Zo ook in Gelderland, een provincie die met een Actieplan Wonen al sinds 2020 actief is om waar het kan met gerichte maatregelen en de nodige ruggensteun te helpen de woningbouwproductie op gang te houden en te versnellen. Het Versnellingsteam Wonen is inmiddels in meer dan veertig gemeenten betrokken bij de bouw van 40.000 woningen.
We spreken met Floris Valkenburg, projectleider van het Gelderse versnellingsteam. Hij vertelt dat het versnellingsteam een van de uitwerkingen is van het Actieplan. Daarnaast werkt hij aan kennisdelen over het werken met het nieuwe wettelijke stelsel en ervaringen uitwisselen over waar gemeenten in de praktijk tegenaan lopen.
‘Bijvoorbeeld met de collega’s van vergunningverlening over hoe ze de wachttijden kunnen verkorten. Ook hebben we een project Parallel Schakelen gedaan met gemeenten in de regio Rivierenland om tijdwinst te boeken bij het deels tegelijk op laten gaan van het plantraject, de wettelijke procedures en het betrekken van politiek en de omgeving. Verder onderzoeken we de mogelijkheden om zelf actief grondbeleid te voeren voor woningbouw.’
Strategisch
‘Als versnellingsteam kijken we samen met de gemeenten en de regionale versnellingstafels waar de vertragingen zitten. Daarin kijken we op strategisch, project- en knelpuntniveau. Door de kredietcrisis konden bestemmingsplannen niet doorgaan, wat allerlei gevolgen heeft gehad. Sommige gemeenten waren genoodzaakt de grond te verkopen voor andere doeleinden, de capaciteit en deskundigheid liepen terug. Dat moeten ze nu allemaal weer opbouwen.
Een projectleider kan grote positieve of negatieve invloed hebben op de voortgang van een project. Net als dat het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad een hele grote vertragende en kostenverhogende factor kan zijn.
‘We helpen gemeenten om een uitvoeringsagenda op te stellen en prioriteiten te bepalen’
Als versnellingsteam hebben we veel gemeenten geholpen om een uitvoeringsagenda op te stellen en prioriteiten te stellen, dus bepalen welke projecten je het eerste oppakt. Dan kan best moeilijk liggen, want er zijn veel urgente opgaven, maar je kunt als gemeenten nou eenmaal niet alles tegelijk.’
| Versnellingstafels Vrijwel alle overheidslagen hebben inmiddels programma’s voor versnelling van de woonopgaven. Zo zijn er bij het Rijk en in de verschillende woondealregio’s versnellingstafels opgezet, waarmee overheden en marktpartijen samen meer grip moeten krijgen op de woningbouwproductie. In Deventer hebben ze daar al ervaring mee opgedaan, tot ieders tevredenheid en met resultaat. Lees daarover ook: Woningbouwversnelling valt of staat met samenwerking en ‘harde’ getallen |
Als er specifieke expertise nodig is, maakt het versnellingsteam gebruik van adviseurs van Antea Goup, W+B, Rho, Arcadia en Sweco.
Projectmanager Gebiedsontwikkeling Liesbeth Bijvoet van de Antea Group assisteert gemeenten bij die keuze in opdracht van de provincie. ‘Ik probeer een gemeente meer proactief te laten bepalen wat het beste past in hun beleid, vooral voor de lange termijn. Je ziet namelijk dat heel veel gebeurt op ad-hocbasis. Er komt een projectaanvraag binnen en dan gaat de gemeente daarmee aan de slag.'
'De vraag is of dat project ook verstandig is om meteen aan te pakken, of dat het in de strategie beter is om een andere keuze te maken. Met een project te beginnen dat meer kans van slagen heeft en sneller te realiseren is.’ Bijvoet noemt gemeenten als Oost-Gelre, Brummen en Nunspeet waar op deze manier projecten binnen betrekkelijk korte tijd van de grond zijn getild met een uitvoeringsagenda, advisering bij vestigen van Wvg en in procedure brengen van bestemmingsplannen.
Kennis en ervaring
Om woningbouwprojecten te versnellen, kom je al snel op de vraag welke deskundigheid een gemeente zelf in huis heeft en welke ze van buiten moet halen. Daarom helpt het versnellingsteam op projectniveau te bepalen wat er specifiek voor dat project aan expertise nodig is, welke juridische en financiële randvoorwaarden er gelden en of de provincie daarbij kan ondersteunen.
‘Er is veel deskundigheid bij gemeenten, maar het managen van gebiedsontwikkeling is een klus waar je veel ervaring voor nodig hebt’, legt Valkenburg uit. ‘Waar moet je aan denken, hoe pak je dat op, welke experts van planadvies- en projectmanagementbureaus kun je inzetten, en waarop precies?’
Hij geeft aan dat de meeste gemeenten het prettig vinden dat de provincie meedenkt over deze vragen en waar nodig zorgt dat er wordt bijgesprongen.
Op knelpuntniveau zijn de vertragingen misschien nog wel het best en makkelijkst te adresseren, geeft Valkenburg aan. ‘Een civieltechnisch vraagstuk of tekort aan menskracht om zienswijzen behoorlijk te beantwoorden, waardoor plannen bij de rechter belanden. Dan kunnen we helpen door tijdelijk iemand met kennis van zaken in te vliegen, zodat de zienswijzen en bezwaarschriften beter gemotiveerd kunnen worden behandeld.’
‘We proberen vroeg in het planproces of de vergunningverlening met advies en begeleiding in te stappen’
Het versnellingsteam houdt vervolgens een vinger aan de pols, monitort regelmatig de voortgang van een gemeentelijk planproces. ‘Onze ervaring is dat zich altijd weer nieuwe vertragingen voordoen. Als het ene knelpunt is opgelost, dient er zich wel weer een ander aan’, aldus Floris Valkenburg. ‘We zorgen dus voor continue begeleiding. Als ik ziet hoe Liesbeth voor de gemeenten als vraagbaak fungeert dan denk ik dat dit goed werkt. We kijken nu hoe we de adviseurs zo goed mogelijk over de gemeenten kunnen verdelen.’
Capaciteit
‘Wat ik het goede vind aan de Gelderse wijze van werken, is dat ze gemeenten proactief benaderen’, geeft Bijvoet aan. Ze proberen aan de voorkant van het planproces of de vergunningverlening al met advies en begeleiding in te stappen. Dat is ook de plek en de fase waar we het verschil kunnen maken en helpen om de zaken goed op de rails te zetten.’
Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat provincie en experts van buiten gaan overnemen wat de kernverantwoordelijkheid van gemeenten is.
‘De begeleiding is wel eindig’, geeft Valkenburg aan. We willen er juist voor zorgen dat gemeenten weer in hun kracht komen te staan De betreffende gemeente heeft uiteindelijk de verantwoordelijkheid om te zorgen dat er in eigen huis voldoende kennis en ervaring wordt opgebouwd.’
Dat is niet altijd even gemakkelijk, want overal kampen overheid en marktpartijen met een tekort aan capaciteit. Valkenburg heeft jaren geleden een traineeship voor ro-medewerkers opgezet, gefinancierd door de provincie. Dat is heel klein begonnen en inmiddels uitgegroeid naar honderd traineeplekken per jaar, alleen al in Gelderland.
Onrendabel
Ondanks de inspanningen van het Gelderse versnellingsteam, gaat het nog lang niet hard genoeg ‘We hebben de komende jaren meer stroom, stikstofruimte en investeringen in ov en wegen nodig om de 100.000 woningen te bouwen die nodig zijn.’ Het bouwen van betaalbare woningen is duur. Daar moet vaak geld van de overheid bij.
Valkenburg vertelt dat de provincie samen met het ministerie van BZK kennissessies heeft belegd, om gemeenten te ondersteunen, maar het blijft heel moeilijk om een gebiedsontwikkeling winstgevend te krijgen als je driekwart van de woningen sociaal en in het segment betaalbare huur en koop wilt hebben. De infrastructuur en de voorzieningen die je in de nieuwe wijken wilt hebben, zoals scholen, zorg, speelplaatsen, sportvelden, groen en maatregelen voor klimaatadaptatie; ze moeten allemaal uit de gebiedsexploitatie worden gefinancierd.
Gemeenten zijn uiterst terughoudend om zelf risico’s te gaan lopen
Gemeenten zijn uiterst terughoudend om zelf risico’s te gaan lopen, ziet ook Liesbeth Bijvoet. ‘Dus al zouden ze voorkeursrecht willen vestigen, dan is het nog maar de vraag of ze die grond daadwerkelijk durven te kopen.’
Dat heeft volgens Valkenburg te maken met de bezuinigingen op het Gemeentefonds. Met ravijnjaar 2026 in aantocht kun je ze die houding niet kwalijk nemen, zegt hij.
Volgens zowel de projectleider van het Gelderse versnellingsteam als adviseur Bijvoet is dat de beperking bij de plannen van kabinet-Schoof om ruimte te bieden voor “een straatje erbij” en zo nodig nieuwe grote woningbouwlocaties aan te wijzen. Juist daarvoor is kennis, ervaring en veel geld nodig. Valkenburg: ‘We zijn daarover in overleg met de gemeenten en het Rijk. Daar staat het in ieder geval op de agenda. Maar alleen al voor Gelderland is het deel onrendabel grofweg 10.000 euro per geplande woning.'
'Bovendien hebben we meer stikstofruimte nodig, moeten de woningen bereikbaar zijn en aangesloten kunnen worden op het stroomnet. Deze randvoorwaarden zijn afgesproken in de Woondeals die in 2023 zijn getekend. Als die randvoorwaarden niet worden ingevuld wordt het moeilijk om de woondoelen te halen. Het versnellingsteam kan het niet alleen.'
