Iedereen weet dat de woningmarkt in Nederland oververhit is. Dit ervoer ikzelf toen mijn zoon op zoek ging naar een woning in Rotterdam. Hij wil, net als velen met hem, graag op zichzelf wonen maar de spanning op de huurmarkt is enorm. Voor corporatiewoningen reageren soms wel 1.000 of meer mensen op één woning. Platforms zoals Huurwoningen en Funda bieden iets minder concurrentie, maar ook daar worden woningen vaak toegewezen op basis van inschrijving en loting. Afhankelijk van de makelaar als tussen persoon, mogen dan 10 tot 15 mensen de woning bezichtigen.
Ik woon inmiddels al 30 jaar in Rotterdam en heb de stad enorm zien veranderen. Waar het vroeger een stad was met betaalbare woningen en een rijke kunstscene was er ook veel armoede, werkloosheid en daklozen. Tegenwoordig is het een veel veiligere stad met een bloeiende culturele sector en een steeds duurzamere economie. De stad heeft zich ontwikkeld naar een stad met internationale allure en een indrukwekkende skyline. Zo is de Maastoren op de Kop van Zuid met 165 meter al enige tijd de hoogste kantoortoren van Nederland. In het Scheepvaartkwartier staat de recent gerealiseerde Zalmhaventoren, 215 meter hoog. En bij het Hofplein komt de RISE-toren van 289 meter.
Rotterdam wil aan de oostflank tot 2040 30.000 woningen erbij realiseren
Verder heeft de gemeente ambitieuze plannen om voor 2040 maar liefst 50.000 nieuwe woningen te realiseren, met een focus op betaalbare middenhuur- en koopwoningen. Het Oostflankgebied, dat zich uitstrekt van station Alexander tot Zuidplein, behoord met 30.000 woningen tot een van de grootste bouwlocaties van Nederland. Dit project omvat een nieuwe brug tussen Kralingen en IJsselmonde, en snel openbaar vervoer tussen Kralingse Zoom en Zuidplein. In Zuid wordt naast de afronding van Katendrecht bijvoorbeeld ook het project Rotterdams Tij ontwikkeld als onderdeel van Stadionpark. En in het westen van de stad wordt het Merwede-Vierhavengebied (M4H) getransformeerd tot een gebied voor de creatieve maakindustrie en wonen.
De bevolkingsgroei in de stad vraagt om innovatieve oplossingen. Maar voor wie is de stad eigenlijk bedoeld?
Door demografische ontwikkelingen groeit het aantal eenpersoonshuishoudens naar vijftig procent in 2035 is de verwachting, terwijl betaalbare woningen voor deze groep schaars blijven. Dit vraagt om innovatie. Voor de bestaande bouw ligt een kans in het kadastraal splitsen van panden naar twee kleinere woningen. Bij nieuwbouw zou meer geïnvesteerd moeten worden in aanpasbare en flexibele bouwsystemen, digitalisering, robotisering en het gebruik van circulaire materialen. Kortom zet als stad fors in op digitale bouwpakketten, prefabwoningen en duurzame materialen. Dit maakt het mogelijk om sneller betaalbare (koop-)woningen te realiseren, met een prijs van ongeveer 90.000 euro. Deze woningen zijn bovendien ook goed geschikt voor tijdelijke locaties.
Sommige verhuurders omzeilen het nieuwe puntensysteem met hoge servicekosten of woningen in slechte staat, die de huurder dan zelf mag opknappen
Maar tot nu toe blijven voldoende kleinere, betaalbare woningen een zeldzaamheid, ook voor jongeren die zelfstandig in de stad willen (blijven) wonen. De zoektocht naar een woning is vaak ontmoedigend. Mijn zoon staat bijvoorbeeld op nummer 800 op de wachtlijst voor een corporatiewoning. In de private sector beginnen de huurprijzen in het middensegment vaak vanaf 1.000 euro. Hierbij heb ik ontdekt dat sommige verhuurders het nieuwe puntensysteem (Wet betaalbare huur) weten te omzeilen met hoge servicekosten of woningen in slechte staat, waardoor huurders zelf moeten investeren in verbeteringen. Bovendien zijn de eisen voor borg- en garantstellingen vaak hoog, wat het extra lastig maakt voor starters.
Kortom, Rotterdam heeft zich ontwikkeld tot een stad met internationale allure, maar de woningmarkt kan de groeiende betaalbare woningvraag niet bijbenen. Zo bezocht mijn zoon onlangs twee woningen in de private sector. De eerste had een huurprijs van 1.050 euro per maand, terwijl de tweede 750 euro per maand kostte. Hoewel de tweede woning slechts tijdelijk beschikbaar is (1,5 jaar), besloot hij zich in te schrijven voor deze ‘voordelige’ optie. Misschien heeft hij geluk bij de loting, maar het zou me niet verbazen als hij voorlopig nog even thuis blijft wonen.