House Modernes aan de Lange Viestraat in Utrecht. Foto: ARE

Het winkelaanbod in Nederlandse steden borrelt op een gezonde manier, vindt Peter Koppers. Waar winkelpanden leeg komen te staan, verschijnen woningen of nieuwe type winkels. Ook is op landelijk vlak een nieuwe concentratie te zien, waarbij het grote winkelaanbod vooral naar de grote steden trekt. In het huidige post-corona-tijdperk moeten winkelgebieden zich flexibeler opstellen en omgaan met nieuwe spelers, zoals woningontwikkelaars en e-commerce. Dat vernieuwde speelveld wordt ook gezien bij Achmea Real Estate, die tijdens de coronaperiode de portefeuille aanpaste van twintig naar negen steden. Als vastgoedvermogensbeheerder is ARE nauw verbonden aan haar beide klanten: ondernemers en beleggers. Fund manager Peter Koppers is de schakel in dit samenspel. ‘Enerzijds zorgen we dat ondernemers succesvol intrekken, anderzijds zorgen we voor aantrekkelijk vastgoed voor beleggers', legt Koppers beknopt uit.

WE ARE Live

Huurders en verhuurders moesten zich de afgelopen jaren opnieuw uitvinden. Over de bevindingen van Achmea Real Estate daarbij praat ROmagazine hoofdredacteur Marcel Bayer op dinsdagmiddag 8 oktober 15.30 – 16.3 uur met Peter Koppers en Joost de Baaij (Research Manager Retail). Zij presenteerden onlangs de nieuwe ARE Retailvisie: Een nieuw perspectief voor retail. U kunt nog meekijken via deze link.

Concentratie en vernieuwing

In de ARE-portefeuille van negen steden - met hoofdrolspelers Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag - ziet Koppers dat ketens zich vooral concentreren op grotere steden. ‘We zagen Zara vertrekken uit Leeuwarden en Amersfoort, om vervolgens een extra grote winkel te openen in Rotterdam.’ Ook de groeiende koopkracht en groei van het aantal jongeren in steden, toont de waarde van die grote steden, voegt Koppers toe. Er is sprake van een tweedeling in de markt, vertelde hij eerder op Stadszaken (19 juni 2024): ‘In de grote steden zien we de leegstand afnemen, terwijl die in de kleinere kernen licht toeneemt. Waar kledinggigant Zara verdween uit Amersfoort en Leeuwarden, opende het recent juist de grootste vestiging van de wereld in Rotterdam, waar het nu in totaal drie vestigingen heeft.’ Nu zegt hij: ‘Institutionele beleggers die blijven investeren in kleinere steden, lopen meer risico op leegstand. Goed belegd zijn in grote steden biedt juist kansen.’

Een van de recente trends is de verandering van het winkelaanbod. ‘Een trend die we goed volgen is omnichannel’ zegt Koppers. Hierbij verkopen ondernemers hun producten zowel online, als ook offline in een stenen winkel. ‘Juist in grote steden tonen zulke strategieën van CoolBlue, Mr Marvis en Pink Gellac hun potentie. Zulke partijen betrekken we graag bij ons vastgoed.’

Ontwikkelen voor lange termijn

Gepaard met deze aandacht voor trends, is het ook belangrijk om te ontwikkelen voor de lange termijn, vervolgt Koppers. ‘We willen dat ons vastgoed in 2040 Paris Proof is. Aangezien wij alleen het vastgoed zelf beheren, moeten we dit in goede samenwerking met de ondernemers doen. Zij doen de afbouw en zijn verantwoordelijk voor de meeste installaties.’ Volgens Koppers waren de meeste retailers tien jaar geleden minder gedreven op verduurzaming. De energiecrisis bracht daar verandering in. Sinds 2018 zag ARE de CO2-uitstoot van haar retailportefeuille met 40 procent dalen.

'In de grote steden zien we de leegstand afnemen, terwijl die in de kleinere kernen licht toeneemt'

‘Het is aan ons om de panden te verduurzamen met isolatie en zonnepanelen. Het is aan de ondernemers om te investeren in de duurzame afbouw, met besparende installaties en ledverlichting.’ Extra verduurzaming gaat volgens Koppers boven maximaal financieel rendement. ‘Het gaat om de synergie om samen nét die extra duurzamere stap te zetten.’

Retail vraagt om placemaking

Vandaag de dag hebben winkelgebieden met nieuwe factoren te maken. ‘De concentratie op grote steden, nieuwe bevolkingsaanwas, verduurzaming en winkelinnovatie maken dat het samenspel voor succesvolle retail ingewikkelder, maar ook leuker is geworden', vat Koppers samen. Volgens de fund manager is er vooral behoefte aan placemaking: het creëren van plekken die goed aansluiten op de behoeften van mensen. ‘Op onze beurt moeten wij samen met ondernemers en andere vastgoedbeleggers nauwkeurig kijken welke winkels, wooninvulling of andere wensen op een plek bij elkaar passen.’

'De concentratie op grote steden, nieuwe bevolkingsaanwas, verduurzaming en winkelinnovatie maken het samenspel voor succesvolle retail ingewikkelder, maar ook leuker'

Een geslaagd voorbeeld is House Modernes: een verouderd warenhuis in het centrum van Utrecht. Dat enkele jaren geleden is getransformeerd tot mixed use-object. Nu huisvest het kantoren, winkels en horeca. In de kelder huurt de gemeente Utrecht ruimte voor een fietsgarage. ‘Een groot retailproject als dit vergt grote investeringen en houdt forse risico's in. Het is daarom belangrijk om op tijd de anchor tenants, de grootste huurders, aan boord te hebben', weet Koppers. ‘De gemeente Utrecht gaf met de fietsgarage al snel een boost aan het project, ook omdat fietsgelegenheid weer aansluit op de haalbaarheid van kantoren. Een supermarkt in de kelder had minder synergievoordelen opgeleverd.’

‘Hoewel grote huurders de haalbaarheid vergroten, is er vooral behoefte aan een geslaagde mix van grote en kleine functies’

Hoewel grote huurders de haalbaarheid vergroten, is er vooral behoefte aan een geslaagde mix van grote en kleine functies, voegt de fund manager toe. ‘Wanneer winkels, woningen of bedrijven goed op elkaar aansluiten en iets toevoegen aan de stad, zie je dat een plek tot leven komt en meer bezoekers aantrekt.’ House Modernes ziet die aansluiting werken voor Spaces, een grote kantoorverhuurder in het pand. Veel medewerkers maken gebruik van de horecatentjes en fietsgelegenheid. Na het werken blijven collega's of werkrelaties hangen bij de jeu de boules-bar in de plint.

Forum in Rotterdam, een groot transformatieproject van ARE met een mix aan winkels, woningen, horeca en nieuwe kantoren. Foto: ARE

Waar ARE de retailondernemers selecteert, is het de ondernemer zelf die uiteindelijk exploiteert. Toch kan de selectie van winkels veel verschil maken, zegt Koppers. Aansluiting bij het gebied en bezoekersdoelgroepen is essentieel. ‘Soms kiezen wij ondernemers die nu minder huur betalen dan andere partijen, maar in onze ogen naar de toekomst toe meer potentie hebben om te groeien binnen de omgeving. Omdat de huurinkomsten het directe rendement zijn voor onze beleggers, is het aan ARE om goed te communiceren over deze vastgoedstrategie.’

Groeiende rol voor BIZ

Nu de vastgoedvermogensbeheerder retail steeds meer vanuit de gebiedsbril bekijkt, wordt de samenwerking met gemeenten belangrijker. Ook gemeenten hebben dat door, vervolgt Koppers. ‘We zien dat gemeenten steeds vaker een actievere rol aannemen en speciale gebiedsregisseurs aanstellen. Deze personen zorgen dat verschillende gemeentelijke domeinen beter samenwerken en helpen ondernemers en het vastgoed bij het ontwikkelen van hun ideeën.’

‘We zien dat gemeenten steeds vaker een actievere rol aannemen en speciale gebiedsregisseurs aanstellen’

Om werk te maken van gedeelde belangen, zetten steden actiever in op bedrijveninvesteringszones (BIZ): binnensteden of winkelgebieden waarbij de gemeente samen met ondernemers en vastgoedbeheerders plannen bespreken en investeringen doen. In de steden waar ARE vastgoed beheert, neemt het bedrijf deel aan één of meerdere BIZ's. Dat betekent dat ze meebetalen aan investeringen. Via de BIZ is ARE ook betrokken bij de invulling van de openbare ruimte om de panden heen. ‘Ik zie dat deze samenwerkingsverbanden steeds belangrijker worden voor de retail', vat Koppers samen. ‘Vooral als er een gedeelde visie is op de kansen voor een gebied of kavel, met ruimte voor nieuwe vormen zoals omnichannel-activiteiten.’

Naast de praktische toewijzing van winkelruimte, vindt Koppers een BIZ ook waardevol voor het functioneren van een gebied. ‘Gemeenten, ondernemers en het vastgoed kunnen samen meer bereiken om een gebied schoon te houden, evenementen te organiseren of van goede marketing te voorzien.’ Als voorbeeld wijst Koppers naar het prijswinnende project Five Day Deals. ‘In Rotterdam zagen we dat het rondom Black Friday te druk werd in de stad voor consumenten. Hierop creëerde de Rotterdamse BIZ een marketingcampagne om deze drukte te verspreiden over vijf dagen. De toegenomen rust zorgde voor meer consumentuitgaven, waar ook de gehele BIZ van profiteerde.’

Volgens Koppers is de actieve en samenwerkende rol typerend voor het ontwikkelen van succesvol retailvastgoed. ‘Vroeger kon je als beleggers “achteroverleunen”, maar met de flexibele en multifunctionele identiteit van steden anno nu werkt dat niet meer. Vastgoed, ondernemers en gemeenten moeten samen invulling geven aan gebieden.’