Over de auteurs Stans Boers, Linda Carton, Hans Wisman
Stans Boers is afstudeeronderzoeker aan de opleiding Spatial Planning, faculteit der Management van de Radboud Universiteit. Linda Carton is universiteit docent aan de Radboud Universiteit, afdeling Geografie, Planologie en Milieu, faculteit der Management. Hans Wisman is onderzoeker bij het Kadaster, afdeling Research. Dit artikel is geschreven op basis van resultaten van het master thesis onderzoek van Stans Boers met als titel Beyond the urban boundery – Uncovering small-scale housing development in The Netherlands (juni 2025).
Dit artikel staat in ROm september 2025. ROm is een maandelijks vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Voor informatie over abonnementen klik hier.
Jaarlijks zijn er zo’n 100.000 nieuwe woningen nodig, maar dat aantal wordt niet gehaald. In 2024 werden 82 duizend woningen bijgebouwd in Nederland (CBS, 2025). De bouwproductie blijft achter door stijgende kosten, schaarste aan personeel en procedures die veel tijd kosten. Sinds 2012 is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking van kracht. Die regeling betekent dat lokale en regionale overheden eerst moeten zoeken naar ruimte binnen de bebouwde kom. Dat geldt voor bouwprojecten vanaf twaalf woningen.
Sinds kort wordt er ook gekeken naar andere mogelijkheden, zoals kleinschalige uitbreidingen in dorpen en buitengebieden. Voorbeelden zijn het idee van “een straatje erbij” of de ruimte-voor-ruimteregeling (RvR), waarbij boeren oude stallen slopen in ruil voor bouwrechten. Deze projecten zijn kleiner zijn dan twaalf woningen. Daarom vallen ze buiten de restricties van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Ze worden vaak niet meegenomen in de plancapaciteit die gemeenten opgeven, zodat hun bijdrage daardoor buiten het zicht is.
Ruim een kwart van de nieuwbouw van 2015 tot 2025 buiten de bebouwde kom
Tot nu toe was er nauwelijks inzicht in hoeveel woningen er precies op deze manier bijkomen, voor wie ze bedoeld zijn en wat de ruimtelijke effecten zijn. In het kader van een afstudeeronderzoek bij het Kadaster is nu een methode ontwikkeld om op basis van gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) over nieuwbouwwoningen informatie af te leiden over de grootte en ligging van woningbouwprojecten. Door gebruik te maken van gegevens uit de BAG, aangevuld met andere informatie van het Kadaster, konden kleinschalige uitbreidingsprojecten van de afgelopen tien jaar worden afgeleid, van 2015 t/m 2024. Gekeken is naar woningen gelegen in het buitengebied, volgens de bebouwde komgrens van 2015. De grens voor kleinschalige projecten is gelegd tussen elf (kleinschalig project) en twaalf woningen (grootschalig project), omdat deze grens bepaalt of de Ladder voor Duurzame Verstedelijking moet worden toegepast.
Figuur 1. Kaart met gemeentegrenzen, met percentage van kleinschalige projecten in verhouding tot het totaal aan gebouwde woningen buiten de bebouwde kom.
Straatje erbij
De totale nieuwbouwproductie in Nederland in de jaren 2015 t/m 2024 is ongeveer 660.000 woningen. Ruim een kwart daarvan (181.699 woningen) is buiten de bebouwde kom (van 2015) gerealiseerd. Van al deze nieuwbouw buiten de bebouwde kom bestaat twaalf procent uit kleinschalige woningbouwprojecten. Dit is drie procent van alle nieuwbouw in Nederland. Op de totale productie van tien jaar lijkt dit aandeel ‘kleinschalig buiten de bebouwde kom’ gering, maar dat maakt het niet minder relevant gezien ook de discussie over het concept “straatje erbij”. Het gaat immers om 22.000 woningen.
22.000 woningen als “straatje erbij” gerealiseerd
Figuur 2: Woningtypen per projectcategorie.
Figuur 3: Het type eigendom per projectcategorie.
In de meeste gevallen gaat het om één of enkele woningen per project. Deze projecten vinden vooral plaats in provincies buiten de Randstad, zoals Drenthe, Friesland, Gelderland en Limburg (zie figuur 1). In kleinschalige projecten worden relatief veel vrijstaande woningen gebouwd, ook in de projectcategorieën van twee t/m vijf en zes t/m elf woningen (zie figuur 2). Rijtjeswoningen, die in totaal 52 procent uitmaken van grootschalige projecten, zijn in de minderheid in kleinschalige projecten; in kleinschalige projecten maken rijtjeswoningen 4 procent uit van het totaal. Een heel klein aandeel (1 procent) is in eigendom van woningcorporaties en dus sociale huur. Bij de grotere woningbouwprojecten buiten de bebouwde kom ligt dat aandeel een stuk hoger (12 procent).
Bij kleinschalige projecten gaat het voornamelijk om grotere grondgebonden vrije sector koopwoningen met relatief veel grond er omheen
We zien dus dat het bij de kleinschalige projecten voornamelijk gaat om grotere grondgebonden vrije sector koopwoningen met relatief veel grond er omheen. Op basis van deze uitkomsten concluderen we dat deze woningen waarschijnlijk vooral terechtkomen bij hogere-inkomensgroepen en niet bij starters en huishoudens met een middeninkomen.
Relatieve ruimtevreters
Hoewel de overwegend grote koopwoningen van kleinschalige projecten substantieel bijdragen aan de uitbreiding van de woningvoorraad, vragen ze tegelijkertijd relatief veel ruimte. De veelal vrijstaande woningen staan op ruime kavels, waar ook meer woningen op kleinere kavels hadden kunnen komen. Dit conflicteert met het streven van de overheid om compact te bouwen, efficiënt met ruimte om te gaan en het woningtekort terug te dringen. Hoe bied je als gemeenten, provincies en Rijk ruimte voor nieuwe woningen, maar ga je tegelijkertijd zorgvuldig om met schaarse ruimte? Welke kaders heb je dan nodig? De huidige kaders werken een goede afweging over wat er voor wie wordt gebouwd in het buitengebied nu soms onbedoeld tegen
Figuur 4: De perceelgrootte in middelstewaarde m2 per projectcategorie.
