De woningmarkt balanceert op de rand van een nieuwe disbalans. De naoorlogse geboortegolf schuift op richting hogere leeftijden en legt steeds meer druk op de woonvraag. Toch blijft het aanbod achter, gestuurd door financiële prikkels en korte termijn logica. Terwijl ouderenwoningen en doorstroming dringend nodig zijn, groeit vooral de noodzaak voor gemengde woonwijken waarin jong en oud naar elkaar omzien. Die maatschappelijke opgave vraagt om een fundamenteel andere focus in de bouwketen.

‘De rol van vergrijzing op de woningmarkt is groter dan die van immigratie’, stelt CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen. De babyboomgeneratie bereikt de leeftijdsjaren zestig tot tachtig en daarbij is de gemiddelde levensverwachting ook nog eens toegenomen. Dubbele vergrijzing dus. ‘Deze golf is in volle gang.’ Volgens de econoom is het percentage 65-plussers vooral hoog vanaf 2040, tegen die tijd 25 tot 26 procent van de Nederlandse bevolking. Daar komt nog bij dat de huishoudensverdunning zorgt voor extra druk op de woningmarkt. Steeds meer mensen wonen alleen en daar draagt vergrijzing voor een groot deel aan bij. Deze trend is versterkt door beleid om zelfredzame ouderen langer zelfstandig te laten wonen

Immigratie zet ook druk op de woningmarkt, maar in mindere mate, aldus Van Mulligen. ‘Bovendien fluctueert dat saldo sterk, door binnenlandse economie en buitenlandse politiek. Vergrijzing daarentegen is een gegeven.’

‘Migratiesaldo wisselt, vergrijzing is een gegeven’

Van ouderenhof naar woonmix

Omdat ouderen langer zelfstandig blijven wonen, komen relatief veel grote grondgebonden woningen minder snel vrij dan vroeger, geeft Van Mulligen nog aan. Waar 35- tot 40-jarigen gemiddeld op 45 m2 wonen, wonen 75- tot 80-jarigen gemiddeld op 80 m2. Toch groeit bij alle ouderen vroeg of laat de behoefte aan meer zorg, waarbij hun eengezinswoning met trappen en meerdere kamers niet meer passend is. De stap naar een verpleeghuis is groot en door het zorgtekort niet altijd haalbaar.

Ouderenhofjes kunnen in die behoefte voorzien: gemeenschappen waar zestigplussers zelfstandig wonen in levensloopbestendige huizen met gedeelde voorzieningen en ruimtes. Door naar elkaar om te zien ontstaat lichte naastenzorg en vermindert de druk op de zorgsector. ‘Helaas maken te weinig ouderen op tijd deze stap, waardoor de drempel om te verhuizen toeneemt en doorstroming uitblijft’, zegt Daan Tettero, Fund Manager Healthcare bij vastgoedbelegger Achmea Real Estate (ARE).

De focus op middensegmentwoningen en gedeelde tuinen bij ParkEntree in Schiedam past beter bij de oudere doelgroep. Beeld Blauwhoed

In 2022 sprak kabinet Rutte IV de ambitie uit om tot 2030 290.000 ouderenwoningen te realiseren, een derde van de gehele bouwambitie. Het Rijk zette verschillende stimulerings- en subsidieregelingen op, die al hebben geleid tot concrete plannen voor 19.000 woningen met ontmoetingsruimtes en 1.700 woningen met zwaardere zorg. Daarnaast riepen VNG, Aedes, zorgvereniging ActiZ en de ministeries VWS en BZK het Aanjaagteam in het leven. Dit team, geleid door Hans Adriani, daagt provincies, gemeenten en marktpartijen uit om passende woonzorgoplossingen te bouwen. De bouwambitie bevat 170.000 nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woningen met ontmoetingsruimtes en 40.000 verpleeghuisplekken. De laatste twee categorieën sluiten aan bij het idee om meer gemeenschappen te bouwen voor ouderen waar lichte of zwaardere zorg beschikbaar is.

Rob Kanbier, architect en programmadirecteur Healthcare en Lifesciences bij stedenbouwkundig adviesbureau KuiperCompagnons deelt de ambitie om zorggemeenschappen te bouwen en benadrukt dat de locatie en woonmix belangrijk zijn. ‘De oplossingen liggen in de herontwikkeling van bestaande wijken en buurten, waar we diverse en kleinschalige gemeenschappen kunnen toevoegen met een zorginvulling. Zo ontstaan “zorgbiotopen”, gemengde buurten met jonge en oude bewoners, met verschillende opleidingen en achtergronden. Die diversiteit is belangrijk voor een gezonde levensopbouw, zodat jong oud kan helpen en andersom. Dit vereist ook gezinswoningen, multifunctionele woningen en buurthuizen en wijkverpleging.’

Weinig ambitieuze gemeenten

Ondanks ambities en ideeën voor “zorgbiotopen” lijkt de realisatie van zulke gemeenschappen, bijvoorbeeld via inbreiding in bestaande woonomgevingen, vooralsnog moeilijk op gang te komen. Uit onderzoek van Cobouw bleek dat in 2024 maar 1,4 procent van de beoogde 290.000 ouderenwoningen is gebouwd. Dat valt enerzijds te wijten aan de dip in de bouwsector, een gevolg van onder meer stikstofregels, netcongestie, beperkte grond, financiële uitdagingen en lange procedures. Anderzijds lijkt de achterstand een gevolg van beleidskeuzes en marktomstandigheden. Zo blijkt uit bouwplannen dat lang niet een derde van de geplande woningbouw uit zorgwoningen bestaat.

‘Nauwelijks eisen voor de bouw van ouderenwoningen’

Gemeenten stellen zelden eisen voor de bouw van ouderenwoningen, blijkt uit onderzoek langs grote gemeenten in de 35 bouwregio’s, van journalistiek platform Pointer (KRO-NCRV). Geen enkele gemeente stelt harde eisen in het bouwprogramma. ‘Dit geeft ontwikkelaars, grondpartijen en andere marktpartijen de ruimte om te kiezen voor woningen die meer opleveren, zoals middeldure of dure huur- en koopwoningen’, aldus Kanbier. Volgens hem is er voor veel stakeholders te weinig direct belang bij de bouw van “zorgbiotopen”. Zulke woningen, met gezamenlijke ontmoetingsplekken, meer buitenruimte en sociale of middeldure huurprijzen zijn doorgaans duurder dan gangbare woningen, en leveren op de korte termijn weinig op. ‘Zonder financiële prikkel of overheidsdwang komt er geen versnelling in de bouw van ouderenwoningen, laat staan gemengde zorggemeenschappen, verwacht Kanbier. ‘Zij hebben een aanjagende partij nodig.’

ParkEntree, ontwikkeld door Blauwhoed. Beeld Blauwhoed

Ontwikkelaars willen maatwerk

Ook directeur Fahid Minhas van ontwikkelaarsvereniging NEPROM stelt dat het aan gemeenten is om de bouw van voldoende zorgwoningen af te dwingen. ‘Dit hebben ze de afgelopen jaren, vanwege de bouwdruk, amper gedaan. Ontwikkelaars kijken naar de vraag, de gemeentelijke eisen en wat past binnen de businesscase.’

Het is aan gemeenten om de bouw van voldoende zorgwoningen af te dwingen

Nog belangrijker vindt Minhas het dat gemeenten actiever sturen op het einddoel: ‘Ze moeten vooral de doorstroming in hun stad bevorderen, door gericht typen woningen te laten bouwen waar ouderen naartoe willen verhuizen. Dat is maatwerk, omdat de groep senioren in alle gemeenten, op elke locatie en bij ieder project namelijk anders is. Gemeenten hebben nu soms geen flauw benul wat er gebeurt in hun stad.’

Het vasthouden aan een 30/30/40-woningmix is volgens Minhas onvoldoende en kan zelfs averechts werken, bijvoorbeeld wanneer nieuwe middenhuur of nieuwe sociale huur in de wijk niet het tuintje of de gelijkvloerse indeling hebben die ouderen willen. ‘Gemeenten moeten ontwikkelaars vragen om een woningmix te realiseren die de doorstroming bevordert.’ Minhas zag dit gebeuren in Schiedam, waar hij drie jaar wethouder Wonen en Bouwen was. ‘Bij project ParkEntree hoefde projectontwikkelaar Blauwhoed geen sociale huur te bouwen. Het grotere accent op het middensegment, met gemeenschappelijke tuinen, sloot namelijk beter aan bij de oudere doelgroep.’ Ook pleit de NEPROM-directeur ervoor dat gemeenten afstappen van een rigide grondprijs per m2 per woningtype. ‘Ze kunnen beter beoordelen wat een woonproduct waard is op een locatie, anders worden meer ouderenwoningen met zorgelementen niet haalbaar.’

Voorkeurstypen Rijk

Er zijn gemeenten, die de druk van vergrijzing op de woningmarkt voelen en meer eisen gaan stellen aan de bouw van ouderenwoningen, grotendeels aangejaagd door het Rijk en steeds meer gestimuleerd door provincies. Leeuwarden wil bijvoorbeeld 10 procent van de woningbouw geschikt maken voor ouderen, met geclusterde woonvormen die deels zorggeschikt zijn en met ontmoetingsruimtes. ‘Bij gebiedsontwikkelingen van meer dan 250 woningen geldt de stelregel dat 10 procent van het woonprogramma uit geclusterde woningen bestaat. Mits er voorzieningen in de buurt zijn, binnen 500 meter loopafstand’, vertelt de woordvoerder van de gemeente. ‘Er zijn afspraken met de corporaties dat zij een deel van de opgave op zich nemen.’

Hof van Leeuwesteyn in Utrecht Leidsche Rijn. Zorgpartij AxionContinu verleent in het complex de zwaardere zorg, terwijl buren bij intrede de afspraak maken om lichte zorg, zoals boodschappen en nabuurschap, op zich te nemen. Een gemeenschappelijke binnentuin en huiskamer stimuleren ontmoeting.

Leiden ziet een groeiende mismatch tussen het huidige woningaanbod en de vergrijzing, met zichtbaar meer behoefte aan geclusterde woonvormen. De Sleutelstad stuurt daarom op de ontwikkeling van woningen die meerdere doelgroepen tegelijk dienen. ‘Het merendeel van de 8.800 nieuwbouwwoningen tot 2030 zijn nultredenwoningen, die ook geschikt zijn voor ouderen’, vertelt een woordvoerder van de gemeente. De Leidse visie op wonen, zorg en welzijn, die na de zomer van 2025 verschijnt, legt de focus op zorgzame wijken waarin een mix van mensen samenleeft. In opdracht van het Rijk wil Leiden 770 geclusterde woningen tot 2030 bouwen, met name in de bestaande stad. Ook onderzoeken ze de mogelijkheid om bestaande flats om te bouwen tot geclusterde woonvormen.

Steeds meer investeerders, markt- en zorgpartijen onderschrijven de waarde van woon-zorggemeenschappen

Deventer streeft naar nieuwbouw met 30 procent ouderengeschikt, eveneens volgens de drie voorkeurstypen van het Rijk en met de focus op bestaande wijken. ‘We stemmen met corporaties en marktpartijen af wat geschikte plekken zijn en bekijken per buurt wat nodig is’, horen we van de woordvoerder. ‘We brengen de samenstelling van de buurt in beeld, besteden aandacht aan ontmoeting in gemeenschappelijke ruimtes en streven naar flexibiliteit, zodat bewoners zo lang mogelijk in hun eigen buurt en wijk kunnen blijven wonen.’

Haalbaarheid dankzij corporatie

Inmiddels levert ook ‘de markt’ complexen op voor een mix aan doelgroepen die naar elkaar kunnen omkijken. In 2023 leverde ontwikkelaar Roozen van Hoppe in Nijmegen Living-Inn op, een wooncomplex met 79 starterswoningen, 209 seniorenwoningen en een aanwezige zorgaanbieder, en de bindende afspraak om bij te dragen aan de community. Maar ook Hof van Leeuwesteyn in Utrecht Leidsche Rijn: een wooncomplex met 94 sociale huurappartementen voor vijfenvijftigplussers, waarvan 20 zorgwoningen, en 17 eengezinswoningen. Zorgpartij AxionContinu verleent in het complex de zwaardere zorg, terwijl buren bij intrede de afspraak maken om lichte zorg, zoals boodschappen en nabuurschap, op zich te nemen. Een gemeenschappelijke binnentuin en huiskamer stimuleren ontmoeting. ‘De samenwerking met corporatie Woonin maakte dit project haalbaar’, zegt Douwe-Jan Bakker, directeur vastgoed bij AxionContinu. ‘Als zorgpartij stelden wij beperkte eisen. Mede hierdoor groeide de drang van de corporatie, de verantwoordelijke eigenaar van het complex, om haar rol als leverancier van ouderenhuisvesting op te pakken en blijvend te verbeteren’, aldus Bakker.

Door samen te werken met beleggers krijgt de exploitatie meer garantie en krijgen ontwikkelaars zelfs meer vrijheid

Al met al onderschrijven steeds meer investeerders, markt- en zorgpartijen de waarde van woon-zorggemeenschappen, die met name ‘informele zorg’ stimuleren. ‘Vanwege de aanhoudende vergrijzing strekt de businesscase van zorgwoningen zich uit over de lange termijn. Hierdoor is het interessant voor investeerders’, aldus Rob Kanbier. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund heeft tot nu toe 850 miljoen euro geïnvesteerd in zorgwoningen en wil doorgroeien naar 1,3 miljard. Daan Tettero: ‘Wij zoeken gericht naar locaties die sterk vergrijzen. We zoeken de meest logische plekken, ook als dat kleine locaties zijn waar ontwikkelaars minder actief zijn. In Den Haag hebben wij bijvoorbeeld 136 intramurale zorgeenheden gekocht in het project Maestro, op de plek van een voormalig verpleeghuis.’

Met name in bestaande wijken ziet Achmea potentieel voor ouderenwoningen met zorgelementen, juist omdat ouderen graag in de buurt blijven wonen. 'In veel bestaande steden en dorpen is het al mogelijk om kleinschalige woongemeenschappen voor ouderen te maken’, aldus Tettero. Hij ziet dat een deel van de ontwikkelaars achterblijft. ‘We moeten hun laten zien dat rendement mogelijk is bij ouderenwoningen met zorgelementen. Door samen te werken met beleggers krijgt de exploitatie meer garantie en krijgen ontwikkelaars zelfs meer vrijheid.’ Fahid Minhas heeft ook een boodschap aan beleggers. ‘We hebben elkaar absoluut nodig. Wel moeten beleggers eerlijk zijn over het verwachte rendement op de lange termijn. Als dit hoog uitvalt moet je als belegger ook een eerlijke prijs betalen.’ Voorwaarde is dat gemeenten meer sturen op de realisatie van meer ouderenwoningen in bestaande omgevingen.