Dit artikel staat ROm mei 2025. ROm is een maandelijks vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Voor informatie over abonnementen klik hier.
In de heuvels tussen het stedelijk gebied van Sittard en Geleen verrijst een nieuw dorp. Nieuw Absbroek biedt een woonmilieu dat qua marktsegment een opvallende aanvulling is op het woningaanbod in de Zuid-Limburgse gemeente. Het bijbehorende landschapspark past naadloos in het patroon van glooiende heuvels, met daarin de coöperatieve tuinvereniging als verbindende factor. En dan moeten de bewoners nog komen. Ondanks de dip door krimp en crisis hebben de gemeente en ontwikkelaars elkaar vastgehouden. Met zichtbaar resultaat.
Een schot in de roos blijkt Nieuw Absbroek nu, terwijl het plan voor de gemeente en de ontwikkelende marktpartijen ruim tien jaar lange min of meer een blok aan het been was. Er komen 235 woningen, zowel tweekappers als vrijstaand. De eerste twee fasen van het project zijn het afgelopen jaar als zoete Limburgse broodjes over de toonbank gegaan. De oplevering van de eerste fase is dit jaar, de bouw van fase 2 is begonnen. En ook het landschapspark krijgt vorm. Nieuw Absbroek profiteert van de aangetrokken woningmarkt én van de toegenomen economische dynamiek op de as Eindhoven-Parkstad-Aken, die zich ook op de woningmarkt laat voelen.
Stedenbouwkundig plan Nieuw Absbroek. Beeld BPD en KuiperCompagnons
Van de Vinex in de krimp
Nieuw-Absbroek is een van de laatste schakels in het oude plan dat dateert uit 1998, om de dubbelstad Sittard-Geleen op deze plek aan weerskanten van Rijksweg 239 met elkaar te verbinden. De bouw van het Zuyderland-ziekenhuis en de woonwijk De Haese maken daar deel van uit, en ook de Middenweg als westelijke randweg bij Sittard. Ze zijn alle drie gerealiseerd. Er lag een flink woningbouwprogramma, waarvan Nieuw-Absbroek voorheen deelplan C was. ‘In De Haese zijn zo’n 500 woningen gerealiseerd. De bedoeling was dat er nog 700 woningen zouden komen in het gebied tussen beide gemeenten’, weet Kevin Hendrix, sinds een kleine vier jaar namens Sittard-Geleen als projectmanager bij de ontwikkelingen in dit gebied betrokken.
Tien jaar lang lagen de plannen voor het nieuwe wijkje nagenoeg stil
Maar ja, toen kreeg Zuid-Limburg, net als veel andere regio’s in het noorden-, oosten en zuiden van het land te maken met bevolkingskrimp, gevolgd door de bankencrisis. De Omgevingsverordening Limburg uit 2014 zette een stop op het toevoegen van nieuwe woningen aan de bestaande voorraad, bepaalde uitzonderingen daargelaten en onder strenge voorwaarden van eerst woningen wegnemen en dan toevoegen. Deze verordening is op 1 januari 2024 ingetrokken, maar tien jaar lang lagen de plannen voor het nieuwe wijkje nagenoeg stil.
De gemeente heeft al die tijd vastgehouden aan woningbouw op deze plek, horen we van Cas Denissen, domeinregisseur omgeving van Gemeente Sittard-Geleen. ‘Wel fors minder, maar we wilden hier toch een kwalitatief mooi en groen woongebied hebben als schakel tussen twee stedelijke gebieden. Ik denk dat we daarmee de juiste beslissing hebben genomen, zeker als we zien welke dynamiek er nu in onze regio speelt. Onze aanvankelijke reactie op de krimp was nietsdoen. We zien nu dat er vanwege de vergrijzing en ontgroening juist behoefte is aan woningen die nieuwe bewoners aantrekken, met name jongeren en gezinnen.’
Nieuwe dynamiek
Denissen wijst op de ontwikkelingen op de Brightlands Chemelot Campus en de uitstraling die Brainport Eindhoven in dit gebied heeft. Denissen: ‘We draaien voor onze ruimtelijke opgave aan twee knoppen tegelijkertijd. Aan de ene kant willen we kwalitatief goede nieuwe dingen maken om mensen van buiten aan te trekken en om kwaliteit te maken voor bestaande inwoners die een ander product willen hebben. Aan de andere kant moeten we in bepaalde wijken echt slopen om verdere achteruitgang te stoppen en nieuwe kansen te creëren.’
Een aantal dorpen krijgt ruimte voor nieuwbouw met de nadruk op dorps- en landschappelijk wonen
In regionaal verband met de rest van Zuid-Limburg is afgesproken dat de gemeente op bepaalde plekken woningbouw mogelijk maakt voor specifieke doelgroepen. Zo gaat er in de stationsomgeving van Sittard verdichting plaatsvinden met vooral kleinere appartementen, goed ontsloten via trein en regionaal ov. ‘Daar gaat het, voor ons begrip, om grote aantallen van een paar duizend woningen. Rond een aantal dorpen geven we ruimte voor kleinere aantallen nieuwbouwwoningen met de nadruk op dorps- en landschappelijk wonen. Nieuw Absbroek past daar als nieuw dorp prima bij’.
Voor de ontwikkelende marktpartijen BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en Heijmans was het natuurlijk een tegenvaller dat het aantal woningen zo drastisch naar beneden moest worden bijgesteld. ‘Dat was even slikken, ja’, zegt Stijn Clerkx, ontwikkelingsmanager bij BPD. ‘Wij zagen ook wel dat het niet anders was. Maar goed, we hadden de grond verworven en overgedragen aan de gemeente in ruil voor een ontwikkelopgave. We wilden daar niet vanaf omdat we hier absoluut perspectief zagen.’
Hij kijkt terug op een periode van contact met de gemeente, die hij voorzichtig als ‘moeizaam’ kwalificeert. Eigenlijk heeft dat geduurd tot de krimpdiscussie hier voorbij was, zegt zijn collega Tom Köhler, ontwikkelmanager bij Heijmans. ‘Pakweg drie-vier jaar geleden wilde de gemeente weer om de tafel om met een nieuw plan te komen.’ Hij noemt oud-wethouder Pieter Meekels als de man die voor de opening heeft gezorgd. ‘Met hem kon er tenminste weer wat’.
Richtlijnen Wonen aan het lint. Beeld KuiperCompagnons
Landschappelijk ontwerp en klimaatadaptatie
De locatie van Nieuw Absbroek in de groene zone tussen de heuvels en het dal van de Geleenbeek en Maasvallei is medebepalend voor de randvoorwaarden van deze gebiedsontwikkeling. Het is een waardevolle ecologische verbindingszone omringd door stedelijk gebied, aldus Denissen.
‘Dat landelijke en groene karakter moet behouden blijven. Bovendien loopt er een geledingszone voor ondergrondse transportleidingen, die het gebied voor de woningbouw beperken. De ontwikkelaars hebben dat goed begrepen en gezien als kans en juist boven die geledingszone het landschapspark en de tuinderij gepland. Je ziet het meteen terug in de marktwaarde van de wijk.’
Boven de geledingszone voor ondergrondse transportleidingen ligt het landschapspark en de tuinderij
Voor het ontwerp tekende Jacco van Leeuwen, van bureau KuiperCompagnons, in samenwerking met ingenieursbureau Kragten. Uitgangspunt voor hem was dat het woonmilieu van Nieuw Absbroek het DNA zou hebben van de dorpen in het Limburgse heuvelland. Van Leeuwen kon teruggrijpen op de landschappelijke analyse die eerder was gemaakt voor de gebiedsontwikkeling op deze plek en de wens van de gemeente om juist het karakteristieke graftenlandschap terug te laten komen in de wijk. ‘Een graft is een langgerekte verhoging, in de tijd ontstaan doordat de wind de lössgrond tegen de aangeplante heggen aanblies, legt Van Leeuwen uit. ‘Die heggen waren juist aangeplant om de verstuiving van de vruchtbare grond tegen te gaan. In Nieuw Absbroek gebruiken we ze als structurerende elementen in de wijk. Net als een groen lint beplant met fruitbomen, want ook dat komt hier veel voor om de wind te breken en de erven af te schermen.’
Voor het woongebied gelden klimaatadaptieve maatregelen en verhardingsregels. Maximaal 50 procent van het oppervlak buiten de gebouwen mag verhard zijn, geeft projectmanager Hendrix aan. ‘Die eis stamt nog uit het eerdere plan en is behouden om het groene karakter van de wijk te borgen en eventuele hittestress helemaal uit te sluiten.’ Het gebied moet extreem zware regen tot 80 mm per dag kunnen opvangen, vertelt hij. De graften ondersteunen de waterhuishouding, legt ontwerper Van Leeuwen uit. ‘Het natuurlijke hoogteverloop van de locatie wordt benut om bekkens aan te leggen voor de opvang van overtollig regenwater. Via de straten loopt het water naar die graften. En dan komt het uiteindelijk in die spaarbekkens.’
Nieuw Absbroek - Richtlijnen Wonen langs de graft. Beeld KuiperCompagnons
Landschapspark met tuinderij
Een ander karakteristiek element in het Limburgse landschap is de dries, een driehoekige plek op kruisingen, vergelijkbaar met de es in andere delen van het land. ‘Die heeft ook een plek gekregen in het plan. Vanuit deze benadering is een opmaat ontstaan voor de voertaal van het ontwerp van de wijk en de woningen', vertelt Van Leeuwen. 'Het goede is dat het typisch Limburgs is, maar wel op een eigentijdse manier’, vindt ontwikkelmanager Köhler. ‘We wilden er geen romantisch aftreksel van maken en dat is gelukt. Het plan is nu echt iets van deze tijd, met veel verschillende typen woningen, krommende straten en een organisch hart met de dries ongeveer in het midden en het landschapspark en de tuinderij als groene buffer. Nieuw Absbroek wordt niet als een amorfe massa tegen de stad aangesmeerd.'
De aanleg voor het landschapspark met de nodige infrastructuur voor wandelaars en fietsers, en de versterking van de natuur, is in handen van de gemeente. De ontwikkelaars zijn verantwoordelijk voor de groene zoom en aanplant rondom de woningen. Er is bewust voor gekozen om die voor de woningbouw uit te laten gaan. ‘Als de bewoners er dan wonen, hebben ze meteen die groenbeleving. Het stimuleert ze ook om er bij de inrichting van de tuin op aan te sluiten’, aldus Clerkx. Dat schept wel verplichtingen, bijvoorbeeld richting aannemers en onderaannemers over waar ze rijden en hun spullen zetten, geeft hij aan. ‘Het groen moet gerespecteerd worden, en wij doen het beheer tot de overdracht aan de gemeente’.
'Hyperlokaal voedsel, zo vanuit het veld je keuken in … dat voegt echt iets toe’
Een bijzondere plek in het park heeft coöperatieve tuinderij Harteveldt. Het idee hiervoor is ontstaan toen we nadachten over de beste invulling voor de geledingszone’, vertelt Tom Köhler. ‘Ik ben gaan praten met de mensen van Herenboeren Wilhelminapark in Boxtel. Zij hebben als eerste het concept bedacht waarbij burgers zelf boeren, onder begeleiding van een professionele tuinder, om zo duurzaam hun eigen voedsel te verbouwen. Met hun hulp en advies is het gelukt om op onze locatie mensen te enthousiasmeren om iets vergelijkbaars op te zetten. Dat draait nu ruim twee jaar. Er zijn 200 lidmaatschappen, waarvan wij er 50 hebben gereserveerd voor de toekomstige bewoners van Nieuw Absbroek. Maar verder bedruipt Harteveldt zich helemaal zelf.'
Nieuw Absbroek - Richtlijnen Wonen langs de straat. Beeld KuiperCompagnons
Faciliteren in plaats van reguleren
Het gebied rond Nieuw Absbroek trekt al aardig wat bezoekers uit de omliggende woonwijken van Sittard-Geleen en van verder weg, mede dankzij de tuinderij. Dat zal straks, als de fiets- en wandelpaden klaar zijn, alleen maar meer worden, verwachten de ontwikkelaars en de gemeente. 'Hyperlokaal voedsel, zo vanuit het veld je keuken in … dat voegt echt iets toe’, meent Stijn Clerkx.
Landschapsarchitect Jacco van Leeuwen zegt blij te zijn dat de biodiversiteit, klimaatadaptatie en de landschappelijke - en natuurwaarden uit de omgeving in Nieuw Absbroek een voorname plek hebben gekregen. ‘Dat krijg je niet overal voor elkaar. De boel heeft een tijdje stilgelegen, de voorwaarden die af en toe werden gesteld aan het ontwerp waren streng, maar daar moet je als ontwerper mee werken. Uiteindelijk toonden alle belanghebbende partijen de wil en betrokkenheid om er iets moois van te maken’.
De tuinderij en eigenlijk het hele gebied is een enorme aanwinst voor Sittard-Geleen, vinden ze bij de gemeente. Wat Cas Denissen zegt te hebben geleerd, is dat je als gemeente vooral moet faciliteren, in plaats van puur op de regels blijven zitten. ‘En dat we veel meer de aansluiting moeten zoeken bij initiatieven in de samenleving.’ Hij duidt op de ruimte die de gemeente aan de tuinders heeft gegeven om twee jaar met een proeftuin te laten zien of dit aan zou slaan. ‘Ze hadden nog geen contract en konden toch aan de slag. Moet je kijken wat daar is ontstaan. De tuinders en de omgeving zijn enthousiast, nieuwe bewoners sluiten zich graag aan bij dit initiatief. Het sociale zit eigenlijk al in het initiatief en is niet iets wat vanuit de gemeente is gevraagd.’ Denissen vertelt dat dit initiatief op meer plekken navolging krijgt. Bijvoorbeeld in Geleen-Zuid, een naoorlogse wijk met flatbouw, waar bewoners met een initiatief aan de slag zijn om samen een voedseltuin te maken en te onderhouden.
Nieuw Absbroek - Richtlijnen Wonen in een hofboerderij. Beeld KuiperCompagnons
Elkaar vasthouden, pijn delen én flexibiliteit
‘De wil om er samen iets van te maken is bepalend geweest’, meent ontwikkelingsmanager Stijn Clerkx. Op zeker moment was die er wil er weer. ‘Met nieuwe afspraken waarbij wij én de gemeente de pijn hebben gedeeld’, vertelt hij. Zo nam de gemeente de aanleg van het landschapspark over. Hoewel ze dat eerst niet financieel rond kregen, lukt dat nu wel doordat een flink deel van de grond naar de tuinderij is gegaan. Nu kan de gemeente de inrichting van het overgebleven deel van het landschapspark wél realiseren.
Het aantal en type woningen is steeds een issue gebleven, geven de ontwikkelmanagers van BPD en Heijmans aan. Clerkx: ‘De gemeente wilde beslist niet meer woningen toestaan en liefst geen rijtjes. Alleen maar twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen dus. Daarmee kwamen wij niet uit.
Uiteindelijk konden we toch wat rijtjeswoningen toevoegen, best royale overigens, en zo het aantal toch wat opschroeven. Zodat we ook nog iets aan dit plan kunnen verdienen.’Tom Köhler vult aan: ‘Kijk, in de eerste fase deed een gemiddelde woning 289.000 euro, een stuk lager dan op andere plekken in het land en ook in Zuid-Limburg krijg je nu al minder voor dat geld. Maar de kosten van de bouw zijn voor ons écht niet lager dan op andere plekken. Op de een of andere manier moeten we die dus goedmaken. Daarvan konden we de gemeente uiteindelijk overtuigen.’
‘De oorspronkelijke afspraken waren na vijf jaar achterhaald. Toch werden wij er aan gehouden. Dat heeft voor onnodige vertraging gezorgd’
Voor Köhler is de voornaamste les dat er veel meer flexibiliteit in de afspraken moet zitten. ‘Als je zo'n contract maakt, dan landt toch doorgaans de waan van de dag in het contract dat je samen maakt. De eerste contractuele afspraken stammen uit 1998. Dan moet je toch even nadenken waar je toen was en wat je deed, maar vooral over wat er sindsdien allemaal is veranderd. De oorspronkelijke afspraken waren na vijf jaar achterhaald. Toch werden wij er aan gehouden. Dat heeft voor onnodige vertraging gezorgd. Het was veel handiger geweest als je met kaderafspraken had kunnen werken, met de nodige flexibiliteit daarbinnen.’
Domeinregisseur omgeving Denissen onderschrijft dat en erkent dat er vanuit de gemeente te lang is vastgehouden aan de eerder gemaakte afspraken, terwijl de tijden allang waren veranderd. ‘Heel belangrijk is geweest dat we ondanks de vertraging elkaar toch weer gevonden hebben op die sterke combinatie van de broodnodige woningbouw en de groene kwaliteit. Die koppeling maakt de kwaliteit van het hele plan. Uiteindelijk zagen de ontwikkelaars die kwaliteit van het gebied ook als bepalend voor het succes en het rendement op hun investering. Inderdaad was het de toenmalige wethouder die aangaf dat we door moesten. We hadden nog honderd jaar kunnen doorgaan met praten. Hij zei: “En nu moeten die woningen er komen.” Dat was een doorbraak.’
