Wie vanaf de binnenstad van Alkmaar de loopbrug over het kanaal neemt, staat meteen midden in een gebied in verandering. Achter de monumentale gevel van de voormalige Ringers-chocoladefabriek verrijzen nieuwe woontorens. ‘Ringers’, zoals ze in Alkmaar zeggen, is een icoon: een verwijzing naar het rijke industriële verleden en tegelijk een symbool van een hoopvolle toekomst. Het complex is inmiddels gerestaureerd en getransformeerd naar een woon-werkgebouw.
Erachter staan grote blokken van soms 50 meter hoog in de steigers. Achter het plastic werken bouwvakkers gestaag aan de realisatie van 400 woningen. Een groot contrast met de rest van dit stadsdeel, dat vooral bestaat uit laagbouw: oude loodsen en werkplaatsen, grootwinkelbedrijven, parkeerplaatsen en een paar culturele instellingen. Zo krijgt Overstad, afwijkend van het historische stadscentrum, een grootstedelijke uitstraling.
Grootstedelijk
Zo was het voorzien in de omgevingsvisie uit 2017. Nederland kroop uit de crisis, Alkmaar voorzag grote stadsuitbreiding langs het kanaal op de plek van stilgevallen fabrieken, nog functionerende bedrijven en braakliggende grond. Een kleine 15.000 woningen, naast werkplekken, cultuur en voorzieningen, zijn er gepland in wat nu heet Het Alkmaars Kanaal.
Overstad is het centrale en meest stedelijke van de zes deelgebieden van Alkmaars Kanaal, legt gemeentelijk programmadirecteur Menno Cabooter uit. ‘Van noord naar zuid hebben we het over De Viaanse Molen, Overstad, Oudorp, Overdie en twee de stationsgebieden Alkmaar en Alkmaar Noord. De stad groeit de komende jaren met ongeveer 30.000 inwoners. Met name rond Overstad, Oudorp en de twee stationsgebieden wil Alkmaar een meer grootstedelijk milieu ontwikkelen. Rond station Alkmaar ligt de nadruk op hogere dichtheden, nieuwe kantoren en stedelijke voorzieningen. Het gebied moet beter aansluiten op de binnenstad en tegelijk functioneren als regionaal mobiliteitsknooppunt.
Bij station Alkmaar Noord ligt het accent iets anders. Daar combineert de gemeente woningbouw met nieuwe stedelijke voorzieningen die nodig zijn voor een groeiende stad. Zo komen er onder meer een nieuw zwembad en een internationale school, die vanuit Bergen naar Alkmaar verhuist. ‘Als je een stad laat groeien, moet je ook je voorzieningen opschalen,’ zegt Cabooter. ‘Dat geldt voor scholen, sportvoorzieningen en culturele functies.’
Overstad als kerngebied in Alkmaars Kanaal krijgt een grootstedelijk karakter. Beeld: BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
Ontwikkelkader per gebied
In het uiterste noorden van de gemeente gaat de ontwikkeling van deelgebied De Viaanse Molen gestaag door. Aan de oostkant van het kanaal realiseert BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling deelproject Buitenvaart met 162 appartementen, hoofdzakelijk koop. De taartpunt tussen het kanaal aan de westkant en de provinciale weg is nog overwegend een kantorenlocatie, maar moet transformeren naar een groene, levendige wijk. In december heeft de gemeenteraad het ontwikkelkader vastgesteld en een maand later, januari dit jaar, was de start-bouw van de eerste fase: Pendorp. De 550 woningen in hofjes en met een groene structuur krijgen een dorps karakter en sluiten goed aan bij de volkstuinen en het open landschap. Naar het zuiden en bij het water komt meer hoogbouw. In totaal gaat het bij De Viaanse Molen om 2.500 woningen.
In Nieuw Oudorp, aan de oostkant van het centrum, komen in totaal 3.300 woningen. De eerste fase met 1.100 woningen is zo goed als klaar en bestaat uit nieuwbouw van appartementen en grondgebouwen op voormalige fabriekslocaties aan het kanaal. Half maart is de eerste paal geslagen voor de volgende fase van 1.100 woningen.
Programmadirecteur Cabooter vestigt de aandacht op de positie waarin de gemeente zit om de ambities voor Alkmaars Kanaal waar te maken. ‘Omdat wij weinig eigen grond hebben, moeten we het echt samen met ontwikkelaars doen.’
In totaal gaat het om een investering van naar schatting vier tot vijf miljard euro. De gemeente zelf draagt slechts een deel van dat bedrag. ‘Wij investeren misschien vier- tot vijfhonderd miljoen,’ vertelt Cabooter. ‘De rest komt van onze partners. Juist daarom is samenwerking essentieel, constateert hij. ‘De transformatie waar we mee bezig zijn kan alleen slagen als publieke en private partijen elkaar begrijpen en steunen.’
De transformatie waar we mee bezig zijn kan alleen slagen als publieke en private partijen elkaar begrijpen en steunen
Maar daarmee is de gemeente ook afhankelijk van hoe de markt zich ontwikkelt en dat belangen voortdurend moeten worden afgestemd. Om die complexiteit beheersbaar te maken, stelt de gemeente per deelgebied ontwikkelkaders op. ‘Dat ontwikkelkader functioneert als paraplu,’ legt Cabooter uit. ‘Het geeft duidelijkheid over hoe kosten en opbrengsten worden verdeeld en wat de randvoorwaarden zijn voor nieuwe projecten.’
Een zaak van lange adem
Voor ontwikkelaars is het Alkmaars Kanaal een project van lange adem. De combinatie van bestaande bedrijven, verschillende grondeigenaren, hoge ambities en stijgende bouwkosten maakt dat plannen vaak jaren in voorbereiding zijn voordat de eerste paal de grond ingaat. ‘Dit soort binnenstedelijke ontwikkelingen kosten gewoon tijd,’ zegt Bas Kalter, ontwikkelingsmanager bij BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. ‘Je kunt niet anders dan accepteren dat het stap voor stap gaat. Je moet samen voortdurend zoeken naar oplossingen die zowel ruimtelijk als financieel haalbaar zijn. De gemeente heeft ambities voor kwaliteit, voorzieningen en openbare ruimte. Wij moeten zorgen dat een project ook financieel haalbaar blijft en daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Dat betekent dat je veel met elkaar in gesprek bent over wat wel en niet kan.’
Dat proces verloopt niet altijd eenvoudig. Discussies over bouwhoogte, programma of parkeernormen kunnen projecten vertragen, terwijl tegelijkertijd de marktomstandigheden veranderen. ‘Soms moet je aardig je nek uitsteken om een plan toch weer los te trekken,’ zegt Kalter. ‘Maar dat hoort bij dit soort gebiedsontwikkelingen. Het zijn projecten van de lange adem, waarbij je samen met de gemeente continu bezig bent met vooruitgang boeken.’
Zoeken naar de juiste mix
Wie verder langs het kanaal loopt door Oudorp, Nieuw Oudorp en Overdie, weer aan de andere kant van het kanaal en aan de zuidkant van het Alkmaarse centrum, ziet oude loodsen, autogarages, metaalbedrijven en werkplaatsen, afgewisseld met parkeerterreinen. Voor een groot deel van de woningbouwplannen moeten bedrijven eerst worden verplaatst. ‘Dat is een van de grootste puzzels,’ constateert Kalter.
De gemeente probeert bedrijven te verleiden tot een verhuizing naar nieuwe locaties, vaak op bedrijventerrein Boekelermeer aan de rand van de stad.
‘Veel bedrijven zitten nu eigenlijk klem,’ weet Cabooter. ‘Als ze verhuizen, bieden we vaak een plek die twee of drie keer zo groot is als hun huidige locatie.’ Soms vraagt dat om creatieve oplossingen. Voor de verplaatsing van bedrijven in Oudorp en Overdie heeft de gemeente een stuk grond langs het kanaal gekocht en een bedrijventerrein met haven in de Boekelermeer aangelegd. Zelfs dan duiken nieuwe problemen op. Cabooter: ‘Toen bleek er ineens geen stroomcapaciteit te zijn. Daarom hebben we een eigen energiecoöperatie opgezet om die bedrijven toch te kunnen aansluiten.’
De gemeente wil nadrukkelijk een mix van wonen en werken behouden in de centrale delen van Het Alkmaars Kanaal. ‘Wij streven naar ongeveer één werkplek per nieuwe woning,’ zegt Cabooter. Die ambitie hangt samen met mobiliteit. ‘Als je wonen, werken en voorzieningen combineert, hoef je minder te reizen. Dat helpt om de druk op de infrastructuur te beperken.’ Voor ontwikkelaars betekent dat soms dat minder rendabele functies in projecten moeten worden opgenomen. Om de businesscase haalbaar te houden wordt in sommige gevallen extra bouwhoogte toegestaan. ‘Zo proberen we het zoet en zuur over het gebied te verdelen,’ zegt Cabooter.
Doorlopende discussies
Parkeren vormt in de Kanaalzone een terugkerend discussiepunt tussen gemeente en ontwikkelaars, mede gevoed door de gevoeligheid hiervan in de samenleving en de gemeentepolitiek. Langs het Jaagpad in Nieuw Oudorp staan woongebouwen uit de eerste ontwikkelfase. Onder sommige gebouwen steekt een half verdiept parkeerdek boven straatniveau uit. Cabooter noemt dat ‘oplossingen uit het verleden’. Hij geeft aan dat Alkmaar geen ondergrondse parkeergarages meer bouwt: ‘Parkeren wordt bovengronds opgelost en onderdeel van het ontwerp van het gebied, door parkeren te integreren in het gebouw of in centrale parkeerhubs. Dat doen we nu in Overstad’.
Inpandig parkeren, zeker ondergronds, maakt de gebiedsontwikkeling moeilijk realiseerbaar
Het is een stap in de goede richting, vindt ontwikkelingsmanager Bas Kalter: ‘Inpandig parkeren, zeker ondergronds, maakt de gebiedsontwikkeling moeilijk realiseerbaar. Dit valt lastig te rijmen met het realiseren van betaalbare woningbouw. Het heeft daarom de voorkeur het parkeren te realiseren in bovengrondse parkeerhubs.’
De ontwikkelaars vinden dat de parkeernormen voor de binnenstedelijke nieuwbouw in Alkmaar relatief hoog liggen. Ze sluiten niet meer aan bij de manier waarop nieuwe stedelijke woonmilieus functioneren. In gebieden dicht bij voorzieningen en openbaar vervoer is het autobezit vaak lager dan in traditionele woonwijken. Daarom pleiten ontwikkelaars voor meer flexibiliteit in de normen. Kalter: ‘Je moet kijken naar het type gebied dat je ontwikkelt en naar de doelgroepen waarvoor je bouwt.’ Hij bepleit aansluiting bij de actuele landelijke CROW-norm voor parkeren, die uitgaat van daadwerkelijk autobezit en een lagere norm voor bezoekersparkeren. ‘Dat zorgt ervoor dat je naar behoefte bouwt en ook dat je hierdoor meer betaalbare woningen kunt realiseren.’
Parkeren en bereikbaarheid zijn belangrijke lokale issues met tegenstrijdige belangen en meningen, zo bleek tijdens de gemeenteraadsverkiezingen. Ook al blijven veel Alkmaarse huishoudens voorlopig afhankelijk van de auto, GroenLinks/PvdA werd de grootste en zij zijn voor verlagen van de parkeernorm.
Schets van Oudorp uit het ontwikkelkader. Beeld: BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
Bestuurlijke continuïteit en voorspelbaarheid
Wat zou helpen, is als in de politiek de waan van de dag wat minder de boventoon zou voeren en er wat meer aandacht zou komen voor bestuurlijke continuïteit. Discussies over relatief kleine ingrepen, zoals de inrichting van een weg, verkeersmaatregelen of hoe hoog bebouwing mag worden, kunnen maanden of zelfs jaren duren terwijl ontwikkelaars en investeerders wachten.
‘We hebben projecten gehad die twee jaar moesten wachten op een discussie over of een weg 30 of 50 kilometer per uur moet zijn.’ Dat werkt verlammend, stelt programmamanager Cabooter. Volgens hem vraagt een transformatie van deze schaal om politieke stabiliteit en duidelijke kaders voor de ontwikkeling. ‘Die kaders voor de ontwikkeling zijn of worden door de gemeenteraad vastgesteld. Dan helpt het niet als elk afzonderlijk project weer helemaal opnieuw ter discussie wordt gesteld. Als het binnen die kaders past, moet je het ook laten doorgaan.’ Het is een onomwonden boodschap aan de nieuwe gemeenteraad.
Ook op provinciaal niveau is afstemming noodzakelijk. Voor bedrijfsverplaatsingen, infrastructuur en ruimtelijke procedures heeft Alkmaar regelmatig overleg met bestuurders in Haarlem. Daarbij lopen gemeentelijke ambities soms aan tegen provinciale regels. ‘We hebben bijvoorbeeld een bedrijf dat we willen verplaatsen naar een locatie langs de randweg,’ zegt Cabooter. ‘Maar dat ligt in beschermd provinciaal landschap. Dan ben je soms twee jaar bezig om met elkaar tot een oplossing te komen.’ Hij heeft daarom nu regelmatig direct contact met provinciale bestuurders om knelpunten te bespreken. ‘Dit soort gebiedsontwikkelingen kun je alleen realiseren als verschillende overheden elkaar ruimte geven,’ zegt hij. ‘Anders komt zo’n transformatie nooit echt op gang.’
Dit soort gebiedsontwikkelingen kun je alleen realiseren alsverschillende overheden elkaar ruimte geven
Vanuit het perspectief van ontwikkelaars bevestigt Bas Kalter dat gebiedsontwikkeling in zulke binnenstedelijke gebieden zelden een rechte lijn volgt.
‘Je hebt te maken met verschillende overheden, regelgeving, belangen van bedrijven en omwonenden,’ zegt hij. Volgens Kalter hoort dat in zekere zin bij binnenstedelijke transformatie, maar vraagt het wel om voorspelbaarheid in het beleid. ‘Als ontwikkelaar moet je accepteren dat het tijd kost voordat alle puzzelstukken op hun plek vallen. Maar het helpt enorm als de bestuurlijke kaders duidelijk blijven en niet steeds opnieuw veranderen.’
