‘Het is een integraal plan voor de betaalbaarheid van wonen’, zegt Jonas Guigonnat van Platform31. ‘Het behelst niet slechts één of twee onderdelen.’ Volgens hem focust Nederland wat betreft het Affordable Housing Plan zich te veel op middenhuur. Hij waarschuwt daarom voor een reflex die alles terugbrengt tot woningcorporaties, terwijl de Nederlandse situatie in de EU uniek is.
‘De Europese Commissie kan geen enkel land dwingen om de corporatiesector uit te breiden. Daarom moest zij met een plan komen dat recht doet aan de uiteenlopende woonproblemen in Europa en aan de verschillende factoren die de betaalbaarheid van wonen bepalen’, zegt hij. ‘De commissie heeft geprobeerd generieke knoppen te vinden waaraan zij kan draaien voor betaalbare huisvesting.’
Dat neemt niet weg dat de verruiming van de SGEI/DAEB-regels voor Nederland direct relevant is. Dat zijn de Europese staatssteunregels voor diensten van algemeen economisch belang. In de praktijk bepalen die wanneer overheden betaalbare huisvesting kunnen steunen zonder in een zwaar meldingsproces in Brussel terecht te komen.
‘Je kunt nu ook in het middensegment met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) woningen bouwen met een huur tot 1.200 euro per maand. Dat is nieuw’, zegt Marja Elsinga, hoogleraar aan de TU Delft op persoonlijke titel.
Een tekort op de woningmarkt, of eigenlijk een wooncrisis, is schadelijk voor de sociale cohesie in Europa, maar ook voor de concurrentiekracht
Ze is als enige Nederlander lid van de Housing Advisory Board die Jørgensen adviseert en meedenkt over de uitwerking. Anne-Jo Visser, directeur-bestuurder van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, noemt die aanpassing van de staatssteunregels een belangrijke stap. ‘Ik ben echt dolblij dat ze dat hebben aangepast.’
Het is bijzonder dat de EU zich met het onderwerp wonen bezighoudt; tenslotte is wonen de verantwoordelijkheid van de lidstaten. Elsinga vat de reden kort samen. ‘Een tekort op de woningmarkt, of eigenlijk een wooncrisis, is schadelijk voor de sociale cohesie in Europa, maar ook voor de concurrentiekracht’, zegt ze. ‘In alle landen is woningnood een groot probleem.’ Maar de oorzaken en gevolgen zijn verschillend.
Overkoepelende aanpak
De Europese Commissie heeft daarom gekeken naar een overkoepelende aanpak. Aanpassing van de SGEI/DAEB-regels is weliswaar relevant, maar Guigonnat wijst allereerst op het onderdeel "boosting supply" uit het plan. ‘Actie één van de commissie is productiviteit en innovatie stimuleren in de bouwsector. Dat betekent meer investeringsmogelijkheden en meer ruimte voor innovatie, met name voor mkb’ers, om de productiecapaciteiten op te schalen.’
De wooncrisis vraagt om Europese betrokkenheid, zonder dat Brussel de nationale bevoegdheid overneemt, stelt Eurocommissaris Dan Jørgensen in een reactie aan ROmagazine.
‘Huisvesting is en blijft een nationale bevoegdheid’, benadrukt hij. ‘Maar sommige van de uitdagingen hebben baat bij een gecoördineerde Europese aanpak, van vereenvoudigde regels voor bouw en renovatie tot investeringen en kortetermijnverhuur.’
‘Het Affordable Housing plan bevat een reeks concrete acties om de structurele oorzaken van de wooncrisis aan te pakken.’ De kern van zijn boodschap: ‘De wooncrisis bestrijden vraagt om een echte Europese inspanning, geworteld in de lokale realiteit. Het heeft alleen zin om naar concurrentiekracht te streven als mensen daar ook van kunnen profiteren.'
Daar hoort ook de arbeidsmarkt in de bouw bij. Meer productie vraagt niet alleen om innovatie en minder regels, maar ook om voldoende vakmensen. Vrij verkeer van personen is een van de vier vrijheden waarop de EU is gebaseerd en daarom is het logisch dat dat onderwerp in het plan wordt genoemd. Het plan koppelt opschaling aan scholing, stageplekken en een aantrekkelijkere bouwsector. Voor gemeenten en ontwikkelaars raakt dat ook aan de vraag hoe zij die capaciteit regionaal organiseren, bijvoorbeeld waar ze arbeidsmigranten willen laten wonen.
Ook de tweede lijn in het plan is herkenbaar voor Nederland: minder belemmerende regels. ‘We kijken in Nederland al kritisch naar alle procedures die het bouwtempo vertragen’, zegt Elsinga. ‘Deze oproep tot meer transparantie en "cutting red tape" is vergelijkbaar.’ Daarmee raakt het Europese plan direct aan de STOER-discussie in Nederland.
Het plan verbindt betaalbaarheid bovendien nadrukkelijk aan energie en duurzaamheid. Guigonnat noemt dat ‘punt 3’ en wijst erop dat het hoog op de agenda van de Commissie staat. Verduurzaming, herbestemming en nationale renovatieplannen staan in het plan, juist om woonlasten via lagere energiekosten te drukken.
Ook Housing First heeft een belangrijke plek in het plan, onder meer om dakloosheid tegen te gaan. In het advies van de Housing Advisory Board stond dat punt nog op nummer één; in het Commissieplan schuift het verder naar achteren. Visser is blij dat het überhaupt in het plan is terechtgekomen.
‘Dakloosheid zie je overal toenemen, in Nederland, maar ook in andere Europese landen. Het is goed dat Europa meer aandacht heeft voor het uitgangspunt dat wonen op de eerste plaats komt, en dat de Commissie helpt om ervoor te zorgen dat iedereen een plek heeft om te wonen. En dat we Housing First op zo’n beetje dezelfde manier gaan oppakken.’
Lokale gevolgen
Voor gemeenten en provincies zit de impact vooral in de uitwerking van het plan. ‘Vergunningen en ruimtelijke ordeningsprocessen moeten versnellen en innovatie en bouwcapaciteit vergroten’, zegt Guigonnat. ‘Bestuurders zullen lokale bouwprogramma’s nadrukkelijker moeten opzetten en uitwerken, leegstand aanpakken en inzetten op renovatie en transformatie.’ Hij noemt daarnaast ook collectieve en coöperatieve woonvormen, de zogeheten derde bouwstroom, die in het plan expliciet terugkomen als non-profit housing.
Daarmee schuift Europa op richting het bestaande stedelijke instrumentarium. Het plan noemt digitalisering, renovatie, herbestemming en het opnieuw gebruiken van leegstaand vastgoed expliciet. Daarnaast wil de Commissie kortetermijnverhuur aanpakken als die concurreert met wonen voor de lange termijn. Guigonnat verwacht dat Europese regels lokale overheden daarbij meer juridische rugdekking geven.
Hij helpt namens Platform31 gemeenten om dit soort consequenties van het Affordable Housing Plan beter in beeld te krijgen. Zijn organisatie is vijf jaar lang het Europe Direct-contactpunt en dit past in de opdracht om ambtenaren voor te lichten over Europees beleid, regelingen en mogelijkheden. Guigonnat merkt dat die kennis lokaal nog vaak ontbreekt. Juist daarom kan het plan volgens hem meer effect hebben dan nu nog wordt gedacht.
Europe Direct-contactpunt
Sinds januari is Platform31 een van de vier Europe Direct-contactpunten in Nederland. Die informeren lokale gemeenschappen over Europese ontwikkelingen. Voor Platform31 gaat het onder meer over het Affordable Housing Plan, de Energy Performance Building Directive en de competitiveness agenda.
Platform31 gaat daarvoor fysieke bijeenkomsten en webinars organiseren. Ook wordt de samenwerking met partners als EU Decentraal, VNG, EUKN en andere kennis- en bestuurdersnetwerken op dit terrein verder verdiept.
Naast Platform31 zijn ook de Stadkamer in Zwolle, de Nederlandse Jeugdraad (NJR) en de Bibliotheek Kennemerwaard de komende vijf jaar een Europe Direct-contactpunt.
Het plan nodigt ook uit tot meer vergelijking tussen landen en steden. Elsinga en Visser noemen Wenen als voorbeeld voor betaalbare huur, maar de hoogleraar plaatst daar meteen een kanttekening bij. Het is volgens haar veelzeggend dat er eigenlijk maar één stad in Europa is die zo werkt, en dat daar ook heel veel overheidsgeld naartoe gaat.
Hamburg wordt ook genoemd als voorbeeld. De stad is interessant door de systematische zoektocht naar lagere bouwkosten. Visser wijst daarnaast op voorbeelden uit Ierland en Berlijn. In Dublin zag zij hoogbouw die passief was gebouwd; in Berlijn viel haar op hoe ver sommige complexen al zijn in verduurzaming.
Omgekeerd heeft Nederland ook iets te bieden. Visser wijst op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de goede financieringsafspraken met banken, iets waar veel andere landen nog niet over beschikken. Ook de Omgevingswet en de digitale manier van werken trekken in Europa aandacht. Guigonnat plaatst daar wel een nuance bij: 'Nederland denkt soms voorop te lopen, maar op onderdelen van digitalisering halen andere landen ons in of zijn ze al verder.' Hij wijst erop dat landen als Polen later met hun systemen zijn begonnen en daardoor soms met modernere digitale infrastructuur werken.
Nederland denkt soms voorop te lopen, maar op onderdelen van digitalisering halen andere landen ons in of zijn ze al verder.
Elsinga noemt daarnaast Vlaanderen als leerzame spiegel. Daar werd al eerder scherper gekeken naar leegstand, beter gebruik van de bestaande voorraad en kleinere, beter passende woningen voor ouderen. Volgens haar laat dat zien dat het woningtekort niet alleen draait om bijbouwen, maar ook om slimmer benutten wat er al is.
Financiering
Voor gebiedsontwikkelaars ziet Fahid Minhas, directeur van NEPROM, de brancheorganisatie van maatschappelijk betrokken project- en gebiedsontwikkelaars in Nederland, duidelijke kansen in het plan. ‘De betrokkenheid van de EU biedt voordelen in de vorm van extra financiering, meer beleidsruimte en politieke aandacht voor het woningtekort.’
Hij zet daar meteen een waarschuwing naast. ‘Tegelijk schuilt het risico in extra complexiteit en regels die onvoldoende aansluiten op de Nederlandse praktijk. Europese kaders moeten ruimte laten voor nationale invulling, terwijl het gelijke speelveld tussen publieke en private partijen overeind moet blijven.’ Hij plaatst een tweede kanttekening: opschaling is noodzakelijk, maar niet voldoende. 'Zonder snellere procedures, minder stapeling van eisen en stabiel beleid leidt extra investeringsruimte niet vanzelf tot extra woningen.'
Zonder snellere procedures, minder stapeling van eisen en stabiel beleid leidt extra investeringsruimte niet vanzelf tot extra woningen.
Elsinga ziet in die Europese financieringslijn - vrij verkeer van kapitaal is ook een van de vier vrijheden van de EU - een belangrijke rol voor institutionele beleggers. ‘Affordable housing is zo’n terrein waar institutionele beleggers eigenlijk niet in durven te investeren. De Commissie bekijkt nu of voorwaarden mogelijk zijn, waardoor beleggers voor de lange termijn wel willen investeren in betaalbare woningen.’ De Europese Investeringsbank moet daarbij helpen om publieke partijen, banken en beleggers beter te verbinden.
Financiële paragraaf
Hoe dat precies gaat werken, is nog onduidelijk. Visser had graag een financiële paragraaf in het plan gezien. ‘Onze huur is niet kostendekkend. Wij moeten op elke maand huur 50 à 75 euro bijleggen. Het was fijn geweest als Europa had gezegd: wij helpen mee om betaalbare woningen te realiseren.’ Ze wijst erop dat Brussel voor corporaties ook langs een andere route voelbaar is, namelijk via belastingen.
Zij noemt de vennootschapsbelasting en de Anti-Tax Avoidance Directive als posten die de investeringsruimte onder druk zetten. ‘Die is bedoeld voor multinationals die belasting ontduiken. Wij als corporaties investeren alleen maar in Nederland, maar moeten die wel betalen.’
De Brusselse plannen zullen dus impact hebben op de werkzaamheden van corporaties en gemeenten. Toch denkt Elsinga dat de grootste impact landelijk is. ‘Vooral Den Haag krijgt met het plan te maken’, zegt ze. Zo wordt wonen onderdeel van het European Semester, het jaarlijkse proces waarin lidstaten aan de EU rapporteren en vervolgens aanbevelingen terugkrijgen.
‘Dat is een spannend traject. Hoe gaat dat eruitzien? Hoe gaan landen rapporteren en op welke punten?’ En met welke adviezen de Europese Commissie dan komt, vraagt zij zich af. Aanbevelingen waar de ministers en het parlement mee aan de slag moeten.
Vervolgstappen
De vragen over wonen in het European Semester staan niet op zichzelf. Het Affordable Housing Plan moet de komende jaren nog worden uitgewerkt. Het plan zelf kondigt vervolgstappen aan rond bouwdiensten, vereenvoudiging, renovatie, investeringsplatforms en nieuwe financieringsmodellen. Een deel landt nog in 2026 en 2027, een ander deel schuift door naar de volgende Europese meerjarenbegroting.
‘Sommige onderwerpen zijn inderdaad nog niet duidelijk’, weet ook Visser. ‘Jørgensen wil bijvoorbeeld een Affordable Housing Act. Ik heb echt geen idee wat daarin zou moeten staan.’ Dat geldt ook voor de precieze uitwerking van nieuwe fondsen, normen en wetgevingstrajecten.
Daarover lopen gesprekken op hoog niveau. Er zijn nog vóór de zomer ministersoverleggen, er wordt een zogeheten Housing Alliance opgetuigd om van elkaar te leren en begin juli staat een Europese Housing Summit op de agenda. Elsinga zegt dat haar board nu meedenkt over de implementatie van de plannen en over de manier waarop landen, onderzoekers en kennisorganisaties van elkaar kunnen leren.
Voor Nederlandse overheden en corporaties betekent dat vooral: niet achteroverleunen. Visser formuleert het als opdracht voor de komende tijd. ‘Er komen nu wetgevingstrajecten aan. Daar moeten we goed zicht op houden: gaat het helpen om de bouw bij ons te versnellen, om wonen goedkoper te maken?’
Het is zeker belangrijk om vinger aan de pols te houden in Brussel, zegt Guigonnat. ‘Dit is geen proefballonnetje.’
