De invloed van verkiezingen op gebiedsontwikkeling is groot, al wordt die niet altijd meteen zichtbaar. ‘Je merkt het vooral aan de besluitvorming’, zegt Jan Ruitenberg, directeur Ontwikkelingsmanagement bij VanWonen. ‘In aanloop naar de verkiezingen ontstaat bij bestuurders soms een gevoel van urgentie. Ze willen nog iets afronden. Dan zie je dat besluitvorming ineens versnelt.’

Na verkiezingen komt die dynamiek vaak tot stilstand. Nieuwe coalities leggen andere accenten, waardoor lopende plannen worden heroverwogen. ‘Projecten vallen niet direct stil, maar procedures kunnen vertragen, vooral bij gevoelige thema’s als parkeren of woningtypen’, is de ervaring van Ruitenberg. Sander Heinsman, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Portaal, ziet dit ook gebeuren.

‘Bouwen staat overal op de agenda, maar de invulling verschilt. Juist in die details zit de vertraging.’ Politieke partijen willen bijvoorbeeld meer of minder sociale woningen. ‘Dat leidt er soms toe dat projecten weer moeilijker worden, of dat de haalbaarheid onder druk komt te staan. Dat vraagt dan tijd om daar weer op een goede manier uit te komen.’

Voorbereidingen op verkiezingen

Om vertraging te voorkomen, bereiden ontwikkelaars en corporaties zich actief voor op de verkiezingen. NEPROM stuurde een brief aan politieke partijen met aanbevelingen om woningbouw centraal te stellen in hun programma’s, met nadruk op een stabiel klimaat. ‘Door nieuw beleid alleen van toepassing te verklaren op nieuwe plannen, wordt voorkomen dat veel werk opnieuw gedaan moet worden en er vertraging ontstaat in de planvorming van lopende projecten.’ Ook pleit de brancheorganisatie voor parallel plannen, snellere vergunningverlening en makkelijkere herontwikkeling van braakliggende terreinen in gemeenten.

Maaskoepel, organisatie van 22 woningcorporaties in de regio Rotterdam, heeft lokaal voorbereidingen getroffen. Hoewel de wooncrisis sinds de gemeenteraadsverkiezingen vier jaar geleden veel meer aandacht heeft gekregen, blijft goede voorbereiding belangrijk, benadrukt directeur Annemarieke van Ettinger. ‘We hebben voor twaalf gemeenten factsheets opgesteld over wie er woont, wat de inkomens zijn en welke woningbehoefte er is, en die gedeeld met programmaschrijvers en besproken met raadsleden.’

Ook Portaal heeft gemeentelijke programmacommissies aangeschreven, waarbij het vooral gaat om de invulling van de nieuwe wijken. Heinsman: ‘Als ik kijk naar de gebiedsontwikkelingen waar wij nu actief zijn en die al langer lopen, dan zijn die opgaves vaak jarenlang gelijk. En dus de ambities daarin ook. Het is niet zo dat dat na de verkiezingen opeens helemaal draait. Dat kan ook niet, want dan worden die projecten onhaalbaar.’

Procedures kunnen vertragen, vooral bij gevoelige thema’s als parkeren of woningtypen

Maaskoepel lanceerde in het najaar van 2021 de actie Gewoon Wonen, waarin de politiek wordt opgeroepen te zorgen voor meer sociale huurwoningen. ‘Nu de verkiezingen naderen, kijken we ook hoe we daarmee de kiezers kunnen beïnvloeden’, zegt ze. ‘Liever maken we dit niet politiek, want dan word je deel van de politieke dynamiek. Tegelijkertijd is het probleem op dit moment wel zo groot dat het nodig is om daar die politieke aandacht voor te hebben.’ De koepel maakte in 2025 daarom een papieren kalender waarin iedere dag een andere woningzoekende aan het woord kwam, en dat heeft effect gehad in de politieke discussie, zegt ze.

Portaal deed iets soortgelijks. De corporatie startte met de gemeente Utrecht een platform om woonzoekers een stem te geven. ‘Dat draagt bij aan het maatschappelijk debat én helpt de gemeenteraad bij zijn afwegingen’, aldus Heinsman.

Kennisachterstand bij raadsleden

Van Ettinger praat namens de koepel zes keer per jaar met de wethouders in haar woonregio en er zijn versnellingstafels. ‘De wethouders Wonen in de regio Rotterdam hebben de afgelopen jaren echt een slag gemaakt. Er is meer begrip en meer overtuiging dat er gebouwd moet worden, ook als het gaat om betaalbare en sociale huisvesting.’ De politieke kleur maakt wel verschil, maar iedereen erkent inmiddels de urgentie van de wooncrisis, stelt Van Ettinger.

‘Dan maakt het eigenlijk niet zo heel erg uit van welke kant ze komen.’ Het gesprek is ook wel anders dan een paar jaar geleden, zegt ze. ‘Ging het eerst over het verminderen van het aantal corporatiewoningen, nu gaat het juist om het toevoegen van sociale woningen in stad en regio. En als die woningen toegevoegd worden, dan helpt dat de crisis op te lossen.’

Ondanks de inspanningen van onder meer de Maaskoepel, hebben nieuwe raadsleden zelden ervaring met gebiedsontwikkeling, zegt NEPROM-directeur Fahid Minhas. ‘Ze zijn betrokken, maar missen vaak inhoudelijke bagage.’ Om dat op te vangen wil NEPROM via griffiers korte inwerksessies aanbieden. Samen met Platform31 en Friso de Zeeuw wordt hiervoor een programma ontwikkeld. ‘In twee uur laten we zien hoe woningbouwontwikkeling en gebiedsontwikkeling echt werken en welke rol raadsleden daarbij kunnen spelen.’ Ook Maaskoepel biedt bij hun aangesloten gemeenten sessies aan voor nieuwe raadsleden over volkshuisvesting.

De raadsleden krijgen tijdens de sessies van NEPROM en Maaskoepel ook meer te horen over de Omgevingswet, die gebiedsontwikkeling makkelijker zou moeten maken en moet zorgen voor versnelling. ‘Er is een hardnekkig idee dat die wet tot versnelling leidt, maar dat zie ik in de praktijk niet’, aldus Minhas. ‘De grootste vertraging zit nog steeds in de stap van initiatief naar vergunningsaanvraag. De wet biedt kansen om procedures sneller te doorlopen, maar daar wordt nog weinig gebruik van gemaakt.’

‘De wet maakt procedures complexer, niet eenvoudiger’

Ruitenberg vult aan: ‘Gebiedsontwikkeling lijkt eenvoudig, maar alles grijpt in elkaar: van grondexploitatie tot duurzaamheid, mobiliteit en fasering. Je moet keuzes integraal afwegen, niet stuk voor stuk’, aldus de directeur van VanWonen. ‘Wat je wel merkt, is dat er bij de invulling van projecten soms nog politieke discussie plaatsvindt, bijvoorbeeld over de woningcategorieën binnen die plannen.’ Dat leidde er soms toe dat projecten lastig uitvoerbaar werden of dat de haalbaarheid onder druk kwam te staan, met vertraging tot gevolg.

Goede politieke keuzes vragen om duidelijke kaders. Maar hoe kun je nieuwe raadsleden, en wethouders, snel meekrijgen in dit soort complexe discussies? De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen ontwikkelde daarvoor een ‘mengpaneel’. ‘Daarmee zie je visueel wat je keuzes betekenen: als je zwaar inzet op betaalbaarheid, moet je elders inleveren: op duurzaamheid, parkeeroplossingen of grondopbrengst’, licht Ruitenberg toe. Dit soort tools kan nieuwkomers in de politiek helpen. Heinsman zegt dat hij raadsleden na de verkiezingen actief uitnodigt voor een open gesprek zonder agenda. ‘Je wil problemen oplossen voordat het hele grote problemen worden. Dan is het handig als je elkaars telefoonnummer hebt.’

‘Met Aedes hebben we leidende principes opgesteld voor samenwerking’

Volgens Minhas draait het niet alleen om inzicht en persoonlijke contacten, maar ook om duidelijke uitgangspunten. ‘Samen met de koepel voor woningbouwcorporaties Aedes hebben we leidende principes opgesteld voor samenwerking: open boeken, realistische doelen en ruimte voor maatwerk. Niet overal is dertig procent sociaal haalbaar.’ Ook een andere woningbouwversnelling vraagt extra veel van de politiek, aldus Minhas. ‘Parallel plannen klinkt aantrekkelijk, maar stelt hoge eisen aan de capaciteit van gemeenten én marktpartijen. Gemeenteraden moeten dan vanaf het begin worden meegenomen in keuzes over betaalbaarheid, duurzaamheid en grondexploitatie.’

Bestuurlijke afstemming ontbreekt dan vaak. ‘Bij veel gemeenten krijgt een wethouder input van alle kanten, maar niemand overziet het geheel. Daardoor is het lastig om consistent te sturen’, waarschuwt Minhas. ‘In Rotterdam zie je hoe goed het werkt als politiek, ambtenarij en marktpartijen op elkaar ingespeeld zijn.’

Continuïteit cruciaal

Gebiedsontwikkeling is per definitie een langetermijnzaak. ‘Wethouders oogsten vaak wat hun voorgangers hebben gezaaid’, zegt Heinsman. ‘Als corporatie kijken we zelfs honderd jaar vooruit. Dan heb je stabiliteit nodig.’

Een voorbeeld is Rijnenburg, waar Portaal al twintig jaar een grondpositie heeft. Door jarenlange politieke verdeeldheid over energieopwekking en woningbouw laat de oplevering tot zeker 2035 op zich wachten. En die datum wordt nogal eens verlegd, afhankelijk van de samenstelling van de raad.

Vertrouwen tussen partijen helpt om die continuïteit te behouden. ‘Als je in een vroeg stadium met raadsleden spreekt, bouw je aan een relatie. Dat betaalt zich later terug’, zegt Ruitenberg. Toch is dat niet vanzelfsprekend. ‘In de raad speelt de politieke dynamiek sterker dan in het college’, stelt Heinsman. ‘Het is verleidelijk om vooral zichtbaar te zijn op korte termijn.’ Hoe je de gemeente en gemeenteraad benadert, is daarom van cruciaal belang, zegt Ruitenberg. ‘

Waar wij naar streven, is dat we als een partner voor die gemeentebesturen aan tafel zitten. Dan kunnen we zo goed mogelijk duidelijk maken wat de belangen zijn van die projecten en ook wat de dilemma's zijn die er af en toe in zitten. Wat we in de praktijk vaak zien, is dat er sprake is van stapeling van ambities, Het moet duurzaam, betaalbaar, enzovoorts. Het is niet zo dat een project daarmee haalbaarder wordt.’ Dat besef voor een goede afweging en balans moeten nieuwe raadsleden vaak nog leren, zegt de directeur van VanWonen. ‘Dat is het gesprek dat we graag met hen aangaan.’