Bouwplannen krijgen vaak extra ontwikkelrechten door herbestemming of verdichting. In ruil daarvoor moeten ontwikkelaars publieke voorzieningen realiseren of financieel bijdragen, legt Kirsten Langan uit, woordvoerder van de stad Vancouver.
De CAC-systematiek gaat uit van vier principes: het behouden van leefbaarheid, het eerlijk doorbelasten van kosten, transparantie en flexibiliteit, en het voorkomen van negatieve effecten op woningprijzen.
Vanuit deze principes investeert de stad de opbrengsten in uiteenlopende doelen, zoals betaalbare woningen, parken en groen, bibliotheken, gemeenschapscentra, infrastructuur voor openbaar vervoer, culturele ruimtes en verbeteringen van de openbare ruimte.
Een aanzienlijk deel wordt besteed aan betaalbare en sociale woningen; in de afgelopen tien jaar zijn daarmee meer dan 2.800 sociale huurwoningen gerealiseerd, zegt de woordvoerder.
Flexibiliteit door cash-in-lieu
De hoogte van een CAC wordt doorgaans bepaald door 75 procent van de waardestijging van de grond na herbestemming vast te stellen. Binnen bepaalde zones geldt een vast tarief; daarbuiten wordt onderhandeld.
Die onderhandelingen verlopen volgens een vast raamwerk. Eerst wordt de economische haalbaarheid getoetst. Vervolgens wordt gekeken naar de prioriteiten in stedelijke plannen, zoals betaalbare woningen of nieuwe speelplekken. Alle afspraken worden vastgelegd in gestandaardiseerde contracten en ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad.
Eerst wordt gekeken of de ontwikkelaar zelf de voorziening op de locatie kan realiseren, maar als een voorziening op locatie niet haalbaar of zinvol is, kan de ontwikkelaar in plaats daarvan een financiële bijdrage leveren, de zogenoemde cash-in-lieu. Die komen in speciale fondsen terecht en worden via het jaarlijkse investeringsprogramma toegewezen aan projecten met de grootste prioriteit.
‘Cash-in-lieu-bijdragen bieden meer flexibiliteit bij bepaalde ontwikkelplannen, wanneer een voorziening op locatie niet altijd haalbaar is’, aldus de woordvoerder.
Het beleid is nauw verbonden met de stedelijke strategie: wijken waar wonen, werken en voorzieningen samenkomen.
‘Wanneer voorzieningen zoals openbare pleinen, parken, betaalbare woningen of kinderopvangruimtes binnen het projectterrein worden gerealiseerd, vormen ze een directe, tastbare meerwaarde voor zowel nieuwe bewoners als de hele buurt’, zegt de woordvoerder.
Om te voorkomen dat voorzieningen niet aansluiten op de lokale behoefte, hanteert Vancouver criteria zoals aansluiting bij bevolkingsgroei, integratie in wijkplannen en financiële haalbaarheid op de lange termijn.
Voorzieningen die op locatie worden gerealiseerd, worden vaak eigendom van de gemeente. Soms beheert een non-profit of andere overheidsinstantie de voorziening, maar altijd met voorwaarden die aansluiten bij gemeentelijk beleid.
Zekerheden en transparantie
Ook na oplevering wil de stad zeker zijn dat afspraken worden nageleefd. Daarom eisen de autoriteiten financiële zekerheden. Zo kan de stad projecten afronden als een ontwikkelaar in gebreke blijft. Daarnaast publiceert de stad jaarlijks rapportages over ontvangen bijdragen en gefinancierde projecten.
Deze transparantie helpt ook bij het voorkomen van belangenconflicten. De woordvoerder benadrukt dat de stad werkt met duidelijke richtlijnen en toetsbare tarieven, zodat ontwikkelaars, de raad en bewoners weten waar ze aan toe zijn.
Het CAC-beleid wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie en eens in de vier jaar grondig geëvalueerd, inclusief economische doorrekeningen. De trend gaat richting vaste tarieven voor kleinere projecten en snellere doorlooptijden voor betalingen. Ontwikkelaars reageren volgens de stad overwegend positief op de verduidelijking van het proces.
Huisvestingsvereisten versoepeld
Ondanks de voordelen van het beleid, let de stad op dat de CAC's niet gaan leiden tot stilstand. De afgelopen jaren zijn daarom de voorwaarden van het CAC-beleid aangepast. Zo zijn sociale huisvestingsvereisten tijdelijk versoepeld.
De woordvoerder wijst op sterk gestegen bouwkosten sinds de coronapandemie, in combinatie met hogere rente en dreigende importheffingen. Zonder ingrepen zou het aanbod van nieuwe woningen verder achterblijven bij de vraag. Het doel blijft echter om via CAC’s publieke voorzieningen veilig te stellen.
Ook schuift de stad momenteel richting zogeheten Amenity Cost Charges (ACC’s), een systeem van de provincie met vooraf bepaalde tarieven. Dat moet bijdragen aan meer voorspelbaarheid en transparantie voor zowel ontwikkelaars als de stad. CAC’s blijven wel bestaan voor voorzieningen die buiten het ACC-kader vallen.
