Dit artikel is geschreven door Marten Muskee en komt uit VNG Magazine, editie 3. Bleizo-West is een van de locaties waar, volgens de Woontop-afspraken, 5.000 woningen moeten komen.
Bleizo-West is ‘één van die doorbraakprojecten met een groot bouwvolume op één grote locatie’ bij NS-station Lansingerland-Zoetermeer, vertelt wethouder Michiel Muis (D66) als VNG Magazine de nieuwe wijk langs de meetlat van de Woontop-afspraken legt.
‘Samen met Zoetermeer, de provincie en het rijk zijn we lang bezig geweest om tot een bestuursakkoord te komen’, zegt Muis. ‘De aantallen zitten in de Woondeal, tegelijkertijd speelden allerlei ruimteclaims. Uiteindelijk hebben we de weg vrijgemaakt voor een woon- en werklocatie met circa vijfduizend woningen op Bleizo-West en zo’n 36 hectare aan bedrijventerreinen binnen de gemeente. Het akkoord is besproken met de gemeenteraad en provinciale staten. Conclusie is dat we verder kunnen.’
Het vinden van een alternatieve windlocatie ging hieraan vooraf?
‘Dat was de klem waar we in zaten, maar het ging ook over de ontsluiting, over bedrijventerreinen en alle andere opgaven op dezelfde stukjes grond. Daar kwamen we niet uit. Het was noodzakelijk dat de provincie en het rijk helderheid gaven over de ruimtelijke prioriteiten.'
‘De gemeente wil graag vooruit, maar kan geen afspraken maken over meerdere thema’s binnen dezelfde beperkte ruimte. We hebben een mobiliteitsuitdaging en opgaven in woningbouw, energie en leefbaarheid. Al die deelbelangen maakten het niet eenvoudig.’
‘Ons spaarpotje raakt een keer leeg’
'De gesprekken werden steeds feller en op een gegeven moment dreigde alles vast te lopen. De ambtelijke organisaties van de provincie en omliggende gemeenten, met medeweten van het rijk, zijn toen om de tafel gegaan om tot integrale afspraken over het hele grondgebied te komen.’
Dertig procent sociale huur en twee derde betaalbare koop. Dat is een ingewikkeld vraagstuk. Hoe doen jullie dat?
‘We hebben voor Bleizo-West zelfs afspraken gemaakt voor 34 procent sociaal. Het rijk weet dat dit een belangrijke locatie is. Wij verwachten dan ook een financiële bijdrage. We hebben hetzelfde belang. In de regio Rotterdam zijn heel veel zachte plannen. Hier ligt een concreet bestuursakkoord en kunnen we aan de slag. Lansingerland is een vrij nieuwe gemeente, met vanuit de Vinex-periode een redelijk nieuwe woonvoorraad en nieuwe voorzieningen. Alleen kunnen wij dat allemaal niet financieren op basis van het huidig aantal inwoners.'
'De gemeenteraad is best bereid om daarvoor, als het nodig is, extra middelen uit de algemene reserve te halen. Dat is echter geen duurzaam financieel beleid. Ons spaarpotje raakt een keer leeg. De VNG en het rijk zullen eerst afspraken moeten maken over de financiële positie van gemeenten bij de woningbouwopgave en bij andere dossiers waar we ook op leeglopen.’
Zijn er lokaal concessies nodig?
‘Bleizo-West is voor het grootste deel eigen grond. Dat maakt het anders voor wat betreft onze ambities op andere locaties, waar al claims op lagen van ontwikkelaars en particuliere grondeigenaren. We hebben in totaal zo’n 11.000 woningen te bouwen. Daarmee bouwen we 50 procent boven op onze bestaande voorraad bij.'
‘Om dat middensegment te kunnen financieren, moeten we ergens concessies doen’
‘Naast het gemeentehuis is de wijk Wilderszijde in ontwikkeling, waar 2.700 tot 3.000 woningen komen. Op enig moment bleek dat daar de voorzieningen significant duurder uitvallen. De raad legde 24 miljoen euro bij om alles toch te kunnen realiseren zoals bedacht. Intussen zien we ook dat de realisatie van het middensegment steeds lastiger wordt.’
'Als bestuurlijk trekker voert mijn collega-wethouder Simon Fortuyn discussie met de raad, om nog wat kleinere goedkope koopwoningen toe te voegen aan het al lopende programma. Om dat middensegment te kunnen financieren, moeten we concessies doen. Dat kan door voor delen van de wijk andere parkeernormen te hanteren, of door op sommige plekken iets verder de hoogte in te bouwen.’
Gaat u gebruikmaken van industriële bouw?
‘Dat doen we al. Op Wilderszijde en aan de Markermeerstraat in Berkel en Rodenrijs bouwt 3B Wonen sociale huurwoningen op een industriële manier. We onderzoeken of dat concept elders ook toepasbaar is. Dat zijn best wel lastige discussies met de gemeenteraad en ook met ontwikkelaars. We willen een bepaalde uitstraling en kwaliteit behouden. Dat lukt goed op Wilderszijde.'
'We hebben echter te maken met verschillende woonmilieus en iedereen heeft zijn specifieke wensen. Het is niet realistisch om op een enorm grote schaal industrieel te bouwen. Binnen een grote bouwlocatie is het echter wel fantastisch dat je op specifieke plekken sneller tempo kunt maken.’
Wat vindt u ervan dat minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting paal en perk wil stellen aan extra lokale bouweisen van gemeenten?
‘Lansingerland heeft veel groen, zowel in als om de gemeente. Wij vinden het heel belangrijk dat inwoners in de wijk een groene omgeving hebben waarlangs ze in de groene buitengebieden kunnen komen.'
‘Het college heeft onlangs een kader vastgesteld voor natuurinclusief bouwen. Dat wordt al toegepast op Wilderszijde. Daar houden we rekening met alle soorten en alle voorzieningen die daarvoor in die wijk nodig zijn.’
'Ik snap wat de minister wil. Het zit ’m mede in de stapeling van eisen, maar Lansingerland heeft ook zelf ambities. Wij kennen het gebied en de belanghebbenden. Zeker als we zelf grondpositie hebben, kan de gemeente partijen verleiden om meer te doen.’
Botsen jullie ambities niet met wat de minister wil?
‘Volgens mij niet. We moeten de inventarisatie van de te schrappen regels even afwachten. Als procedures anders en korter kunnen, vind ik dat prima. Tegelijkertijd houden wij lokaal wel onze ambities voor groen, blauw en klimaatadaptatie. Het is niet zo dat ontwikkelaars dat belang ook niet inzien. De gemeente wil wel ruimte houden om lokale keuzes en afwegingen te maken.'
‘Wij kennen het gebied en de belanghebbenden’
'De gemeenteraad zou bijvoorbeeld graag zien dat we toekomstbestendig bouwen, natuurinclusief, circulair en klimaatadaptief. Het college probeert daar echt naar te streven, alleen dat lukt niet altijd. Op energiegebied lukt het al wel. Op Wilderszijde worden allemaal nul-op-de-meterwoningen gebouwd. Dat is goud waard. Maar op circulariteit halen we de gestelde doelen nog niet. Daar is nog even geduld voor nodig. We hebben al die thema’s opgenomen in onze concept-omgevingsvisie 2.0.’
Hoe lost u het vraagstuk rond de ontsluiting en netcongestie op?
‘De ontsluiting maakt onderdeel uit van de bestuursovereenkomst met de provincie. Enkele bouwlocaties in Bergschenhoek en Bleiswijk bijvoorbeeld liggen langs de N209, een drukke en gevaarlijke provinciale weg. Er zijn afspraken gemaakt over de aanpak daarvan om tot een goede verkeersafwikkeling te komen.'
‘Voor wat betreft het openbaar vervoer wordt Bleizo-West bij een ov-knooppunt ontwikkeld. Dat levert geen discussie op. Andere ontwikkellocaties liggen verder van ov-verbindingen af. De raad wil bijvoorbeeld weten hoe we daar met de parkeernormen omgaan. Dat vraagt nog wel om nadere uitwerking.’
‘Netcongestie vormt voor iedereen een probleem. Wij zijn aandeelhouder van Stedin en daarmee in overleg over innovaties en congestiemanagement, zodat we ruimte blijven houden om te ontwikkelen. In de tussentijd zal er ook iets moeten gebeuren want die netcongestie gaat wel even duren.'
'Ergens gaat dat elkaar kruisen. Wat zijn dan goede, tijdelijke tussenoplossingen? Rijk en provincie kunnen daarin ook iets betekenen door te prioriteren. Niet overal worden dezelfde volumes woningen gebouwd. Geef voorrang aan de locaties die de meeste impact maken.’
