| Dit ingezonden opiniestuk is geschreven door Jos Feijtel, bestuurlijk aanjager Woningbouw, adviseur versnelling woningbouw en oud-bestuurder van een woningcorporatie. |
Conijn baseert zich op de cijfers van de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Volgens mij maken de cijfers van ABF Research die ten grondslag aan de Woontop-uitkomsten van afgelopen december het beeld nog somberder.
In de doorgerekende ‘middenvariant’ daalt het aantal sociale huurwoningen de komende 15 jaar. Dus ondanks de bouw van jaarlijks 86.000 (!) nieuwbouwwoningen, waarvan 29 procent sociale huur, dus 25.000 sociale huurwoningen per jaar, zijn er in 2039 minder sociale huurwoningen beschikbaar! Dat komt door sloop, verkoop en liberalisatie van bestaande sociale huurwoningen.
De inzet van veel corporaties is ontzettend groot, maar het effect is dat we achteruitboeren: van 34 procent sociale huurwoningen nu naar 30 procent over 15 jaar. Nog erger dan het home-trainer-effect: we trappen ons een slag in de rondte; we komen niet vooruit, maar gaan zelfs achteruit. Dit kan niet de bedoeling zijn.
Het zou goed zijn om de "geplande" aantallen sloop (189.000 bijna alle sociale huur), verkoop (75.000) en liberalisatie (70.000) nog eens goed tegen het licht te houden. Daarbij: het aandeel verkoop betreft niet alleen woningen van corporaties maar ook van particuliere eigenaren.
- Sloop: nieuwe energetische inzichten en methodieken zouden sloop deels kunnen vervangen door renovatie
- Verkoop van bestaande huurwoningen: Dit is bij heel wat corporaties inmiddels een omstreden aanpak. Het lijkt erop dat de aantallen zullen slinken. Daarentegen is het aannemelijk dat de verkoop van goedkope sociale huurwoningen van beleggers, afhankelijk van rijksbeleid, zal toenemen.
- Liberalisatie: gematigde huurverhogingen kunnen helpen om de uitstroom naar vrijesectorhuurwoningen te voorkomen. Of misschien ook: middeldure huurwoningen deels tot de sociale sector rekenen. Dat kan de betaalbaarheid, al dan niet met huursubsidie, versterken.
Het geld dat met een nieuwe aanpak gemoeid is, weegt ruim op tegen de middelen die we nu inzetten om de onrendabele toppen van de woningen en van een groot deel van de grondexploitaties op te hoesten. De moeite waard om dit door deskundigen te laten becijferen.
Als voorzet: in de rekensommen bij de Woontop gaat het om een onrendabele top per woning (dus gemiddeld over de 1,3 miljoen woningen tot 2039) van maar liefst 14.000 euro.
Dat geld moet ergens vandaan komen:
- Rijk: Woningbouwimpuls (WBI), realisatiepremie, subsidies grootschalige locaties, etc.
- Gemeenten: de Woontop-uitkomst slaat gemeenten aan voor tekort in de rekensommen van bijna 1 miljard- en corporaties. Hoe dan ook: het gaat om maatschappelijk geld. Het gaat niet om klein bier: een tekort van 14.000 euro gemiddeld voor alle woningcategorieën betekent tot 2030: 1,3 miljoen woningen x 14.000 euro = 18,2 miljard euro.
Als we daarnaast rekening houden met het tekort als een corporatie een nieuwe sociale huurwoning koopt van een ontwikkelaar of wanneer de corporatie zelf een nieuwe sociale huurwoning laat bouwen, wordt het probleem nog groter.
Op elke nieuwbouw (corporatie) sociale huurwoning zit bij de start een onrendabele top van 60.000 tot 90.000 euro. Gemiddeld 75.000 euro. Daarmee is een bedrag gemoeid van 1,3 mln x 26,9 procent = 350.000 corporatiewoningen gaat het om ruim 26 miljard euro!
In het nu lopende beleid wordt bij elkaar dus ruim 44 miljard euro aan maatschappelijk geld besteed om de woningbouw te ondersteunen. Kan dat niet slimmer?
Als we in staat zouden zijn meer bestaande sociale huurwoningen te behouden, hoeven we er minder te bouwen. Dat maakt diverse grondexploitaties meer haalbaar. En daardoor bouwen we ook sneller.
