Vijftig jaar oud is Almere. De stad groeit nog steeds snel, maar heeft tegelijkertijd te maken met forse uitdagingen. De stad is uitgestrekt en gebouwd op het uitgangspunt van uitbreiding. Wijken als Almere Poort en Almere Hout blijven zich ontwikkelen, terwijl nieuwe gebieden als Pampus in voorbereiding zijn.
Intussen schuift de demografie van Almere langzaam op: waar de stad lang bekend stond om haar jonge gezinnen, groeit nu ook het aandeel ouderen. Het stelt de gemeente voor keuzes in ruimtegebruik, zorgstructuur en woonprogramma.
De druk om te bouwen is hoog, maar de omstandigheden zijn complex. De kosten lopen op, het Rijk investeert volgens het stadsbestuur onvoldoende in infrastructuur en netcongestie zet in veel gemeenten een rem op plannen.
Die opgaven komen samen in de woningbouwambitie die het college heeft geformuleerd. Wethouder Paul Tang leidt deze operatie. Hoe krijgt hij vaart in de plannen, zonder de menselijke maat te verliezen?
Hoe manage je als gemeente zo'n grote bouwopgave?
‘In Almere is er wel een traditie om uit te breiden buiten de stad. Dat zijn we gewend te doen. Wat we moeten leren, is inbreiden. Bij de meeste steden is het precies omgekeerd.’
‘Het is bijzonder dat je in het centrum nog grootschalig kan bouwen. Tegelijk zie ik daar de complexiteit.’
‘Het is bijzonder dat je in het centrum nog grootschalig kan bouwen. Tegelijk zie ik daar de complexiteit.’
‘Ik vind dat de gemeente echt kennis zelf in huis moet hebben om dat proces te begeleiden. Ook omdat je als stad over 5, 10, 20 jaar nog steeds bezig bent met bouwen en gebiedsontwikkeling. Die kennis moeten we inhuren, maar wij moeten wel weten wat we uitbesteden.’
Dus naast grote uitleglocaties als Pampus, ook binnenstedelijk bouwen in Almere?
‘Als je hier naar buiten kijkt, zie je een parkeerterrein. Dat is gemeentelijke grond. Daar gaan we bouwen. Er staat nu nog een tijdelijk gebouw, maar dat gaat weg. Het is bijzonder dat we in het centrum nog zo grootschalig kunnen bouwen.’
‘De complexiteit is wel groot. We maken kaarten van 80 meter boven de grond tot 80 meter eronder. Wegen, kabels, leidingen – alles moet in beeld. Dat is echt een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling. Je moet bovengronds en ondergronds zó op elkaar afstemmen dat het straks allemaal klopt. Die voorbereiding is cruciaal.’
Door in te breiden komen ook omwonenden om de hoek kijken. Hoe gaat u om met weerstand tegen bouwen in bestaande buurten?
‘Bij uitbreiden heb je dat inderdaad veel minder. Er zijn nauwelijks omwonenden, dat maakt het eenvoudiger. Daarom kunnen we daar tempo maken.’
‘Bij inbreiden zie je vooral tegenstanders. De voorstanders hoor je niet. Daarom hebben we het project “bouwen in de buurt” gedaan.’
‘In de Kruidenwijk hebben we bewoners uitgenodigd zelf een plek te zoeken voor hun huis. Ze deden daar ook zelf de participatie voor en zijn zelf met de buurt in gesprek gegaan. Dat heeft geleid tot zeven nieuwe woningen. Voor starters, maar ook voor een oudere man uit de wijk die een gelijkvloerse woning zocht.’
‘Dat waren mensen uit de buurt. Die hou je zo in de buurt. Als je laat zien voor wie je bouwt, dan wordt het debat veel evenwichtiger.’
Almere was altijd een jonge stad, maar na 50 jaar worden inwoners hier ook ouder. Hoe gaat de stad om met de vergrijzing, bijvoorbeeld in Almere Haven?
‘De vraag is: hoe zorg je dat er genoeg voorzieningen zijn voor ouderen? En hoe komen ouderen in een geschikte woning terecht?’
‘Op individuele schaal bieden we vergoedingen voor verhuiskosten. Zo proberen we ouderen te verleiden hun grote woning in te ruilen voor een kleinere.’
‘Bij gebiedsontwikkeling houden we tegenwoordig rekening met demografie. Eerst heb je veel scholen nodig, later minder. Dan kun je werken met tijdelijke scholen.’
‘We kijken of we renovatie van scholen kunnen combineren met huisartsen, fysiotherapie of andere voorzieningen.'
‘We kijken bijvoorbeeld of we renovatie van scholen kunnen combineren met huisartsen, fysiotherapie of andere voorzieningen. En we zoeken verdichting rondom spoor en scholen.’
U wilt dat gebiedsontwikkelaars aan dit soort maatschappelijke voorzieningen gaan bijdragen, 0,8 procent van de kosten. Dat is het Programma Kostenverhaal. Lukt dat?
‘Het gaat echt om investeringen die voortvloeien uit woningbouw. We bouwen geen huizen, maar een stad. En om die stad te bouwen moet je bijdragen.’
‘Neem de situatie in Almere Poort. Daar is nog steeds geen voetbalvereniging. Dat is gewoon een verkeerde bezuiniging geweest. Ook in IJburg ging dat fout. Je moet investeren in sociale binding.’
‘Het gaat om infrastructuur, groen en voorzieningen. Het is iets wat ontwikkelaars vooraf moeten weten. Dan kun je het meenemen in de grondprijs.’
‘Deze stad heeft gewoon veel meer investeringen nodig. Dat geldt voor veel steden, maar Almere is ook een stad van immigranten. Mensen komen uit heel Nederland en daarbuiten. Dan heb je extra investeringen nodig om er een stad van te maken.’
Dan heeft u locaties en welwillende gebiedsontwikkelaars, maar nu moet er ook steeds sneller worden gebouwd. Hoe pakt u dat aan?
‘We willen resultaatgericht werken. Dat doen we positief, door met vertrouwde partners – woningbouwcorporaties voorop – en met marktpartijen focusprojecten te doen.’
‘We gaan dan samen aan tafel zitten om de doorlooptijd te verkorten. Dat kan 12 tot 20 maanden per project schelen. Zo hebben we iedere twee weken overleg met alle stakeholders.’
'Er zijn ontwikkelaars die met alle respect nee, met alle disrespect, er een potje van hebben gemaakt.’
‘Tegelijk houden we ook projecten tegen het licht. Genoeg ontwikkelaars hebben grond te duur ingekocht en rekenen dan steeds opnieuw. Er zijn ontwikkelaars die met alle respect nee, met alle disrespect, er een potje van hebben gemaakt.’
‘Wij zetten die projecten eerst op oranje. Dan gaan we in overleg met die marktpartijen. Daarna worden de projecten groen – of rood. Ik heb dossiers gezien die al liepen sinds 2014 of 2016. Daar hebben we een streep door gezet.’
Desondanks ontsnapt Almere niet aan de grote problemen van ontwikkelingen in deze tijd: netcongestie en geldgebrek.
‘We investeren met TenneT en werken samen met Alliander. Dat is ook aan onze stand verplicht. Als je zoveel bouwt, moet je ook zorgen dat je vooroploopt. Het is geen toeval dat Alliander juist met Almere een overeenkomst sluit.’
‘Wat betreft financiën: als huren worden bevroren, of als het Rijk niet investeert in infrastructuur, zoals de beoogde IJmeerlijn naar Amsterdam, dan loopt het spaak. Die huurbevriezing komt bovenop afspraken die corporaties al hebben moeten nakomen. Dan wordt het voor hen financieel gewoon heel lastig.’
‘Gelukkig hebben we grond in eigen bezit. Dat geeft ons de mogelijkheid om na te denken over de toekomst van de stad. Almere is nog lang niet af, en we hebben daar als gemeente echt iets over te zeggen.’
