De discussie over grip op bedrijventerreinen laaide opnieuw op toen de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) in 2023 adviseerde om toe te werken naar een verplichte organisatiestructuur voor eigenaren. Vergelijkbaar met een Vereniging van Eigenaren bij appartementen. Het kabinet-Rutte IV legde dat advies naast zich neer en hield vast aan vrijwillige instrumenten, zoals de Bedrijveninvesteringszone (BIZ). Intussen wijzen onderzoekers en praktijkdeskundigen op opvallende parallellen met vakantieparken.
Seminar ‘Grip op grond & vastgoed: wat kunnen bedrijventerreinen leren van vakantieparken en centrumgebieden'
Op 18 maart organiseren vakblad BT en Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) het seminar Grip op grond & vastgoed. Centraal staat de vraag wat bedrijventerreinen kunnen leren van vakantieparken en centrumgebieden bij versnipperd eigendom en gebrek aan beheer. Hoogleraar Erwin van der Krabben licht het onderzoek Grip op grond en vastgoed toe. Daarna volgen praktijklessen uit Vitale Vakantieparken en centrumgebieden. In werksessies verkennen deelnemers oplossingsrichtingen rond instrumenten als voorkeursrecht en verevening. Deelname is gratis voor BT-abonnees en SKBN-leden.
Op de Veluwe staan bijna vijfhonderd vakantieparken, waarvan een aanzienlijk deel is uitgepond. Ooit waren het samenhangende parken, nu bestaan ze uit honderden kleine kavels met verschillende eigenaren. ‘Uitponding is een voorspeller van problemen', zegt Rob van den Hazel, programmamanager van Vitale Vakantieparken. ‘Zonder goed beheer gaat de kwaliteit achteruit, en dat heeft gevolgen voor de hele omgeving.’ Verwaarlozing, leefbaarheidsproblemen en soms criminaliteit zijn daar het gevolg van.
Versnipperd eigendom
Die situatie is niet uniek. Ook bedrijventerreinen zijn vaak kavel voor kavel uitgegeven, zonder afspraken over gezamenlijk beheer of toekomstig gebruik. Dat maakt ze kwetsbaar. Suboptimaal ruimtegebruik, weinig flexibiliteit en grote problemen bij herstructurering zijn geen uitzondering. Hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben vat het scherp samen: ‘Versnippering en speculatie maken het moeilijk om maatschappelijke doelen te realiseren.’
Lector gebiedsontwikkeling en transitiemanagement Gert-Joost Peek sprak eerder over een ‘degeneratief model’ op bedrijventerreinen. Activiteiten worden in de loop der tijd steeds laagwaardiger, tot wat hij noemt ‘caravanstalling of erger’. Gemeenten hebben dan weinig houvast om bij te sturen. Er is geen centrale partij die verantwoordelijk is voor kwaliteit en ontwikkeling.
Samen verantwoordelijkheid nemen
Binnen het programma Vitale Vakantieparken wordt al dertien jaar gezocht naar manieren om dat patroon te doorbreken. Elf gemeenten en de provincie Gelderland werken daarin samen. Die langdurige praktijkervaring vormde de basis voor het onderzoek Grip op grond. Drie instrumenten staan daarin centraal: het reguleren van uitponding, het verruimen van het voorkeursrecht en het delen van waardestijgingen.
Een belangrijk uitgangspunt van het programma is regionale afstemming. Gemeenten spreken onderling af hoe zij regels toepassen en zijn daar open over. ‘Wat in gemeente A niet mag, mag ook niet in gemeente B', zegt Van der Krabben. Dat zorgt voor duidelijkheid voor eigenaren en investeerders en voorkomt dat problemen zich verplaatsen. Handhaving en toezicht maken daar nadrukkelijk deel van uit.
Daarnaast werkt Vitale Vakantieparken met een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij. Door samen te investeren ontstaat meer slagkracht dan individuele gemeenten of marktpartijen hebben. Die aanpak is inmiddels ook op veel bedrijventerreinen gangbaar geworden, bijvoorbeeld bij herstructureringsopgaven.
Einde aan vrijblijvendheid
Toch bleek dat niet genoeg. ‘We waren aan het dweilen met de kraan open,’ zegt Van den Hazel. Uitponding ging intussen door. Kavels werden opgesplitst en doorverkocht, vaak zonder dat er werd geïnvesteerd in onderhoud of beheer. ‘Uitponden is een gigantisch verdienmodel, zonder één investering te hoeven doen.’
Daarom pleit hij voor een vergunningstelsel voor uitponding, vergelijkbaar met de splitsingsvergunning bij woningen. Gemeenten zouden voorwaarden moeten kunnen stellen, zoals verplicht gezamenlijk beheer of de oprichting van een VvE-achtige structuur. ‘Dan koppel je eigendom aan verantwoordelijkheid.’
Van der Krabben ziet een vergelijkbare behoefte op bedrijventerreinen. Ook daar kunnen terreinen langzaam uiteenvallen in een lappendeken van eigenaren, zonder structuur om samen besluiten te nemen. ‘Als je een terrein wilt splitsen, zou je daar een vergunning voor moeten aanvragen.’ Zo’n regeling vraagt wel om een landelijke wettelijke basis.
Waardestijging benutten
Een tweede les uit de Veluwepraktijk gaat over eigendom. De Ontwikkelingsmaatschappij Vitale Vakantieparken wil strategisch vastgoed kunnen aankopen om gericht te kunnen sturen. Het voorkeursrecht is daarbij een belangrijk middel. Dat mag nu alleen worden ingezet bij een bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van recreatie naar wonen.
Volgens Van den Hazel is dat te beperkt. ‘We willen dat gemeenten ook bij beter benutten van bestaand gebruik een voorkeursrecht kunnen vestigen.’ Zo kunnen zij voorkomen dat cruciale panden of kavels worden opgekocht door partijen die geen bijdrage leveren aan verbetering. Dat speelt niet alleen bij vakantieparken, maar net zo goed bij verouderde bedrijventerreinen.
Bij bestemmingswijzigingen ontstaan vaak grote waardestijgingen. Die komen nu vooral terecht bij private eigenaren, terwijl de kosten voor infrastructuur, groen en openbare ruimte publiek worden gedragen. Het delen van die waardestijgingen kan helpen om herstructurering mogelijk te maken. Zonder afspraken hierover ontbreekt vaak het geld om noodzakelijke investeringen te doen.
Van den Hazel pleit ervoor om dit ook mogelijk te maken bij gebruikswijzigingen. ‘Dan kan een deel van de waardestijging worden ingezet voor het verbeteren van de rest van het gebied.’ Op bedrijventerreinen zou dat bijvoorbeeld kunnen betekenen dat bij transformatie naar wonen wordt meebetaald aan de opknap van het omliggende terrein.
Hij wijst erop dat gemeenten nu vooral zijn aangewezen op vrijwillige afspraken. Dat werkt, maar niet altijd. Voor een effectievere aanpak zijn volgens hem wettelijke aanpassingen nodig. Tegelijk pleit hij voor meer ruimte om te experimenteren. ‘Gebruik de experimenteerbepaling in de Omgevingswet. Probeer dingen uit en leer wat wel en niet werkt.’
Kwestie van keuzes maken
Tot slot raakt de discussie aan een fundamenteler punt: hoe absoluut is het eigendomsrecht? Volgens Van den Hazel is dat debat in Nederland te star geworden. ‘We doen al honderd jaar aan ruimtelijke ordening en zijn al die tijd bezig geweest met het begrenzen van gebruiksrechten. Eigendom staat nooit los van de maatschappelijke context.’
Van den Hazel en Van der Krabben benadrukken het belang van experimenten. ‘We kunnen beter gebruikmaken van de experimenteerbepaling in de Omgevingswet’, zegt Van den Hazel. ‘Zodat we nieuwe instrumenten kunnen uitproberen en leren wat wel en niet werkt.’ Van der Krabben pleit ten slotte voor méér kennisdeling tussen vakantieparken, bedrijventerreinen en winkelgebieden.
Dit artikel is een verkorte en bewerkte versie van een eerder verschenen artikel in vakblad BT, nummer 4 (december 2025). Meld je hier aan voor een abonnement voor de printuitgave van BT en toegang tot het digitale archief van digitale magazine.
