Dit artikel staat ROm april 2025. ROm is een maandelijks vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Voor informatie over abonnementen klik hier.
Beter benutten zorgt voor extra woningen en biedt voordelen ten opzichte van traditionele nieuwbouw. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) uit 2020 werd het belang van verdichten al benadrukt. KAW Architecten berekende in datzelfde jaar dat verdichten, waaronder transformeren van bestaande gebouwen, nieuwbouw op open plekken en optoppen, 250.000 nieuwe woningen zou kunnen opleveren.
Uit onderzoek van adviesbureau Stec Groep in 2023, in opdracht van het Rijk, bleek dat optoppen alleen al tot 2030 minstens 100.000 nieuwe woningen kan opleveren. Twee derde van dat aantal kan worden gerealiseerd bovenop “meergezins-corporatiewoningen”. WoningBouwersNL is sceptischer. Volgens de vereniging ligt het haalbare aantal optopwoningen, gezien de vele belemmeringen, aanzienlijk lager: maximaal 28.700.
Toch menen experts dat de vele platte daken kansen bieden. Er is geen nieuwe grond en doorgaans geen nieuwe infrastructuur nodig. Extra woningen bij optoppen leveren bovendien financiële middelen op voor het complex, waardoor een lang gewenste verduurzaming of liftinstallatie haalbaar wordt en de bezwaren van bewoners mogelijk verminderen. Ook kunnen de nieuwe woningen de doorstroming bevorderen en kan het groeiende aantal buurtbewoners een economische en sociale impuls geven aan het gebied.
Landelijke aanpak en pilots
Nieuw in de bouwwereld is optoppen niet, al bleef het de afgelopen jaren vooral beperkt tot individuele projecten, zonder gestandaardiseerde aanpak of landelijke impulsen. Zoals het Ter Meulen-pand in Rotterdam, waarop rond 2012 114 extra woningen werden toegevoegd, of het Veemgebouw in Eindhoven, dat rond 2020 39 extra appartementen te dragen kreeg.
Ondertussen zagen marktpartijen en andere overheden de verdichtingskansen. De provincie Zuid-Holland startte een actieprogramma, TU Delft ging aan de slag met optopinitiatieven en diverse projectontwikkelaars, bouwbedrijven en prefabfabrikanten werkten aan het ontwikkelen en uitvoeren van optopprojecten.
De vorige minister van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Hugo de Jonge benadrukte de noodzaak van modulaire en gestandaardiseerde optopproducten en (bouw)processen. Hij lanceerde eind mei vorig jaar de Landelijke aanpak optoppen, in samenwerking met koploper provincie Zuid-Holland, corporatievereniging Aedes en De Bouwcampus. Onder meer een gezamenlijk kennisplatform en pilotprojecten met gemeenten moeten bijdragen aan het zoeken naar schaalvergroting, standaardisatie en het beter faciliteren van optopprojecten.
De oproep aan steden om mee te doen resulteerde in vijf pilotgemeenten: Rotterdam, Zoetermeer, Ede, Leeuwarden en Eindhoven. Ze willen gebiedsbreed kansen voor optoppen benutten. ‘De pilot-gemeenten werken hier nog steeds aan, al is met de aanvang van het nieuwe kabinet de focus verschoven naar de brede potentie van verdichtingsmethoden’, zegt Jeroen Hatenboer, zelfstandig adviseur en coördinator van het Expertteam Woningbouw namens de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en het ministerie van VRO. Het expertteam adviseert het ministerie over manieren om belemmeringen voor optoppen weg te nemen en helpt gemeenten bij de verdichtingsopgave.
In 2023 voegde corporatie Vidomes Zoetermeer al tien woningen toe tijdens een grote renovatie: 5 door bestaande woningen te verbouwn, 5 door echt optoppen. Beeld Vidomes
Mondjesmaat van start
Hoeveel woningen er precies zijn of worden opgetopt, en hoeveel er in de pijpleiding zitten, is moeilijk te achterhalen. Gemeenten hebben hier geen zicht op, laat de VNG weten. Hatenboer bevestigt dit namens de RVO. ‘Sommige gemeenten zijn ver in hun zoektocht, een ander deel lijkt net te beginnen. Voor gemeenten die nu beginnen is het vooral belangrijk voort te borduren op de ervaringen in de pilotgemeenten’. Al is dit geen opgave voor gemeenten alleen, benadrukt hij. ‘Het vraagt om samenwerking tussen marktpartijen, corporaties en overheden. Met die instelling zijn de vijf pilotgemeenten immers ook aan de slag gegaan.’
‘Lef, eigenaarschap en leiderschap zijn belangrijk voor een bouwopgave van dit formaat’
De pilotgemeenten blijken goed op weg te zijn, vooral in de samenwerking met corporaties. Wel bevinden de meeste projecten zich nog in de onderzoeks- of planfase. Hatenboer geeft een overzicht: ‘In Rotterdam maken ze nu een vlekkenplan met verdichtingskansen voor de hele stad. Dat moet leiden tot een gebiedsgerichte verdichtingsaanpak. In Ede is de potentie van het hele centrum onderzocht. Hier gaat de gemeente samen met woningcorporatie Woonstede zes gebouwen optoppen. Eind dit jaar moeten deze gereed zijn.’
In Leeuwarden gaat Woningstichting WoonFriesland optoppen op bestaande appartementengebouwen. Gemeente Zoetermeer heeft onlangs met drie corporaties een intentieovereenkomst getekend, om met beter benutten vier- tot zevenhonderd extra woningen in de stad toe te voegen. In Eindhoven, waar het bekende optopproject Veemgebouw staat, is vorig jaar een scan gemaakt om te zien waar daken zijn met potentie om op te toppen en meteen te verduurzamen. Verdere details zijn nog niet bekend. Corporatie Woonbedrijf gaat in ieder geval in de stad 52 sociale huurwoningen toevoegen boven op bestaande woningen.
Dat Rotterdam, Zoetermeer en Ede bij dit lijstje horen, is volgens Hatenboer vooral te danken aan het optreden van betrokken gedeputeerden. ‘Mensen maken hier het verschil. Lef, eigenaarschap en leiderschap zijn belangrijk voor een bouwopgave van dit formaat. Gedeputeerde Anne-Koning (Zuid-Holland, red.), maar ook Dirk Vreugdenhil (Gelderland, red.) pakken dit in hun provincie goed op. Beiden maakten een optopkansenkaart voor de hele provincie’, vertelt Hatenboer. ‘Zonder eigenaarschap verhuist zo’n dossier van bureau naar bureau en gebeurt er uiteindelijk niets.’
Hij weet te vertellen dat meer gemeenten willen aanhaken en er binnenkort een zesde pilotgemeente aansluit. ‘Ook Arnhem wil graag de potentie in beeld brengen en daarbij de lijnen van Rotterdam en Ede volgen. Verder zijn Almere en Enschede bezig met een uitrol.’
Kansenkaart en kostenverhaal
‘Dit jaar moeten we met optoppen meters gaan maken’, meent Esther Geuting, directeur Innovatie bij Stec Groep. Ze sprak op het evenement “Beter Benutten: optoppen 2025”, dat kennisplatform Spryg begin februari in Den Haag organiseerde. ‘Dat is mogelijk door gestandaardiseerd te werk te gaan. Daarmee krijgt optoppen meer slagkracht.’ Toch staan juridische, praktische en technische beperkingen die optopversnelling in de weg. Vrijwel alle gemeenten en marktpartijen, die zich eraan wagen, lopen hier tegenaan, vertellen betrokken experts.
Juridische, praktische en technische beperkingen staan de optopversnelling in de weg
Een goed startpunt in alle vijf pilotgemeenten is de brede kansenvisie die ze hebben gemaakt, signaleert Michiel Visscher, senior structural design engineer bij Royal HaskoningDHV. ‘Meestal maken gemeenten, corporaties of bouwpartijen te snel ontwerpkeuzes. Het is waardevoller om eerst alle mogelijkheden te onderzoeken.’ Door met name op gebiedsniveau te kijken naar kansen en omstandigheden, krijg je inzicht in mogelijke koppeling van opgaven en kun je efficiënter verdichten, is zijn ervaring. Optoppen hoeft daarbij niet altijd de meest effectieve keuze te zijn.
Met een quickscan krijg je redelijk snel alle mogelijkheden in beeld, geeft Peter de Jong aan, directeur-bestuurder bij Van der Bouw. ‘Behalve een kaart die visualiseert waar de optopkansen zitten, kun je daarbij meteen de technische, financiële, sociale en planologische mogelijkheden in beeld brengen. Ik zie dat ook gebeuren bij de pilots. Met een quickscan kan een gemeente bovendien een gehele “optopstroom” in gang brengen, inclusief de businesscase en daarmee de haalbaarheid van de verdichtingsopgave.'
Artist impression van de 44 optopwoningen van corporatie SOR op de Klapwiek in Rotterdam. Beeld SOR / EGM Architecten
Een belangrijke drempel is het kostenverhaal. Hoewel de kosten bij optoppen sterk afhankelijk zijn van het type en de schaal van het project, vormen deze meestal de bottleneck. Gemiddeld kost optoppen zo’n 3.000 euro aan stichtingskosten per vierkante meter, legde Arne Balvers, directeur van BBN Adviseurs, vorig jaar uit aan Cobouw. Inclusief aansluitingskosten kost een optopwoning ongeveer 250.000 euro.
Conceptueel en modulair optoppen op grotere schaal kan de kosten ongeveer dertig procent goedkoper maken dan vergelijkbare nieuwbouw op de grond, wijst onderzoek van Platform31 uit. Het ministerie van VRO heeft februari jl. zijn steentje bijgedragen door optoppen toe te voegen aan de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen. De bijdrage per woning is verhoogd en bedraagt nu 14.000 euro en het totale budget bijna 78 miljoen euro.
Draagvlak en vergunningen
Een ander obstakel bij optoppen is het bezwaar en de tegenstand van bewoners van de betreffende panden of van omwonenden. ‘Het is vooral de combinatie van fysiek en sociaal, die beter benutten lastig maakt’, ziet Hatenboer. Bij het optoppen van corporatiewoningen moet zeventig procent van de huurders instemmen voordat een plan doorgang kan vinden. Voor wie in een flat met koopappartementen woont, geldt extra bescherming: optoppen mag pas als elke eigenaar van een vereniging van eigenaren (vve) instemt. Vanzelfsprekend levert gespikkeld bezit extra werk op.
‘Betrek de bewoners al vanaf de quickscan bij de plannen en blijf met ze in gesprek tijdens het proces’, is het advies van Maurice Verkerk, directeur PMC bij projectontwikkelaar VORM. Hij haalt De Haren in ’s-Hertogenbosch aan, wat hij een ‘goed voorbeeld van gebiedsbreed verdichten’ noemt. In die wijk gaan 47 woningen weg en er komen 130 woningen bij: een verdichtingswinst van 83 sociale huurwoningen (zie ‘Verdichtingsbeleid levert netto 83 woningen op in naoorlogse Bossche buurt’, ROm, juli 2024). Verkerk: ’Daar werd de keuze om te verdichten eerst voorgelegd aan de bewoners. Na verschillende bijeenkomsten gingen bewoners mee toen duidelijk werd hoe verdichting de wijk kon verbeteren’.
De vve zal bij aanwezigheid altijd bepalend zijn bij optopprojecten omdat optoppen juridisch gebonden is aan de ondergrond. ‘Ga vooral niet te vluchtig te werk met een vve’, tipt Annoeska Pals-Rubbens, advocaat bij Zuyd Advocaten. ‘Ga in gesprek met iedereen en wees je bewust van de bepalende juridische regels.’
De mogelijke overschrijding van de geldende parkeernorm is een niet onbelangrijke, geeft Verkerk van VORM aan. ‘De parkeeropgave wordt nog te vaak benaderd per kavel. Doe dit op gebiedsniveau. Bijvoorbeeld door in de buurt een nieuw parkeervak te ontwikkelen, waarmee het gehele gebied op efficiënte wijze geholpen wordt.’
Een andere juridische tip: vergeet de benodigde vergunningen niet. ‘Een omgevingsvergunning, splitsingsvergunning of erfpachtvergunning wordt soms vergeten, waardoor het voorkomt dat de gemeente halverwege het proces de boel ophoudt’, aldus Pals-Rubbens.
In Leeuwarden gaat corporatie WoonFriesland appartementencomplexen voorzien van een extra woonlaag. Beeld WoonFriesland
Maatwerk en optopcoaches
Waar optoppen geregeld maatwerk vereist, is het toch mogelijk om met prefabricage tempo te maken. Kant-en-klare optopproducten bevorderen de betaalbaarheid, snelheid en haalbaarheid; daar zijn alle experts het over eens. ‘In combinatie met quickscans is het hierdoor mogelijk om binnen vier maanden naar oplevering te gaan’, stelt Verkerk van VORM. Hij heeft dat gezien bij projecten in Delft en Rotterdam. Een ander voordeel van prefab-optoppen: bewoners hoeven maar korte tijd hun woning uit, wat ook bijdraagt aan het draagvlak.
Kant-en-klare optopproducten bevorderen de betaalbaarheid, snelheid en haalbaarheid
Soepeler regels zouden de snelheid zeker ten goede komen. ‘Ik vind het jammer dat één eigenaar in een vve een verdichtingsproject kan tegenzitten’, geeft advocaat Pals-Rubbens aan. Optoppen is vaak afhankelijk van maatwerk en uitzonderingen. Ook dat moet simpeler, vindt Rogier André de la Porte, directeur van het “benut-programma” Bestaande stad van de gemeente Rotterdam. Hij adviseert gemeenten een optopcoach of -regisseur aan te stellen. Deze nemen de verantwoordelijkheid voor het aansturen van optopprojecten binnen de gemeente, inventariseert de belemmeringen bij optoppen en verkent hoe deze weggenomen kunnen worden. In Rotterdam, waar al een aantal markante optopvoorbeelden staan, werkt dat goed, aldus De la Porte.
Omdat het lijkt alsof optoppen blijft hangen bij een paar kartrekkers, is het tijd voor nieuw elan. Dat realiseren ze zich op het ministerie van VRO terdege. ‘We werken daar aan, samen met onder meer de VNG’, vertelt Isabel van de Geer, directeur Woningbouw bij VRO. ‘We kijken naar het versimpelen en schrappen van regels, om beter benutten te stimuleren. Ook wat betreft vve’s. We blijven leren van de vooroplopende gemeenten en versterken de faciliterende rol van het Rijk.’ Dat gebeurt onder meer met een update deze zomer van de Handreiking optoppen 1.0. Die sluit aan bij de strategie van de vijf pilotgemeenten en moet gemeenten meer informatie geven over gebiedsgericht optoppen.
