De Gnephoek is een van de veel bediscussieerde gebiedsontwikkelingen van de laatste jaren, omdat de trend van voornamelijk bouwen in bestaand stedelijk gebied ermee wordt doorbroken en vanwege de nieuwe beleidslijn om voorzichtig te zijn met bouwen op lage, overstromingsgevoelige plekken.
'Framing als zou het hier om een kwetsbaar en overstromingsgevoelig veenweidegebied gaan. klopt niet'
Vooral tegen de framing als zou het hier om een kwetsbaar en overstromingsgevoelig veenweidegebied gaan, hebben we moeten opboksen, zegt Peter Klompen, programmadirecteur Gnephoek bij de gemeente. ‘Maar het klopt niet. Los van de stroomrug is het gebied vooral kleiig, met relatief weinig veen. Uiteraard zitten we wel in het Groene Hart en gaan we zorgvuldig om met de ruimte. Maar we kunnen als Alphen geen andere kant op voor de woningbouwopgave. We doen heel veel binnenstedelijk. Alleen al in de Rijnhaven, een transformatiegebied net ten zuiden van Gnephoek aan de Oude Rijn, komen 2.000 woningen. Totaal binnenstedelijk worden er op termijn circa 5.000 woningen gerealiseerd. Die ontwikkeling is in volle gang. De Gnephoek verrijkt de stedelijke as in Alphen aan den Rijn.’
Natte natuur
Van het eerdere plan, met 10.000 woningen, wordt alleen het deel Gnephoek gerealiseerd. De kwetsbare Vrouwgeestpolder blijft onbebouwd. ‘Die ligt ook een stuk dieper op 4,5 – 5 meter beneden NAP’, benadrukt Klompen. Bij de kaart van het gebied, aan de wand van het projectbureau recht tegenover Gnephoek aan de zuidkant van de Oude Rijn, laat hij zien hoe de gemeente en projectontwikkelaars de fasering van de gebiedsontwikkeling in gedachten hebben. Te beginnen bij de zandige stroomrug van de Oude Rijn en dan stapsgewijs naar het noorden. Rekening houdend met de bodemgesteldheid en de waterhuishouding. ‘We gaan van de draagkrachtiger gronden met zanduitstromingen in de strook aansluitend boven de rivier, waar we ongeveer op NAP zitten, naar de wat minder draagkrachtige lagen in het noordelijkste deel, 2 tot 2,5 meter beneden NAP. Daar is ook het natuurgebied gesitueerd, belangrijk voor zowel de biodiversiteit als de opvang van mogelijk overtollig regenwater.’ De buffercapaciteit is berekend op piekbuien tot 120 mm, voegt Klompen nog toe. ‘De norm ligt op 90 mm. Het hoogheemraadschap heeft dat onlangs opgehoogd. Wij gaan dus nog hoger zitten.’
‘Rekening houden met water en bodem is voor ons niet alleen een ambitie, het is bepalend is voor de kwaliteit van het leefmilieu’
Zestig hectare natuur, een fors deel van het oppervlak, en ook nog eens 30 hectare water en groen ín de toekomstige wijk, vertelt Theo van der Plas, projectdirecteur bij BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. ‘Rekening houden met water en bodem is voor ons niet alleen een ambitie, het is bepalend is voor de kwaliteit van het leefmilieu.’
‘De precieze invulling moet nog worden uitgewerkt, maar dat de integratie van natuur in de wijk iets met het woonmilieu doet, is wel duidelijk, zegt Wouter Wurdemann, gebiedsontwikkelaar bij AM Gebiedsontwikkeling. Hij heeft het over een ‘werkelijk natuurinclusieve wijk’, waarbij de natuur ook een kwaliteitsimpuls krijgt.
'Bij dit soort gebiedsontwikkelingen horen risico’s'
'Door deze overeenkomst met marktpartijen aan te gaan, is er duidelijkheid over ieders rol en verantwoordelijkheden. Het is een open en transparante werkwijze voor alle partijen. Feitelijk is de samenwerking voor de gebiedsontwikkeling al eerder gestart dan de PPS, waardoor wij in het traject met Wim Kuijken snel konden schakelen bij vragen die gesteld werden. Ook konden wij ambitie en realisme met elkaar in samenhang brengen. Samen met hen én inbreng van belanghebbenden gaan we een prachtige wijk in de Gnephoek ontwikkelen. Met nieuwe woningen en voorzieningen én tegelijkertijd verbetering van de waterhuishouding en natuur. Bij dit soort gebiedsontwikkelingen horen risico’s. Juist door samen te werken met marktpartijen kunnen we de risico’s beter beheersen. (Gerard van As, wethouder gemeente Alphen aan den Rijn)
Plooien gladgestreken
Gemeente Alphen aan den Rijn gaat het gebied samen met BPD en AM ontwikkelen in een publiek-private samenwerking. Op dit moment heeft de gemeente 8 procent van de gronden in bezit en daarvanuit neemt ze een belang van 50 procent in de PPS. BPD en AM hebben het grootste deel van het gebied in eigendom en brengen die onder in een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij waarin zij de andere 50 procent van het risico dragen. De andere twee marktpartijen, VolkerWessels en Van Omme & De Groot, brengen hun grond daar ook in, en krijgen daar ontwikkelrechten uit de PPS voor terug. Het aantal ontwikkelwoningen per ontwikkelaar gaat naar rato van de ingebrachte grond, van de fasegewijze nieuwbouw tot de verhouding sociaal-middeldure huur en koop-vrije sector, leggen Van der Plas en Wurdemann uit.
'Het is voor ons een basisvoorwaarde dat publieke partijen als het ministerie, de provincie en het hoogheemraadschap “achter” de PPS ook op één lijn zitten'
Wurdemann benadrukt dat het voor de marktpartijen prettig werken is met een gemeente die zich coöperatief opstelt, transparant is in haar handelen en vooral de boel op orde heeft. Van der Plas: ‘Je hebt elkaar nodig bij zo’n omvangrijke en in de tijd langdurige samenwerking. Het is voor ons een basisvoorwaarde dat de publieke partijen als het ministerie, de provincie en het hoogheemraadschap “achter” de PPS ook op één lijn zitten. Dan is het veel makkelijker om het publiek-privaat op orde te krijgen.’
Vlnr Theo van der Plas (BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling), Peter Klompen (Gemeente Alphen aan den Rijn), Wouter Wurdemann (AM) bij de maquette van gebiedsontwikkeling Gnephoek. Beeld Marcel Bayer
De bestuursovereenkomst, getekend in oktober jl. was de belangrijke doorbraak erkent gemeentelijk programmadirecteur Klompen. Daarmee werden de bezwaren van de Provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland weggenomen over bebouwing van de polders ten noorden van de Oude Rijn bij Alphen. De bemiddeling van oud-topambtenaar en Deltacommissaris Wim Kuijken zorgde ervoor dat de overheden met elkaar in gesprek kwamen en bleven. ‘De aanvliegroute die Wim koos, heeft de publieke partijen bij elkaar gebracht’, meent Klompen. ‘Wij zaten met de provincie vast op de “wil-vraag”. Wij willen de Gnephoek, de provincie niet. Wim heeft het weten om te buigen naar de “mag- en kan-vraag”. Mag het en kan het? Er blijkt geen wet die het verbiedt, wel beleid, maar dat is te veranderen. Omdat wij snel antwoorden konden geven op die vragen, konden we stappen zetten.'
‘Die openheid, moet ik zeggen, is ook de kracht in de gesprekken over de Gnephoek’, vertelt Van der Plas. ‘Ik heb nooit het gevoel dat partijen de kaarten tegen de borst houden. De provincie was van begin af aan klip en klaar over hun bezwaren. Dat zagen wij als een cadeautje, omdat we daarmee precies wisten waar we aan moesten werken.’
'De Gnephoek wordt een prachtige woonwijk aan de rand van Alphen aan den Rijn, centraal gelegen en vlakbij de natuur. Het wordt een betaalbare wijk voor veel mensen en de woningen worden uiteraard duurzaam gebouwd.' (Marcel Schipper van VolkerWessels)
Visie, openheid en vertrouwen
Alphen heeft z’n huiswerk op orde, bevestigt ontwikkelaar Van der Plas. ‘In no time kunnen ze benodigde informatie opleveren en de gemeente heeft een duidelijke visie op wat ze wil. Er is degelijk onderzoek gedaan naar verschillende mogelijke ontwikkellocaties, de gemaakte keuzes zijn goed onderbouwd en er wordt consequent gewerkt aan de uitvoering.’ De ontsluiting van het gebied is daarvan een mooi voorbeeld. Zo heeft de gemeente al langer in beeld dat er een nieuwe fietsverbinding over de Oude Rijn naar de Gnephoek moet komen. De aanlanding bij transformatiegebied Rijnhaven-Oost, is een inpassings- en een vaarveiligheidsvraagstuk.. Met de ontwikkeling van de Gnephoek komt daar nu vaart in, laat Klompen weten. Met het maken van het masterplan voor het gebied, wordt duidelijk hoe de ontsluiting er verder gaat uitzien.
Ideeën opgehaald tijdens een van de participatiesessies voor de gebiedsontwikkeling Gnephoek aan de wand in het projectbureau. Beeld Marcel Bayer
Qua woningaanbod en programma zal de Gnephoek een aanvulling zijn op het bestaande stedelijke mozaïek van Alphen, zegt Wurdemann. 'En een versterking, wat neer zal komen op een fors deel (60 procent) grondgebonden, omdat daar veel vraag naar is, voegt Klompen toe. ‘We bouwen in Alphen al vrij stedelijk, dus dit zal echt meer dorps worden.’
'We zien er naar uit om met de betrokken marktpartijen en de gemeente Alphen aan den Rijn samen te werken aan het realiseren van een aantrekkelijk nieuw woongebied gericht op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.' (Marco Dijkshoorn , Van Omme & De Groot)
Gnephoek zal een duurzame wijk worden qua energie- en watervoorziening. De inrichting van het gebied, met goede fiets- en wandelverbindingen, gaat actieve mobiliteit (te voet of met de fiets) vanzelfsprekend maken. Toch blijft er ook ruimte voor de auto, geven de ontwikkelaars aan. Klompen bevestigt dat: ‘Alphen is een autostad. Veel mensen die hier wonen, hebben een auto, omdat ze elders werken. Daarom is Alphen aantrekkelijk om te wonen: landelijk en tegelijk goed bereikbaar. Wel willen we daar in Gnephoek een iets andere kleur aan geven met bijvoorbeeld woonstraten die autoluw zijn en parkeren niet te ver erbuiten. Hoe dat er precies gaat uitzien, werken we momenteel met de ontwikkelaars en de omgeving uit.’
‘We bouwen in Alphen al vrij stedelijk, dus dit zal echt meer dorps worden’
De basis waarop dat gebeurt, is er een van vertrouwen. En dat is iets dat zowel de ontwikkelende partijen als de gemeente uitstralen. AM ontwikkelaar Wurdemann: ‘Wat ik hier mooi aan vind, is dat we alles samen bespreken. Alles waar we tegenaan lopen, komt op tafel bij de teams die nu werken aan het masterplan en straks aan de omgevingsplanuitwerking. We zoeken als professionals samen naar antwoorden en oplossingen. Wat ook heel belangrijk is: het blijft niet bij woorden. We zeggen wat we doen en doen wat we zeggen.’
Zelfs als het gaat om de verdeling van de ontwikkelrechten, wie wat krijgt en waar aan de slag gaat, gebeurt dat in collegiaal overleg, met oog voor elkaars belangen, zegt Theo van der Plas. ‘Natuurlijk schuurt het ook wel eens, maar “zonder wrijving geen glans”. In het belang van de ontwikkeling komen we daar steeds goed uit en dat we blijven we in de toekomst doen.’
Druk op de ketel
De voortgang in de planning is ambitieus. Peter Klompen laat weten dat het masterplan na een uitvoerig participatietraject medio dit jaar ambtelijk gereed moet zijn voor de besluitvorming en de milieueffectrapportage (m.e.r.). Om tijd te winnen worden de plan- en projectMER in elkaar geschoven. ‘Als het aan mij ligt, wordt er daarna parallel gewerkt aan de uitwerking in het deelomgevingsplan en de stedenbouwkundige uitwerking. We mikken op 2027 om het omgevingsbeleid vastgesteld te hebben, zodat we kunnen beginnen met de technische voorbereiding en de bouw in 2029 kan starten.’
15 procent van de grond is nog in handen van individuele grondeigenaren.
Ambitieus, zeker, zegt ook Theo van der Plas. ‘Maar je moet ambitieus zijn, anders komen dit soort processen niet van de grond.’ Er zit druk op de ketel vanwege de aflopende claim op alle grond in het gebied onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) in november volgend jaar. Zo’n 15 procent van de grond is in handen van individuele grondeigenaren, veelal bedrijven die in het gebied zitten. Die gronden moeten nog worden verworven, waar de gemeente druk mee bezig is.
Klompen verwacht dat de gemeente hier gaat uitkomen. Als hij zich zorgen maakt, is dat over vertraging in planologische procedures: 'Die heb je nooit in de hand ‘. Een andere punt van zorg zijn de kunstwerken die nodig zijn voor de infrastructuur in verband met kostenstijgingen en arbeidstekorten, zo laat hij weten.
Over de risicoverdeling wil hij niet veel zeggen, behalve dat deze binnen de bandbreedte is die de gemeenteraad heeft meegegeven. ‘We kunnen geen decennia vooruitkijken, maar ik ben er van overtuigd dat we er op basis van vertrouwen en gezond verstand, met alle betrokken partijen uit blijven komen.’
‘Je kunt niet alles op papier regelen’, vult Wouter Wurdemann aan. ‘Als de cultuur van samenwerken in de pps goed is, kom je er samen uit en zitten we hier ook over vijf-tien jaar nog met elkaar aan tafel.’
.jpg)
