‘Het bereiken van breed bestuurlijk commitment duurt in Nederland gemiddeld zeven tot tien jaar. Als we die doorlooptijd kunnen halveren, winnen we enorm veel tijd’, zegt Eric Martens, procesmanager namens de gezamenlijke initiatiefnemers VRO, brancheorganisatie NEPROM voor project- en gebiedsontwikkelaars, en Aedes, de koepel van woningbouwcorporaties. Om die versnelling te realiseren, heeft demissionair minister Keijzer in juni twintig doorbraaklocaties aangewezen, met vier aanvullende locaties in onderzoek. Het gaat om woningbouwgebieden met potentie, maar waar ontwikkeling stokt door bestuurlijke impasses, mobiliteitsknelpunten of netcongestie. De aanpak draait om gezamenlijke regie, planmatigheid en het actief zoeken naar oplossingen.

‘Zodra een locatie op de kaart staat, voelen partijen zich verantwoordelijker en creatiever’

Volgens directeur Fahid Minhas van NEPROM werkt het uitroepen van doorbraaklocaties al positief. ‘Door ze expliciet te benoemen, ontstaat meer bestuurlijke focus, urgentie en samenwerking. We zien dat de aanpak op veel plekken wordt gezien als kans en projecten weer in beweging komen.’

Martens ziet het effect ook op psychologisch niveau. ‘Zodra een locatie op de kaart staat, voelen partijen zich verantwoordelijker en creatiever. Gemeenten, ontwikkelaars en corporaties zoeken actief naar oplossingen. Daarbij helpt het om van elkaar te leren, bijvoorbeeld via grotere corporaties of ervaren gebiedsontwikkelaars.’

Beweging

Een goed voorbeeld is Stougjeswijk in Hoekse Waard. Acht partijen bezitten daar gronden, vaak via deelnemingen. Marktpartijen BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, AM, Ballast Nedam Development en Roosdom Tijhuis vormen samen een grondexploitatiemaatschappij (GEM). ‘Al die partijen maken het tot een complex proces’, zegt Dennis Lausberg, directeur-bestuurder van woningcorporatie HW Wonen. Hij raakte bij de ontwikkeling betrokken vanwege de landelijke afspraak dat 30 procent sociaal gebouwd moet worden. ‘De samenwerking verliep goed, maar vergde veel tijd’, aldus Lausberg. ‘Pas toen Stougjeswijk werd aangemerkt als doorbraaklocatie, kwam er echt beweging. Ontwikkelaars voelden druk om zaken op orde te brengen, helemaal omdat de minister op bezoek wilde komen.’ Ook gemeente en provincie hebben daarna stappen gezet voor het mobiliteitsvraagstuk rondom de nieuwe wijk, waar 2500 woningen zijn gepland.

Begin oktober kwam Karin van Boetzelaer, plaatsvervangend directeur-generaal van het ministerie van VRO, naar Hoekse Waard. Bij die gelegenheid ondertekenden de vier marktpartijen een anterieure overeenkomst. HW Wonen sloot een raamovereenkomst voor de afname van sociale huurwoningen. Zulke stappen illustreren volgens Martens wat de doorbraakaanpak beoogt: ‘Sneller toewerken naar een integraal besluitvormingsmoment.’

Helderheid

Lausberg zegt dat dit soort versnelling mogelijk is door in een vroeg stadium met elkaar aan tafel te zitten. ‘Wees direct duidelijk over wat je wilt en bereid bent te betalen. Haal die gesprekken naar voren, dan krijg je meer tijd en minder gedoe.’ Martens benadrukt dat belang van vroegtijdige betrokkenheid, zeker ook van corporaties. ‘Uiteindelijk worden corporaties, als eigenaar van 30 procent van de woningen, toch een beetje de hoeders van de leefbaarheid op de lange termijn.’

‘Wees direct duidelijk over wat je wilt en bereid bent te betalen’

Stougjeswijk laat volgens Martens en Lausberg zien dat samenwerking begint bij helderheid. Minhas bevestigt dat. ‘Samenwerking op basis van gelijkwaardigheid tussen publieke en private partijen blijkt essentieel. Transparantie over risico’s, kosten en opbrengsten maakt het mogelijk om sneller tot oplossingen te komen.’

Minhas ziet nog meer lessen van het concept doorbraaklocaties. ‘Maatwerk en bestuurlijke regie zijn noodzakelijk: elke locatie kent zijn eigen dynamiek en vraagt om een specifieke aanpak. Daarnaast is duidelijk geworden dat structurele belemmeringen, zoals trage vergunningprocedures en gebrek aan uitvoeringscapaciteit, niet per locatie kunnen worden opgelost, maar landelijke aandacht vereisen.’

Samenhangende businesscase

In sommige gevallen helpt dan een onafhankelijke procesbegeleider. Zoals oud-Deltacommissaris en voorzitter van de Kiesraad Wim Kuijken, die succesvol optrad bij de gebiedsontwikkelingen in de Gnephoek en Zuidplas. ‘Een bemiddelaar helpt partijen boven hun eigen belang uit te stijgen en het regionale perspectief centraal te stellen’, zegt Martens. ‘Die rol wordt soms expliciet gevraagd. Tegelijkertijd willen we deze vaardigheden steeds meer onderdeel maken van het reguliere proces.’ In Hoekse Waard was geen bemiddelaar nodig. ‘Maar een onafhankelijke procesbegeleider had waarschijnlijk wel voor meer vaart gezorgd’, denkt Lausberg.

'Grote gebieden vragen om één samenhangende businesscase, waarin publieke en private bijdragen in beeld zijn gebracht'

Ook is gebleken dat de financiering van gebiedsontwikkelingen integraler moet worden ingericht. ‘Rijksregelingen zijn vaak gericht op losse maatregelenpakketten’, zegt Martens. ‘Maar grote gebieden vragen om één samenhangende businesscase, waarin publieke en private bijdragen in beeld zijn gebracht. Alleen zo kun je kosten, opbrengsten en risico’s over de lange termijn verdelen en samen meerdere economische cycli doorstaan.’

‘Voor grote gebiedsontwikkelingen moet je inderdaad niet in losse subsidies denken, maar in een integrale aanpak’, vindt ook Fahid Minhas. ‘Alleen als je vooraf helderheid hebt over wie wat betaalt, kun je met vertrouwen investeren en versnellen.’ Martens voegt daaraan toe: ‘Het planmatig uitvoeren van die fase zijn we een beetje verleerd. Je moet weer leren om complexe gebiedsontwikkelingen efficiënt en integraal aan te pakken.’

Volgens Martens bewijst de praktijk nu al dat het wél sneller kan. ‘In Gnephoek gingen we in 24 maanden van tegengestelde posities naar een bestuurlijke overeenkomst. In Stougjeswijk gingen partijen in iets meer dan een jaar van impasse naar een getekende overeenkomst. Dat bewijst dat een planmatige aanpak loont’, zegt hij. ‘Het zou doodzonde zijn als we de rugwind van de doorbraakaanpak niet benutten. Daarmee openen we nu deuren die anders gesloten zouden blijven.’