Bij de regionale en landelijke versnellingstafels zitten overheden en marktpartijen aan tafel om te kijken waar “vastlopers” zitten, te bespreken wat daaraan te doen en hoe de doorlooptijden van plan- en vergunningprocedures zijn te versnellen. Met wisselend succes, maar er worden stappen gezet, signaleert Bert van Delden, voormalig plv. DG Wonen bij het ministerie van BZK.
Betrokkenheid marktpartijen
Hij geeft aan dat de landelijke versnellingstafel woningbouw in hoofdzaak drie dingen doet. ‘We helpen om de regionale versnellingstafel, gekoppeld aan de woondeals, aan de praat te krijgen; met een voorzitter die weet wat hij of zij moet doen, dat alle belangrijke partijen aan tafel zitten en dat er monitoring plaatsvindt op de uitvoering, en dus van de gemaakte afspraken.’
‘Niet in alle woondealregio’s zitten marktpartijen aan de versnellingstafels’
In lang niet alle woondealregio’s nemen marktpartijen – de derde partij naast de overheden en de corporaties – deel aan de versnellingstafels. ‘Soms vinden ze dat niet nodig omdat het teveel koffiedrinken zou zijn. Daarmee gaan ze voorbij aan het feit dat woningbouwprojecten vlot trekken een samenspel is tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen. Marktpartijen kunnen aan het vlot laten verlopen van die samenwerking hun steentje bijdragen’, vult Staf Depla aan.
Het kan ook te maken hebben met gebrek aan vertrouwen en daardoor terughoudendheid om data en details over het ontwikkel- en bouwproces met anderen te delen. Depla: ‘De tafel in de regio Deventer is een goed voorbeeld waar alle partijen wel goed samenwerken in een transparant proces, én met resultaat.’
Afstemming en aanpassing rijksbeleid
‘Onze tweede taak is om te interveniëren bij projectvastlopers waarbij op rijksniveau iets moet gebeuren om ze los te krijgen’, vervolgt Van Delden. ‘Dat kan ‘m bijvoorbeeld zitten in wet- en regelgeving. Neem het beleidsprincipe water en bodem sturend. Verschillende bouwprojecten kunnen momenteel niet verder omdat onduidelijk is wat wel en niet kan. Een voorbeeld is het plan Waterfront bij Lelystad, waar 3500 woningen deels buitendijks zijn gepland. Ook bij het plan Nieuw Monnickendam en voor het Vijfde Dorp in de Zuidplaspolder speelt dit. Wij brengen dat vervolgens in bij ons overleg met de top van het ministerie van BZK, die dat dan weer bespreekt met de collega’s van IenW en de Unie van Waterschappen.’
‘De oplossing ligt in betere samenwerking en het inbrengen van kennis in de uitvoering’
De derde taak is te interveniëren bij thematische vastloper, zegt Depla. ‘Bouwplannen kunnen niet verder omdat er geen capaciteit is op het stroomnet, omdat er regelgeving in de weg zit of nog op zich laat wachten. Wij verdiepen ons dan in praktijkvoorbeelden, waarmee we scherp krijgen hoe het beleid bij het Rijk, de provincie of de netbeheerders zou moeten worden aangepast. Wij brengen dat onder de aandacht van de betreffende bestuurders.
Maar als je verdiept in een casus blijkt ook vaak dat de oplossing ligt in betere samenwerking of inbrengen van kennis in de uitvoering. Dat doen we ook als gemeenten aanlopen tegen bottlenecks bij infrastructuur. Partijen als ProRail en Rijkswaterstaat hebben hun eigen planning en prioriteiten. Toch kun je proberen in overleg de planning en prioriteiten aan te passen zodat een woningbouwproject toch kan doorgaan.’
‘De problematiek van de spuitcirkels in landbouwgebieden, met name de beperkingen daarvan op woningbouw, is een ander thematisch onderwerp dat wij hebben geagendeerd’, brengt Van Delden in. ‘We kregen signalen uit het hele land. Dan moet VRO aan de bak. Die moet bij LNV aankloppen om tot een oplossing te komen. Dat is niet altijd eenvoudig. Soms moet je erkennen dat een snelle oplossing niet voorhanden is.’
Publiek-private samenwerking
De landelijke versnellingstafel wil samenwerking bevorderen. Vooral die tussen overheid en markt. Bert van Delden: ‘Het blijft voor publieke en private partijen moeilijk om elkaar te vinden. Tot aan de kredietcrisis hadden we een periode met veel en goede publiek-private gebiedsontwikkelingen. Dat zijn we behoorlijk verleerd. In onze ogen moet dat weer terugkomen om de woningbouw te versnellen.’
‘Het blijft voor publieke en private partijen moeilijk om elkaar te vinden’
Wat ook geldt voor de samenwerking tussen overheid, markt én woningcorporaties, geeft Depla aan. ‘Als je kijkt hoeveel tijd het planproces tot start bouw in beslag neemt; daar zit écht de winst die we kunnen halen door betere samenwerking. Wij zien ook dat gebrek aan menskracht, ervaring en kennis bij gemeenten een rem zet op wat sneller kan. Daar kunnen andere betrokken partijen wellicht bij helpen, want je haalt niet ineens genoeg nieuwe mensen en ervaring binnen. Waarom kunnen corporaties en ontwikkelaars niet een deel van de planvorming doen?’
In zijn rol als voorzitter Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties probeert hij die samenwerking te stimuleren. Daarom is hij blij met de aankondiging van minister Keijzer om met corporaties en pensioenfondsen te gaan praten over een grotere bijdrage aan met name de bouw van woningen in het middensegment. Depla: ‘Dat kan een krachtige hefboom zijn voor de aanpak van het woningtekort. Te beginnen op de nieuwe grootschalige woningbouwlocaties: de NOVEX-locaties en de zogenaamde Stedelijke Focusgebieden.’
Realisme en uitvoering
De gerichte en regiospecifieke aanbieding van zorg en wonen, bepleit door minister Keijzer in de uitwerking van het regeerprogramma, is een andere stap in de goede richting, vinden Van Delden en Depla. ‘We moeten het meer zoeken in slim gebiedsgericht combineren van opgaven, zoals in Den Haag-Zuidwest gebeurt’, aldus Van Delden. ‘Bij de grootschalige herstructurering daar wordt rekening gehouden met de behoefte aan passende woningen voor senioren. Door zo’n publiek-private gebiedsgerichte aanpak lever je een bijdrage aan noodzakelijke opschaling van verzorgd wonen voor ouderen. Daarmee stimuleer je óók de doorstroming. Overigens is transformeren van oude kantoren naar woningen een andere optie om de bestaande voorraad beter te benutten. Je hoeft het niet altijd en overal te zoeken in uitbreiding.’
Om een deel van de onrendabele toppen bij gebiedsontwikkelingen voor woningbouw weg te nemen en de ambitie van twee derde betaalbaar ook haalbaar te maken, is vernieuwing van het grondbeleid noodzakelijk, constateren Depla en Van Delden. ‘De beschikbaarheid van voldoende betaalbare grond is cruciaal voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen de komende jaren en op de middellange termijn’, stelt Van Delden. Dit kan door betere benutting van huidig grondinstrumentarium zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), anterieure overeenkomsten, normering van de inbrengwaarden, beteugeling van speculatie en actiever grondbeleid. Nadrukkelijk ook van de Rijksoverheid. Depla: ‘Om tempo in grootschalige gebiedsontwikkeling te krijgen, is belangrijk dat de rijksoverheid risicodragend mee gaat participeren’.
'Maak elkaar vooral niets wijs. Een Regiewet is mooi, maar zorg wel dat er ook geïntervenieerd kan worden als prestatieafspraken niet nagekomen worden'
Van Delden tot slot: ‘Onrendabele woningen worden gewoon niet gebouwd. Zorg dus dat ze wel rendabel kunnen worden gebouwd door goed en regiospecifiek te kijken welke mix in koop en huur nodig is, wees voorzichtig met het stapelen van ambities, zorg voor voldoende locaties en kijk hoe je de inbrengwaarde van grond kunt beteugelen. Maak elkaar vooral niets wijs. Een Regiewet is mooi, maar zorg wel dat er ook geïntervenieerd kan worden als prestatieafspraken niet nagekomen worden. En vergeet niet, en dat ontbreekt nog in de plannen van de minister, dat in kwetsbare gebieden herstructurering noodzakelijk is als je daar meer woningen wilt bouwen. Woningbouw is een complex proces en kost nu eenmaal tijd als je het zorgvuldig wilt doen. Het wordt tijd om de Boulevard of broken dreams te verlaten en met vereende kracht aan de uitvoering te werken.’
