‘Het is echt een wijk geworden met een stedelijk karakter’, zegt Van Boekel, gebiedsontwikkelaar bij Ruimtemanagers in Oosterbeek. Hij was de afgelopen jaren betrokken bij de afronding van Noorderhaven, waar de gemeente Zutphen op dat moment al jaren aan had gewerkt.
Eind dit jaar mag Van Boekel het licht uitdoen bij het projectteam. Het gaat om een grote ontwikkeling voor de gemeente met bijna 50.000 inwoners. In Noorderhaven zijn nu zo’n 1100 woningen gerealiseerd, van grondgebonden woningen tot appartementengebouwen van negen bouwlagen aan de noordwestkant aan de IJssel.
Met vervolgfases groeit het gebied uiteindelijk door naar ongeveer 1.350 woningen. Noorderhaven ligt pal naast het historische centrum. Tussen dat centrum en de nieuwe wijk ligt het spoor, waardoor het stadsdeel een eigen elan kon ontwikkelen. ‘Dat vind ik best uniek’, zegt Van Boekel.
Bouwclaimmodel hielp
Het gebied was lange tijd een bedrijventerrein aan de noordzijde van het station. Op delen stonden verouderde sociale huurwoningen. De opgave vroeg daardoor om meer dan woningbouw alleen: gronden moesten worden verworven, bedrijven verdwenen of werden verplaatst en de openbare ruimte moest opnieuw worden opgebouwd.
De ontwikkeling is grotendeels uitgevoerd met een bouwclaimmodel.
‘De ontwikkeling is grotendeels uitgevoerd met een bouwclaimmodel’, legt Van Boekel uit. De gemeente en ontwikkelend bouwer Heijmans hadden allebei grondposities. Heijmans kreeg ontwikkelrechten voor de woonblokken, terwijl de gemeente de gronden bouwrijp maakte en na de bouw de openbare ruimte aanlegde.
‘Die constructie heeft sterk bijgedragen aan de consistente kwaliteit en het tempo’, zegt de gebiedsontwikkelaar. Heijmans hield volgens hem de vaart in de woningbouw. De gemeente werkte ondertussen met een vast team aan de openbare ruimte.
‘Dat heeft ook te maken met het kwaliteitsteam, dat de hele tijd betrokken is geweest’, zegt Van Boekel. ‘Dat zie je buiten terug.’ Eén ontwikkelende partner, vaste gemeentelijke inzet en kwaliteitsbewaking gaven het gebied een herkenbare lijn.
Tempo als voordeel
Het model maakte het mogelijk om lang samen op te trekken. Daardoor konden partijen beginnen met goedkopere woningen en later eindigen met duurdere appartementen. ‘Er zitten grote succesfactoren aan dit soort afspraken, met name tempo en kwaliteit’, zegt Van Boekel.
Tegelijk maakt dit model de gemeente afhankelijk van één ontwikkelende partij. ‘Gemeente en ontwikkelaar hebben op sommige momenten een ander belang’, zegt Van Boekel. Dat kan onder meer wringen bij de overgang tussen bouwblok en openbare ruimte.
Van Boekel noemt het voorbeeld van een woning met hoge ramen tot aan de grond. ‘Dan woont daar iemand die zegt: je gaat toch geen vuilcontainer voor mijn raam zetten? Ik snap dat. Maar dan moet je als gemeente een nieuwe plek zoeken voor die container.’
Het voorbeeld laat zien dat kwaliteit in de plint ook gevolgen heeft voor de inrichting van de openbare ruimte.
Plinten vragen tijd
De hoge ramen pasten bij de strategie voor levendige plinten, maar voordat plinten met ondernemingen gevuld zijn, heb je als gemeente een lange adem nodig. ‘Plinten lopen soms vijf tot tien jaar achter op de woningbouw’, zegt Van Boekel.
‘Je hebt ondernemers nodig die koppig durven pionieren.’ Die zijn er gekomen, maar niet meteen in grote aantallen.
Je hebt ondernemers nodig die koppig durven pionieren.
Dat maakt plintprogrammering tot een kwestie van volhouden én van realistische verwachtingen. ‘Sturen kan, maar het vraagt tijd, energie en soms ook geluk. Je moet soms accepteren dat het niet helemaal lukt.’
Extra horeca of detailhandel ligt bovendien gevoelig bij ondernemers in het bestaande centrum. Zij vrezen soms dat nieuwe voorzieningen concurreren met het centrum.
Volgens Van Boekel blijkt in de praktijk vaak dat beide gebieden elkaar juist versterken. ‘Nieuwe bewoners en bezoekers gebruiken ook de binnenstad. Het vergt tijd voordat ondernemers in het centrum dat herkennen.’
Mobiliteit als balans
Om die wisselwerking met het centrum mogelijk te maken, moest eerst de fysieke barrière van het spoor worden aangepakt. De gemeente investeerde vooraf fors in een aantrekkelijke binnenhaven en twee goed verlichte onderdoorgangen onder het spoor.
Zonder die ingrepen had de wijk volgens Van Boekel niet dezelfde kwaliteit gekregen. Nieuwe wijken kunnen een eigen identiteit ontwikkelen, mits ze goed blijven aansluiten op het centrum en de rest van de stad. ‘Je moet verbonden zijn met het centrum’, zegt hij.
Die les geldt volgens hem breder voor binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, zeker voor een gebied dat door spoorinfrastructuur fysiek van het historische centrum wordt gescheiden.
De ligging pal naast het station geeft ook kansen. ‘De P+R heeft veel gedaan’, zegt Van Boekel. Bezoekers kunnen bijvoorbeeld gebruikmaken van de P+R, zodat minder ruimte nodig is voor straatparkeren. Hij betwijfelt of zo’n voorziening nu nog even makkelijk van de grond zou komen. ‘Die is nog gerealiseerd op het moment dat dat vrij makkelijk ging. Nu is dat echt moeilijker geworden.’
Auto blijft relevant
Eerder schreef Stadszaken al dat Noorderhaven dankzij die P+R ongepland autoluwer werd dan verwacht. De parkeernorm is uiteindelijk niet zo laag als bij sommige andere gebiedsontwikkelingen. ‘Dat past bij Zutphen’, legt Van Boekel uit.
‘Je hebt aan de ene kant een stedelijk karakter, maar ook de connectie met de Achterhoek, waar de auto belangrijk blijft.’ Die keuze werkt volgens hem door in de inrichting van het gebied.
Je hebt aan de ene kant een stedelijk karakter, maar ook de connectie met de Achterhoek, waar de auto belangrijk blijft.
‘De balans tussen ruimte voor voetgangers en fietsers en een realistische benadering van de auto is gelukt.’ Tegelijk blijft verkeer een aandachtspunt. Van Boekel denkt dat de gemeente de drukke doorgaande route door het gebied nu anders zou ontwerpen.
Randen blijven opgave
Aan de randen van Noorderhaven begint de volgende opgave. De transformatie naar woongebied beslaat namelijk niet het hele bedrijventerrein. Iets verderop is nog steeds veel bedrijvigheid. De overgang tussen wonen en werken vraagt daarom extra aandacht.
Daarvoor zijn functies nodig die tussen beide milieus kunnen staan. ‘De opgave is om die zone vorm te geven met functies die de overgang vormen van wonen naar bedrijven’, zegt Van Boekel. Bestaande functies als bioscoop, padelbanen en het Kompaan College vervullen die rol nu al.
Het Kompaan College, een middelbare school voor praktijkonderwijs, geeft volgens hem ook een eigen dynamiek aan de noordrand van het gebied. De tussenzone moet voorkomen dat woningbouw steeds verder opschuift richting bestaande bedrijven, een vrees van ondernemers in dat gebied.
Daarmee is woningbouw aan de randen niet uitgesloten, maar alleen onder voorwaarden. ‘Als woningbouw daarin passend is, zonder dat het bestaande bedrijvigheid beperkt, dan is dat bespreekbaar’, zegt Van Boekel. Eerst kijkt de gemeente naar functies die deze zone kunnen dragen.
Gemeentelijke regie
Noorderhaven is bijna klaar, maar er resten nog een aantal kleinere projecten. Doordat die de afgelopen jaren zijn blijven liggen, zijn er door voortschrijdend inzicht aanpassingen mogelijk. ‘Als je het later oppakt, zie je in de praktijk of het nog past’, zegt Van Boekel.
Zo wordt een geplande woontoren uiteindelijk door de gemeente zelf opgepakt. ‘Als je het als gemeente zelf doet, kost het meer tijd’, zegt Van Boekel. Aanbesteding, raadskaders en omgevingsreacties maken het traject langer dan bij een vaste ontwikkelpartner.
Na politieke discussie en zorgen uit de omgeving werd de bouwhoogte van de toren teruggebracht tot maximaal vijf lagen. Voor hogere accenten, zoals 11 tot 14 lagen, ligt dat anders. Dan is volgens Van Boekel een bredere hoogbouwvisie nodig.
Bij het resterende gebied De Kleine Linie, aan de rand van Noorderhaven, komen nog 225 tot 245 woningen. De gemeente heeft daarvoor zelf vrijwel alle gronden al verworven en houdt op die manier de regie.
Sociale dynamiek
Terwijl aan de randen nog wordt doorontwikkeld, functioneert Noorderhaven zelf al als volwaardige wijk met een eigen sociale dynamiek. In korte tijd ontstond een actieve bewonersgemeenschap.
Het wijkteam organiseert volgens Van Boekel bijeenkomsten waar honderden bewoners op afkomen of online meekijken. ‘Ze zijn helemaal uit zichzelf georganiseerd’, zegt hij.
Voor de gemeente is die organisatiegraad waardevol. ‘Dat is een cadeautje.’ Volgens Van Boekel is de organisatiegraad in Noorderhaven hoger dan in veel andere wijken.
Voor de gemeente is het wijkteam een herkenbare gesprekspartner. ‘Zij filteren uit de brede informatie waar de gemeente echt iets mee moet’, zegt Van Boekel. Die sterke sociale betrokkenheid komt onder meer voort uit de doelgroepen die de stad voor ogen had.
Je ziet een mix van drie groepen: een derde komt uit Zutphen, een derde uit de Randstad en een derde uit de Achterhoek en het verdere ommeland.
‘Je ziet een mix van drie groepen: een derde komt uit Zutphen, een derde uit de Randstad en een derde uit de Achterhoek en het verdere ommeland’, zegt Van Boekel.
Randstedelingen zoeken er groener wonen met treinverbindingen richting de Randstad. Bewoners uit de Achterhoek kiezen juist voor een stedelijker woonmilieu.
Die samenstelling geeft de wijk een eigen karakter, maar verbreedt ook het draagvlak onder de stad: zij gebruiken voorzieningen, organiseren zich en brengen nieuwe koopkracht mee.
‘Met deze ontwikkeling heeft de stad een nieuwe doelgroep aangetrokken die eerder misschien nooit over Zutphen had nagedacht.’
