nieuwbouw te realiseren. Het ging gepaard met de nodige onderlinge spanning tussen buren. Resultaat: 'Twee projecten vielen af, dus we gingen met vier projecten verder’, vertelt Lamme.

Die vorm van zelfbeschikking was niet nieuw in De Haren. Voor de renovatie mochten bewoners al per huis kiezen over de invulling. ‘We hebben toen een soort menukaart gemaakt met vijf renovatiepakketten, variërend in het wel of niet werken aan bijvoorbeeld de gevel, dak of zonnepanelen', vertelt Lamme.

De renovatie van de vele corporatiewoningen is recent afgerond, in de meeste gevallen per volledig blok. Maar tijdens een wandeling door de wijk verraden oude gevels her en der ook enkele terughoudende huurders of koopbezitters. De ontwerpen voor de vier sloop-nieuwbouwprojecten liggen nu op de tekentafel bij KAW. De plannen bevatten meerlaagse gebouwen van enkele verdiepingen, met in de onderste laag gezamenlijke ruimtes. Drie van de vier locaties liggen aan de randen van de wijk, vanwege onder andere ontsluiting en aanzicht.

Het structurele en transparante contact met bewoners in De Haren haalt echter niet alle obstakels van tafel. Momenteel lopen er bezwaren tegen een van de vier locaties. ‘Onzekerheid over nieuwe bewoners en “not in my back yard-geluiden” komen hier ook naar voren, vertelt Merlijn Meeus, de nieuwe programmamanager bij Zayaz. ‘We communiceren, stellen bij aan de hand van bewonersfeedback, maar proberen wel aan onze koers vast te houden.’

Koppelkansen

Naast verdichtingskansen liet de stadsscan van KAW zien dat De Haren veel koppelkansen heeft door samen met de verdichting te werken aan de vergroening, water en verstening in de wijk, en de sociaaleconomische verbetering. Het drietal partijen heeft bewust gekozen voor deze integrale aanpak en wijst naar het sociaal plan en de lange adem als middel. De vier verdichtingslocaties krijgen vanzelfsprekend een duurzame invulling. ‘We kijken naar veel aspecten, waaronder groene retentiedaken en een betere waterhuishouding’, vertelt architect Heesbeen. Hoewel de exacte klimaatadaptieve invulling nog op zich laat wachten vanaf de tekentafel, verzekert Meeus dat het een belangrijk onderdeel is voor de nieuwbouw. ‘We moeten goed afwegen welke middelen we inzetten.’

Het niet-verdichte deel van De Haren kent op “groen, blauw en grijs” vlak vooral een hoog contrast: de woningblokken zijn omringd met veel grasvelden, maar tussen de huizen is het flink versteend. ‘Hier ligt een grote koppelkans, waar we sport en gezondheid stimuleren met meer vergroening’, vertelt Martijn van de Ven, projectleider bij gemeente Den Bosch. ‘Uit de monitor blijkt dat dit nodig is, maar omdat parkeerruimte best hoog staat bij bewoners, ligt hier nog een grote uitdaging.’

Lamme, Meeus, Heesbeen en Van de Ven kijken tevreden naar de huidige samenwerking tussen de corporatie, architect en gemeente. ‘We zien onszelf als één team en dat is nodig voor zo'n integrale opgave. De lijnen zijn kort en iedereen kent zijn rol.’ Het meervoudige contact met bewoners betaalt zich uit, aldus Meeus. ‘Vier of vijf keer is er bezoek geweest achter elke voordeur. Wanneer een bewoner je één keer ziet, is deze vrij terughoudend, maar als iemand je voor de vierde keer ziet, begint het gesprek.’ Heesbeen voegt toe: ‘Als je buiten impact wil maken, moet je binnen bij de mensen beginnen.’

‘Als je buiten impact wil maken, moet je binnen bij de mensen beginnen’

Wat meehielp voor De Haren was het renovatieproject dat aan de verdichting voorafging, vertelt Meeus. ‘Onze samenwerking hierin met bewoners heeft de “klanttevredenheid” heel goed gedaan. De succesvolle renovatie bood een opstapje voor de bewoners om welwillender mee te denken over de latere verdichting. Het aangrijpen van dit momentum was een belangrijke koppelkans.’

De succesvolle renovatie bood een opstapje voor de bewoners om welwillender mee te denken over de latere verdichting. Het aangrijpen van dit momentum was een belangrijke koppelkans. Beeld Joren Bassant

Doorpakken

De keerzijde van regie in de wijk leggen is dat beide projecten langer duren en op het eerste gezicht meer kosten meebrengen, constateert Meeus. ‘Maar op de lange termijn haal je winst uit beide projecten: er worden zoveel mensen bij betrokken en het is zo gelaagd georganiseerd, dat je per stap heel veel thema's efficiënt aanpakt. En vergeet niet dat het werk ook een stuk leuker is zo.’ De gemeente probeert het momentum door te zetten. ‘We bekijken hoe we de bewoners van de 92 koopwoningen kunnen helpen bij het verduurzamen van hun woning’, vertelt Van de Ven. ‘En voor het vervolg proberen we de werkwijze uit De Haren toe te passen in andere wijken. Belangrijk is dat de planning van gemeente en corporatie parallel lopen, zodat projecten goed op elkaar aansluiten.’

Architect Heesbeen vindt de “lange-ademaanpak” van De Haren een voorbeeld voor algemene stedelijke herontwikkeling. ‘Steden ontwikkelen altijd door. Waarom proberen we een wijk binnen een paar jaar aan te pakken, terwijl we op geduldige wijze aan verschillende wijken kunnen bouwen? Die blijvendheid is er nu nog niet, maar zou een gigantische stap vooruit zijn. Daarvoor moeten we portefeuilles op elkaar afstemmen en een lange focus vasthouden.’

Nu de renovatie is afgerond blijven de drie partijen doorbouwen aan het sociale programma en de koppelkansen. Voor de twee ver ontwikkelde sloop-nieuwbouwlocaties legt Heesbeen de ontwerpen binnenkort nogmaals bij de omwonenden, waarna de vergunning wordt aangevraagd, vertelt de architect. Na deze procedure is de nieuwbouw definitief. ‘Eind dit jaar willen we voorbereidingen treffen voor de sloop, na de jaarwisseling volgt sloop en eind 2025 willen we gaan bouwen.

Gerelateerde Artikelen