‘In het verleden werkten we aan losse projecten. Goedbedoeld, maar het grotere geheel ontbrak’, zegt Petra de Vliegher-Jonkheijm, programmamanager en projectleider bij de gemeente Terneuzen. Dat zette onvoldoende zoden aan de dijk.
Want hoewel de stad een belangrijke regiofunctie vervult in Zeeuws-Vlaanderen, kende het centrum veel leegstand. Het winkelgebied was te groot en ontwikkelingen vonden versnipperd plaats. Het vertrouwen van bewoners en ondernemers stond onder druk. Zonder heldere visie en regie bleef verbetering uit.
Daarom besloot de gemeente het anders aan te pakken. Er werd allereerst externe expertise ingeschakeld via TwynstraGudde en KuiperCompagnons. ‘Ze brachten niet alleen expertise mee, maar ook capaciteit en voorbeelden van elders. Dat hielp ons om intern beweging te creëren en koers te bepalen’, zegt De Vliegher-Jonkheijm.
Fundament voor samenhang
De basis voor een nieuw integraal plan werd gelegd samen met bewoners, ondernemers, vastgoedeigenaren en culturele partners. ‘Het gaat om meer dan alleen retail. Het gaat om het geven van perspectief en strategische koers om het werkend te krijgen’, zegt Erwin Uil, namens TwynstraGudde betrokken bij het opstellen van het plan.
Dat resulteerde in het Totaalplan Binnenstad Terneuzen, dat in 2022 werd aangenomen door de gemeenteraad. Het plan richt zich op vier zones in de stad: het Cultuurkwartier, de Noordstraat en Havenstraat, de Raadsledenbuurt en de Oostelijke Kanaalarm.
Per gebied zijn spelregels opgesteld voor bebouwing, functies en openbare ruimte. Zo krijgt het Cultuurkwartier een culturele signatuur, met ruimte voor podia, musea en makers. De Raadsledenbuurt wordt samen met bewoners vernieuwd.
Het plan wordt breed gesteund, zegt De Vliegher-Jonkheijm. ‘We hebben iedereen steeds meegenomen, niet alleen de gemeenteraad. Dat heeft bijgedragen aan het draagvlak.' Belangrijk, want de keuzes die in het Totaalplan worden gemaakt, zijn ingrijpend.
Kernwinkelgebied compacter
Een belangrijk onderdeel van het plan is het verkleinen van het kernwinkelgebied. ‘Het was simpelweg te groot. Door het compacter te maken, kunnen we functies clusteren en leegstand tegengaan’, zegt Uil.
De gemeente heeft daarbij geen grondpositie, maar stuurt op spelregels en visie. ‘We beperken ons tot de regisserende rol, maar geven wel richting. Marktpartijen moeten weten waar ze aan toe zijn.’
Projectontwikkelaars kregen via marktconsultaties duidelijkheid over bouwhoogtes, functies en inrichting. Ook bestaande parkeergarages worden strategisch ingezet. ‘Die zijn onderbenut. Dat biedt kansen voor woningbouw’, aldus Uil.
‘In plaats van standaardregels hanteren we gebiedsnormen. Zoals rond het parkeren: in een winkelstraat kun je geen eigen parkeerplek realiseren. Dan zoek je een oplossing op stadsniveau’, vult De Vliegher-Jonkheijm aan.
De aanpak sorteert effect. Ondernemers verplaatsen zich naar het kernwinkelgebied. ‘We hebben voor één stuk van de winkelstraat gekozen voor transformatie. Daar willen we geen winkels meer in de plint. Dat moet verkleuren naar een woonstraat.’
We hebben voor één stuk van de winkelstraat gekozen voor transformatie. Daar willen we geen winkels meer in de plint. Dat moet verkleuren naar een woonstraat.
Leegstaande panden veranderen van eigenaar en krijgen een nieuwe functie. ‘We zien transacties op gang komen. Dat draagt bij aan vertrouwen.’ Vanwege de duidelijke keuzes in het Totaalplan waren de grote ketens al vertrokken. ‘Action was al weg, Blokker was al weg, C&A was al weg en Bakker Bart was al weg. Dan zie je dat andere ondernemers ook keuzes gaan maken.’
Al was het voor sommige ondernemers een bittere pil: ze moesten verhuizen. Om de pijn te verzachten, hielp de gemeente hen. ‘In 2024 en 2025 hadden we jaarlijks 2,5 ton beschikbaar voor een subsidieregeling. Daarmee konden ondernemers tot 10.000 euro aanvragen voor het opknappen van hun gevel, 20.000 euro voor een verhuizing en 30.000 euro voor transformatie van hun pand.’
Ook vastgoedeigenaren worden ondersteund bij transformatie naar wonen. Tegelijk versoepelt de gemeente procedures, en helpt bijvoorbeeld via een standaard invulformulier voor de ruimtelijke onderbouwing zijn. Deze EFTAL, zoals dat onder de Omgevingswet heet, is vereist voor nieuwe omgevingsplannen buiten de bestaande plannen vallen. ‘Dat scheelt veel tijd en kosten, zegt De Vliegher-Jonkheijm.
Zones verbinden
De fysieke ingrepen versterken niet alleen afzonderlijke plekken, maar ook de onderlinge samenhang. Zo vormt de oostelijke kanaalarm een overgangsgebied tussen de binnenstad en de rest van Terneuzen. ‘We willen daar een groen rondje creëren rondom de binnenstad; dat moet uiteindelijk een ringpark gaan vormen.'
'Je moet laten zien dat je als gemeente ook zelf investeert.' Werkzaamheden Herengracht. Foto: Gemeente Terneuzen
Ook het zogeheten Cultuurkwartier krijgt extra aandacht van de gemeente. ‘In die straat zitten drie rijksmonumenten, de bioscoop, het theater en een pand waar nu horeca in zit. Dat maakte het logisch om daar een cultuurkwartier van te maken, waar je functies clustert.’
Voor de herinrichting van de openbare ruimte in het Cultuurkwartier moeten enkele panden worden aangekocht. Inmiddels is de helft daarvan in bezit, geholpen door de Impulsaanpak Winkelgebieden van RVO.
Voor de naastgelegen woonwijk kreeg Terneuzen een bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds. Die is bedoeld om honderd woningen te verduurzamen en nog eens honderd woningen op te knappen.
Vertrouwen en eigenaarschap
Ook sociaal-maatschappelijke aspecten spelen een rol. De herontwikkeling is niet alleen een fysieke transformatie, maar moet ook het vertrouwen in de stad herstellen. Een speciaal projectbureau informeert bewoners, organiseert rondleidingen en verbindt beleid en uitvoering.
Bewoners willen meedenken, maar alleen als ze het gevoel hebben dat er echt iets gebeurt. Daarom koppelen we beleid en uitvoering direct aan elkaar.
‘Bewoners willen meedenken, maar alleen als ze het gevoel hebben dat er echt iets gebeurt. Daarom koppelen we beleid en uitvoering direct aan elkaar’, zegt De Vliegher-Jonkheijm. ‘Zichtbare voortgang is cruciaal.’
De gemeenteraad stelde 17 miljoen euro beschikbaar. ‘We zeiden: als je dit echt wil, moet je ook zelf investeren. Dat creëert eigenaarschap’, aldus Uil. De looptijd van het plan is tien jaar. Een komende evaluatie moet inzicht geven in bijsturing waar nodig.
Ambtelijke organisatie groeit mee
De uitvoering vraagt ook iets van de ambtelijke organisatie. De betrokken bureaus hebben hun opdracht inmiddels voltooid. ‘We hebben al aardig opgeschaald. In het begin was ik alleen projectleider, nu zijn we met drie projectleiders en een ondersteuner.’
'Daarnaast zijn er collega’s uit andere teams een aantal uur per week beschikbaar om aan de binnenstad te werken’, aldus De Vliegher-Jonkheijm. ‘Voor specifieke projecten worden soms ook tijdelijk specialisten ingevlogen, maar niet structureel.’
De brede ambtelijke inzet blijft hard nodig. Het Totaalplan Binnenstad Terneuzen en de uitvoering daarvan zijn dan ook niet statisch. De kaders geven richting, maar laten ruimte voor maatwerk, zegt Uil. ‘Het is meer dan een studie met mooie plaatjes. Het gaat om uitvoerbaarheid en realisme.’
