Optoppen komt in de koplopergemeenten voorzichtig verder dan de pilotfase, maar het beeld is nog versnipperd. Eindhoven meldt 63 gerealiseerde woningen en 252 woningen in de planning. Rotterdam zegt tegen Stadszaken eveneens 63 optopwoningen te hebben gerealiseerd en spreekt van ‘een stijgende lijn’.
Zoetermeer heeft de eerste 10 van in totaal 150 nieuwe woningen via optoppen, aanplakken en uitplinten gerealiseerd. Leeuwarden zegt via optoppen bij transformaties jaarlijks 25 tot 40 woningen toe te voegen.
Bij andere gemeenten overheersen potenties en verkenningen. Den Haag ziet potentie voor 5.000 tot 7.500 mogelijke optopwoningen en wil dit jaar circa 300 woningen in planvoorbereiding hebben. Arnhem ziet circa 5.000 mogelijke extra woningen en werkt aan een pilot van ongeveer 250 woningen.
Ede noemt nog geen aantallen, maar zegt wel dat in het centrum een gebouw is opgetopt. Tot de tien koplopers, die in 2024 met deze opdracht begonnen, behoren daarnaast ook Zwolle, Utrecht en Rheden.
Schaarse cijfers
Ook gemeenten die voorop moeten lopen, hebben niet altijd scherp hoeveel optopwoningen al zijn gerealiseerd, in voorbereiding zijn of als potentie in beeld zijn. Toch wil het Rijk jaarlijks 100.000 woningen toevoegen en rekent daarbij ook op beter benutten van bestaande gebouwen.
Optoppen is niet de enige manier. Het Rijk heeft de landelijke aanpak verbreed naar beter benutten van bestaande gebouwen: optoppen, transformatie, woningsplitsing, woningdelen, hospitaverhuur, aanplakken en uitplinten. Het doel is om jaarlijks 15.000 woningen via beter benutten te realiseren.
Boven op de Grijpmaflats in Eindhoven worden 52 jongerenwoningen gebouwd. Foto: Woonbedrijf
Gemeenten worden aangemoedigd om "beter benutten" gebiedsbreed aan te pakken. Onder meer Eindhoven en Zoetermeer kijken daarom ook naar uitplinten, aanplakken, woningdelen en hospitaverhuur.
Den Haag koppelt optoppen aan splitsen en transformatie en Leeuwarden kijkt ook naar bergingen, parkeergarages en het samenvoegen van woningen.
Voor Arnhem is die verbreding logisch. 'We hebben al circa 1.500 woningen gerealiseerd via transformatie, met name door kantoorpanden om te bouwen. Inmiddels zien we dat dit potentieel uitgeput raakt’, zegt de gemeente.
Ook wat optoppen betreft laten gemeenten aan Stadszaken weten dat het laaghangende fruit op sommige plekken al geplukt is.
Terugkerende hobbels
Het lokale geluid dat het laaghangende fruit al geplukt is, past bij het landelijke beeld dat ING ziet. Volgens de bank daalde het aantal nieuwe woningen uit transformaties, optoppingen en splitsingen in vier jaar tijd van circa 17.500 naar 10.700 per jaar.
Sander Burgers, woningmarkteconoom bij ING, wijst naar de oplopende kosten en een verslechterd verdienmodel. ‘Zowel bouwmateriaalkosten als loonkosten stegen met ongeveer 25 procent van 2021 tot 2025.’
Als het gaat om belemmeringen voor gemeenten is de grootste gemene deler dan ook de businesscase. Eindhoven en Arnhem noemen een projectmatige benadering per gebouw kostbaar en willen daarom met het ministerie verkennen of clustering van vergelijkbare gebouwen kansrijk is.
Den Haag zegt dat de financiële haalbaarheid verschilt per initiatiefnemer. Zoetermeer, Leeuwarden en Arnhem noemen een sluitende businesscase expliciet als hoofdprobleem. Rotterdam rekent daarom voor optopwoningen in het betaalbare segment geen ontheffingsvergoeding meer. ‘Dit heeft een zeer positief effect op de businesscase.’
Volgens Burgers zetten ook landelijke regels het verdienmodel onder druk, vooral in de private huursector. 'De middenhuurregulering drukt sinds medio 2024 een deel van de potentiële huuropbrengsten', zegt de econoom, die wijst op de Wet betaalbare huur. Voor gemeenten die optoppen willen aanjagen, komt die terughoudendheid bij investeerders boven op de eigen problemen.
Parkeren en VvE’s
Parkeren is een andere terugkerende hobbel. Den Haag wijst op de hoge parkeerdruk in buurten waar optoppen kansrijk is. Ede wijst op ruimtelijke uitdagingen, waaronder ook parkeren. Rotterdam heeft het autoparkeerbeleid aangepast, waardoor afwijking van de parkeernorm bij optoppen mogelijk is.
Zoetermeer stelt dat gebiedsgerichte oplossingen, zoals een centrale parkeervoorziening per wijk, nodig zijn om op grotere schaal verder te komen. Arnhem noemt parkeren ook expliciet als belemmering en trekt op basis van mobiliteitsonderzoek dezelfde conclusie.
In Leeuwarden, naast de Achmeatoren, komen vier nieuwe woonlagen. Beeld: Iqon.nl / gemeente Leeuwarden
Daarnaast zien gemeenten, zoals Rotterdam en Leeuwarden, dat VvE’s regelmatig tegen drempels aanlopen. Eindhoven wijst op het gebrek aan ontwikkelervaring en budget bij VvE’s en Den Haag noemt gezamenlijke besluitvorming lastig. Rotterdam heeft begin dit jaar een optoploket gelanceerd dat VvE’s in de brede zin begeleidt. Leeuwarden ziet ook hobbels bij tegenvallend bewonersdraagvlak.
Sommige belemmeringen komen in de gemeentelijke reacties minder vaak terug, maar spelen volgens andere deskundigen wel mee. Kennisorganisatie Platform31 wijst naar netcongestie, brandveiligheid, ventilatie en hittestress als bouwkundige thema’s die opschaling kunnen beperken.
Den Haag noemt netcongestie ook expliciet en bekijkt per project of uitbreiding nog binnen de bestaande aansluiting past. Leeuwarden werkt, net als andere gemeenten, volop aan scans en haalbaarheidsstudies om kansen en beperkingen van gebouwen zichtbaar te maken.
Gebiedsgericht
Voor veel gemeenten verschuift de focus van één dak naar een aanpak op wijk- of gebiedsniveau. Arnhem kiest daar ook voor. ‘We denken in gebieden, niet in losse objecten.’ Optoppen wordt gecombineerd met verduurzaming, verbetering van de openbare ruimte en toevoeging van voorzieningen. Arnhem vraagt daarnaast om meer regie en samenwerking tussen gemeente, provincie, Rijk en marktpartijen.
'Zonder een gebiedsgerichte aanpak blijft het bij kleinschalige oplossingen per bouwlocatie', laat Zoetermeer weten. Volgens de gemeente kan die aanpak niet alleen woningen toevoegen, maar ook de leefbaarheid in verouderde woonwijken verbeteren.
Van pilot naar routine
Ook in de manier van werken zoeken gemeenten naar opschaling. Rotterdam werkt onder meer aan een versnellingsroute voor het optopproces en een handleiding optoppen en heeft net als Arnhem een optopregisseur aangesteld.
Platform31 wijst daarnaast op prefab en betere beleidsverankering als voorwaarden om optoppen van pilot naar routine te brengen. Onder meer Arnhem zoekt samen met corporaties naar opschaling via prefab. Ook moet optoppen volgens Platform31 vaker worden gekoppeld aan onderhoud, verduurzaming en zichtbare kwaliteitsverbetering.
De tussenstand is daarmee dubbel. In een aantal gemeenten zijn de eerste optopwoningen gerealiseerd en liggen er serieuze plannen. Tegelijk zijn harde, onderling vergelijkbare cijfers nog beperkt en lopen veel gemeenten tegen dezelfde uitvoeringsproblemen aan.
'Voorlopig blijft het een grote uitdaging om het beleidsdoel van jaarlijks 15.000 woningen via beter benutten op korte termijn te halen', zegt Sander Burgers van ING.
