Om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren, is het noodzakelijk om sneller, meer en betaalbaarder te bouwen. Deze ambitie is opgenomen in het regeerprogramma van kabinet Schoof (september 2024), de eerstverantwoordelijke voor de uitvoering is de Minister van VRO. Decennialang is het regelgevingscomplex uitgebreid met nieuwe regels en aanscherpingen. Het juridisch vastleggen van op zichzelf gerechtvaardigde maatschappelijke belangen heeft geleid tot een complex systeem van bouwvoorschriften, planvorming, vergunningseisen, milieuregels, welstandsnormen en toezicht.
Tijdens de Woontop van 11 december 2024 is het programma STOER officieel gestart. De onafhankelijke Adviesgroep STOER is in het leven geroepen om concrete voorstellen te doen en die aan het kabinet aan te bieden. De adviesgroep onder voorzitterschap van Friso de Zeeuw, onder meer emeritus-hoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, bestaat uit leden met een achtergrond in het openbaar bestuur, de bouw- en ontwikkelsector, de juridische sector en de wetenschap. Via het Bouwberaad en het ministerie van VRO is een brede uitvraag gedaan aan partijen om voorstellen in te dienen voor het verbeteren van regelgeving. Deze oproep heeft meer dan 500 voorstellen opgeleverd, afkomstig van marktpartijen, belangenorganisaties en medeoverheden. In zogenoemde schrap- en verbetersessies zijn deze voorstellen de afgelopen maanden samen met het veld besproken.
Gezien de breedte en complexiteit van de opgave heeft de adviesgroep besloten het advies op te splitsen in twee fasen. Het conceptadviesrapport voor fase 1 is op 2 april 2025 gepubliceerd op Volkshuisvesting Nederland. Partijen krijgen de gelegenheid om tot en met 11 april 2025 te reflecteren op dit conceptrapport. Voor betrokkenen bestaat de mogelijkheid om op 8 april 2025 met de adviesgroep over de voorstellen in gesprek te gaan.
Na afloop van de reactietermijn op 11 april verwerkt de adviesgroep de ontvangen reacties en rondt zij het definitieve adviesrapport fase 1 af. Begin mei 2025 wordt dit rapport aangeboden aan de Minister van VRO. Op basis van dit rapport stelt het kabinet vervolgens een kabinetsreactie op.
Technische- en milieueisen
Op het gebied van technische bouweisen voor woningen ligt veel vast in de minimale eisen die het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In een aantal gevallen mag de gemeente daarvan afwijken met maatwerkregels en -voorschriften, maar wel met toestemming van de minister. De adviesgroep stelt voor om die voorafgaande toestemming te laten vervallen en in het Bbl op te nemen in welke gevallen de gemeente af kan wijken van de nieuwbouweisen en mag volstaan met “lagere” eisen. Dit biedt de gemeente ruimte om in specifieke situaties maatwerk te leveren, bijvoorbeeld bij binnenstedelijke inpassingen.
De adviesgroep STOER roept op om beter gebruik te maken van de ruimte die de Omgevingswet biedt om op specifieke punten te experimenteren met de landelijke regelgeving
De adviesgroep STOER roept op om beter gebruik te maken van de ruimte die de Omgevingswet biedt om op specifieke punten te experimenteren met de landelijke regelgeving. De adviesgroep ziet op slechts een paar heel specifieke punten mogelijkheid voor verdere verlaging van de minimumeisen in het Bbl. Zo kunnen bouwkosten worden verminderd door steilere trappen toe te staan en de scherpere toegankelijkheidseisen voor woningen te schrappen die niet specifiek voor minder validen zijn.
Een bij bouwers en ontwikkelaars veel gehoorde wens is om toch spuiventillatie in geluidarme gevels toe te staan. De adviesgroep adviseert om dit inderdaad in geval van calamiteiten toe te staan.
Advieskosten zijn te verminderen door de emissiereductie-eis en informatieplicht te schrappen over het materiaalgebruik bij bouwprojecten. Onnodige administratieve last voor de initiatiefnemer en de gemeente en overlap met stikstofregels in de Natuurwetgeving, zegt de adviesgroep.
Nader onderzoek is onder meer nodig naar het schrappen van de zogenaamde 55% -eis in het Bbl, die voorschrift dat 55 procent van de gebruiksoppervlakte moet voldoen aan zwaardere eisen qua ventilatie en daglicht. In een aantal gevallen leidt dit tot onnodig hogere kosten.
Strikter toepassen van het verbod op lokale regels, en aanpassing van het Bbl op een aantal punten zou kunnen leiden tot een besparing op de bouw- en advieskosten van 23.500 – 32.250 euro per woning
Een belangrijke verlichting van de regeldruk vormt het voorstel om een streep te halen door de aanscherping van de milieuprestatie-eisen (MPG). De bouwwereld kijkt uit naar de Europese WholeLifeCarbon-normering (WLC) waaraan nieuwbouwwoningen in 2030 moeten voldoen en waarvoor de kaders per 2027 moeten zijn bepaald. Dat maakt dat het bestaande MPG-systeem nog maar een beperkte ‘houdbaarheidsdatum’ heeft. Het nu nog aanscherpen van de eisen zal in de bouw- en ontwikkelwereld gepaard gaan met onrust en onzekerheid, en leiden tot vertraging van de woningbouw en kostenverhoging, aldus de adviesgroep. ‘In plaats van invoering van de MPG verdient het aanbeveling dat overheid en markt zich samen voorbereiden op de komst van de WLC en een duidelijk afbouwtraject van de MPG dit zal door het ministerie worden vertaald in een duidelijke roadmap richting markt.’
Strikter toepassen van het verbod op lokale regels, en aanpassing van het Bbl op een aantal punten zou kunnen leiden tot een besparing op de bouw- en advieskosten van 23.500 – 32.250 euro per woning, aldus de adviesgroep in een eerste schatting.
De aanpassing van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) werkt kostenverhogend, terwijl lang niet alle geluidsproductieruimte op die spoortracés daadwerkelijk wordt gebruikt. Beeld Remke Luitjes-iStock.com
Omgevingskwaliteit bij het spoor en bij vliegverkeer
De adviesgroep heeft gekeken naar de beperkingen die zwaardere geluidsnormen bij spoortracés en luchthavens opleveren voor woningbouw. Met een aanpassing van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is de grenswaarde voor woningbouw nabij spoorwegen aangescherpt van 68 naar 65 Db. Hierdoor zijn bij woningbouw meer overdrachtsmaatregelen, dove-/niet-geluidgevoelige gevels en woningisolatie noodzakelijk. Dat werkt kostenverhogend, terwijl lang niet alle geluidsproductieruimte op die spoortracés daadwerkelijk wordt gebruikt. Hierdoor wordt er minder en duurdere woningbouw ontwikkeld met geluidwerende maatregelen, terwijl de hinder vanuit geluid er feitelijk niet is, constateert de adviesgroep.
Over deze beperking is al een aantal jaren overleg gaande tussen Rijk en medeoverheden, waarbij de staatssecretaris van IenW al heeft toegezegd de vrije geluidruimte bij het spoor transparant te maken en locatiespecifiek beschikbaar te stellen voor woningbouw. Ter uitvoering van deze bestuurlijke afspraak bereidt de staatssecretaris van IenW een verlaging van geluidproductieplafonds voor.
De adviesgroep STOER adviseert om de verlaging snel te realiseren, én een stokje te steken voor het plan van hetzelfde ministerie van IenW om de standaardvoorkeurswaarde railverkeer aan te scherpen van 55dB naar 52 dB. Dat betekent voor gemeenten langs het spoor een twee keer zo groot onderzoeksgebied ten aanzien van woningbouw dan voorheen. Dit biedt verlaging van de plan- en bouwkosten en schept de nodige duidelijkheid voor gemeenten én ontwikkelende partijen.
De generieke verplichting voor aandachtsgebieden moet eraf en er moet meer ruimte komen voor maatwerk
Eenzelfde soort advies heeft betrekking op de aandachtsgebieden langs het spoor voor omgevingsveiligheid. Met de inwerkingtreding van het Bkl moeten gemeenten vrijwel overal langs het spoor nagaan wat de risico’s zijn, ook als er geen gevaarlijk stoffentransport plaatsvindt. Die generieke verplichting voor aandachtsgebieden moet eraf en er moet meer ruimte komen voor maatwerk zegt de VNG namens de gemeenten en de adviesgroep STOER neemt dat advies over.
De adviesgroep adviseert daarom de regels voor cumulatie van geluid aan te passen, onder meer door de lijst van geluidsbronnen voor onderzoek te beperken. Beeld DutchScenery-iStock.com
Ook gemeenten die te maken hebben met vliegverkeer ondervinden forse beperkingen bij hun ruimtelijke plannen en moeten hoge kosten maken voor onderzoek naar de opeenstapeling van geluidsbronnen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is het gebied waarbinnen gemeenten in de ruimtelijke planvorming vliegverkeerlawaai moeten betrekken met een 70 procent groter geworden. Naar schatting 80.000 woningen van de huidige regionale planvoorraad liggen in gebieden waar gemeenten extra zullen moeten investeren in de genoemde onderbouwing, motivatie etc.
Vorig jaar februari is in het bestuurlijk overleg tussen de koepels en het ministerie van I&W afgesproken om te zoeken naar een alternatieve methode voor het beoordelen van de aanvaardbaarheid van gecumuleerd geluid van meerdere geluidbronnen. Dat creëert nu nieuwe onzekerheid, terwijl de onderzoekslasten van de gemeenten stijgen en dat geen enkel effect heeft op de hinder. De adviesgroep adviseert daarom de regels voor cumulatie van geluid aan te passen, onder meer door de lijst van geluidsbronnen voor onderzoek te beperken.
Water, bodem én wonen
Rekening houden met water en bodem bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst aan de gevolgen voor bijvoorbeeld de woningbouw, stelt de adviesgroep STOER. Daarbij zijn twee kaders van belang: het afwegingskader en de maatlat klimaatadaptieve gebouwde omgeving. De eerste gaat over het ‘waar’ wel of niet bouwen, de tweede over ‘hoe’ dan te bouwen. De adviesgroep adviseert om voor beide kaders meer onderzoek te doen naar combinaties van water en woningbouw en te zorgen voor landelijke eenduidige normeringen voor klimaatadaptieve woningbouw waarbij risico-inschatting en –acceptatie in balans zijn met te maken kosten. Dit geeft duidelijkheid vooraf, hetgeen de woningbouwplanning versnelt en kosten bespaart. Zo zou langs de randen van het Markermeer, Gouwzee, IJmeer, Gooimeer en Eemmeer water robuuste woningbouw en drijvend wonen mogelijk moeten zijn, zonder dat de zoetwaterbufferfunctie te veel wordt aangetast. En in de uiterwaarden drijvend wonen, met de daarbij noodzakelijke water robuuste en amoveerbare vaste voorzieningen.
Bouwverboden door provincies en waterschappen op basis van eigen argumenten zouden niet mogelijk moeten zijn
Gebiedsontwikkeling Gnephoek, met op de achtergrond de Oude Rijn, erboven de Oude Rijnhaven en de oude kern van Alphen aan den Rijn. Beeld Gemeente Alphen aan den Rijn
Met uitzondering van waterveiligheidszones rond primaire waterkeringen, waar waterschappen en de minister van I&W over gaan, is voor woningbouw in alle gebieden achter de dijken een ‘ja mits’-regime wenselijk. Daar wordt per gebiedsontwikkeling in samenspraak tussen gemeente, provincie en waterschap (wateradvies) besloten door de bevoegd gezagen. Bouwverboden door provincies en waterschappen op basis van eigen argumenten zouden niet mogelijk moeten zijn, aldus de adviesgroep STOER.
Omdat een speciale ministeriele commissie momenteel bezig is met het stikstofdossier beperkt de adviesgroep STOER zich wat betreft stikstof in relatie tot woningbouw tot twee aanbevelingen:
- Zo snel mogelijk als juridisch verantwoord is de rekenkundige ondergrens van 1mol/ha per jaar invoeren. Voor woningbouw zou dit voor 95 procent van de stikstofgevoelige woningbouwplannen soelaas bieden. Dat geldt overigens niet voor grote infra-projecten. Snel zal ook een resultaatgericht plan tot stand moeten komen voor forse emissiereductie en natuurherstel van de meest kwetsbare Natura 2000-gebieden.
- Zolang de Aerius Calcutator nog functioneert, adviseert de adviesgroep alleen nog in de Aerius Calculator wijzigingen door te voeren als de uitkomst niet verandert (zoals bij de release van de Aerius Calculator 2024.1.1 op 11-2-2024). Of als de voorgenomen verandering een gunstiger uitkomst heeft voor de woningbouw. Bij elke voorgenomen wijziging dient een gevoeligheidsanalyse te worden uitgevoerd van woningbouwplannen (inclusief bouwrijp maken) in een verscheidenheid van kenmerken, zoals 10, 100 en 1000 woningen op 100 m, 500 m, 1 km en 5 km afstand van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden.
Tot zover enkele hoofdpunten van het advies van de Adviesgroep STOER, fase 1. Deze tekst wordt de komende tijd verder uitgebreid met onder meer aandacht voor de adviezen ten aanzien van binnenstedelijk bouwen, grondbeleid en netcongestie.
