Onlangs schreef ik over de zoektocht van mijn zoon naar een huurwoning in Rotterdam. Ondanks de nijpende woningtekorten en hoge prijzen lukte het hem en zijn vrouw, beiden studerend en werkend, via loting bij Woonnet en met deelname aan een social community als basis een woning te vinden. Binnenkort starten zij, samen met andere toekomstige bewoners, gesprekken over de invulling van de gemeenschappelijke ruimten.

Voor veel jongeren verloopt de zoektocht minder voorspoedig. Studenten verlaten Amsterdam steeds vaker vanwege het schrijnende tekort aan betaalbare woonruimte. Alternatieve steden als Utrecht, Rotterdam, Groningen, Leiden, Nijmegen, Eindhoven en Tilburg worden nu als ‘tweede keus’ gezien, omdat het aanbod daar nog enigszins betaalbaar is. Al zien we ook hier de druk toenemen. Deze trend is niet uniek voor Nederland: in heel Europa wijken studenten uit naar kleinere steden, omdat grote universiteitssteden als Londen, Parijs en Berlijn onbetaalbaar zijn geworden.

Social communities en collectief wonen winnen aan populariteit

Niet alleen studenten, maar ook starters, ouderen en andere groepen zoeken naar betaalbare en passende huisvesting. Wachttijden van acht jaar of langer zijn in het sociale segment geen uitzondering. Structurele oorzaken, zoals bevolkingsgroei, kleinere huishoudens, beperkte bouwgrond en trage procedures – voor aanpak hiervan, zie het eindrapport van de adviesgroep STOER – maken de tekorten hardnekkig.

Social communities en collectief wonen winnen aan populariteit, geïnspireerd door succesvolle voorbeelden uit onder meer Wenen, Denemarken en Duitsland. Dergelijke woonvormen bieden voordelen zoals minder eenzaamheid en meer welzijn. Toch zijn ze niet voor iedereen de oplossing: veel Nederlanders, vooral ouderen en gezinnen, hechten aan privacy en zelfstandigheid en kiezen – als het kan – liever voor een ‘eigen’ woning. De behoefte aan keuzevrijheid voor verschillende woonvormen blijft groot.

De woningmarkt wordt bemoeilijkt door de groeiende invloed van institutionele beleggers, die in Europa steeds meer woningen opkopen en zo de prijzen opdrijven. In de vier grootste Nederlandse steden is inmiddels een kwart van de recent verkochte woningen door investeerders gekocht. Toch blijft hun aandeel op de totale huurmarkt in Nederland relatief laag, mede doordat woningcorporaties ongeveer een derde van de sociale huurwoningen beheren – het hoogste aandeel in Europa. In andere Europese landen ligt dit aandeel gemiddeld tussen de 15 en 20 procent, met België (6,5) en Spanje (1,6) als uitschieters naar beneden.

We kampen hier met één van de grootste (per huishouden) woningtekorten in het sociale- en middensegment

Hoewel Nederland zich positief onderscheidt door het grote aandeel sociale huur en relatief lage huurprijzen, kampen we met één van de grootste (per huishouden) woningtekorten in het sociale- en middensegment. Dit structurele tekort dreigt verder op te lopen.

Met de invoering van de Wet betaalbare huur zijn wettelijke maximumhuren voor het middensegment vastgesteld, waardoor gemeenten meer handhavingsmogelijkheden hebben en huurders beter worden beschermd tegen te hoge huren en tijdelijke contracten – al gaat de politieke discussie hierover voort. De Wet Regie versterkt de sturing van Rijk, provincies en gemeenten op woningbouw, met nadruk op gezamenlijke regie en indien nodig doorslaggevende bevoegdheid van het Rijk. De Europese Commissie versoepelt de staatssteunregels, waardoor woningcorporaties vanaf 2027 voordeliger kunnen lenen voor de bouw van betaalbare middenhuurwoningen. Hiervoor moet demissionair woonminister Mona Keijzer echter nog de wet aanpassen.

Critici waarschuwen dat strengere regulering kan leiden tot minder investeringen in nieuwbouw en een verdere verkoop van huurwoningen, waardoor het aanbod verder krimpt. De totale huurwoningvoorraad is de afgelopen jaren met enkele duizenden woningen per jaar afgenomen, vooral door verkoop door particuliere en buitenlandse investeerders en in veel mindere mate door corporaties.

Een nog onderbelicht aspect, is het groeiende politieke ongenoegen dat voortkomt uit de aanhoudende tekorten op de woningmarkt. Deze tekorten zorgen niet alleen voor praktische problemen, zoals het vinden van een betaalbare (huur-) woning, maar leiden ook tot bredere maatschappelijke spanningen.

De Britse onderzoeker Tim White, verbonden aan Queen Mary University of London en de London School of Economics, stelt recent in een artikel in The Guardian dat wonen is uitgegroeid tot een primaire motor van ongelijkheid. Volgens hem draagt het gebrek aan betaalbare huisvesting direct bij aan het vergroten van sociale tegenstellingen en voedt het de opkomst van extreemrechtse bewegingen. De woningmarkt is daarmee niet langer slechts een aantallen en economische kwestie, maar vormt een bron van politieke en maatschappelijke onrust.

Voor het onderzoek van Tim White over de woningmarkt situatie in Europa zie: https://www.theguardian.com/commentisfree/2025/jul/07/europe-financial-sector-house-prices-politics