Hugo Nijhoff is gebiedsontwikkelaar bij AM. Beurtelings schrijven ontwikkelmanagers van Heijmans en AM een column in ROmagazine onder de titel Privaat Perspectief.
De afgelopen tien tot vijftien jaar lag de focus in de ruimtelijke ordening vooral op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en woningbouw met appartementen in hoge dichtheden. Maar met de opgaven van vandaag lopen we daarmee tegen de grenzen aan. Als gebiedsontwikkelaar zie ik die spanning dagelijks. We kunnen de enorme woningbouwopgave niet uitsluitend binnenstedelijk oplossen. Er is behoefte aan grootschalige buitenstedelijke ontwikkeling volgens nieuwe stedenbouwkundige concepten.
Er is behoefte aan grootschalige buitenstedelijke ontwikkeling volgens nieuwe stedenbouwkundige concepten
De VINEX-wijken uit de jaren ’90 zijn grotendeels voltooid. Deze wijken kenmerken zich vooral door lage dichtheden (30–35 woningen per hectare), een hoog aandeel grondgebonden woningen (70 procent) en een groot aandeel vrije sectorwoningen. Een groot verschil met de huidige beleidskeuzes, die vooral de nadruk leggen op betaalbare woningen in hogere dichtheden, omwille van duurzaamheid, klimaatadaptatie en mobiliteit.
Buitenstedelijke locaties zoals Rijnenburg bij Utrecht en Gnephoek bij Alphen aan den Rijn staan opnieuw in de belangstelling. Maar waar eerder werd uitgegaan van een VINEX-achtige invulling, is het beleid inmiddels verschoven naar hogere dichtheden, een groot aandeel meergezinswoningen (70 procent) en een groot aandeel betaalbare woningen (tot bijvoorbeeld 75 procent). Daarmee staat de financiële haalbaarheid van deze ambities ter discussie, evenals de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit.
Een belangrijke en bijna noodzakelijke oplossingsrichting voor nieuwe grootschalige gebiedsontwikkelingen is industrieel bouwen (50 procent vanaf 2030), door woningen grotendeels in de fabriek te produceren en op locatie te assembleren. Dit biedt voordelen zoals opschaling, kortere bouwtijd, minder afhankelijkheid van schaars bouwpersoneel en lagere kosten. Grootschalige buitenstedelijke gebieden bieden hiervoor de juiste condities. Er is voldoende ruimte, potentieel goede bereikbaarheid en hoge bouwsnelheid, en er zijn weinig fysieke beperkingen.
Voor buitenstedelijke gebieden is een andere aanpak nodig, gericht op eenvoud, schaalbaarheid en betaalbaarheid
De lessen uit de jaren ’60 en ’70, waarin in korte tijd grote aantallen betaalbare woningen zijn gerealiseerd, hebben ons veel geleerd. Hoewel deze wijken toen zeer gewild waren, met name voor startende gezinnen, worden ze tegenwoordig anders gewaardeerd. We zien ze naar de maatstaf van nu als een anonieme leefomgeving met een matige kwaliteit. En dat terwijl ze nog steeds voldoen aan een grote behoefte. Ze bestaan grotendeels uit ruime en betaalbare woningen. De vraag is hoe we deze lessen kunnen vertalen naar de huidige tijd, met oog op duurzaamheid, leefomgeving en veranderde woon- en mobiliteitsbehoefte. En wat betekent dat voor de stedenbouw en de architectuur?
Binnenstedelijke modellen zijn niet zomaar te kopiëren naar de nieuwe grootschalige buitenstedelijke locaties. De stapeling van ambities, functiemenging en hoge dichtheden maken binnenstedelijke projecten duur en complex. Voor buitenstedelijke gebieden is een andere aanpak nodig, gericht op eenvoud, schaalbaarheid en betaalbaarheid. Industrieel bouwen kan ons daarbij helpen. Maar dat moet dan wel met stedenbouwkundige concepten, die de methodiek van fabrieksmatig gerealiseerde appartementen tot en met de bouw op de locatie omarmen, en waarbij tegelijk een bijdrage wordt geleverd aan leefbare, duurzame en betaalbare volkshuisvesting. Met uiteindelijk als resultaat dat ik daar wil wonen!
