Het nationale doel van 900.000 woningen tot 2030 staat steeds meer onder druk. De stapeling van regelgeving, langdurige procedures, stikstofbeperkingen en tekorten aan capaciteit maken de opgave ingewikkelder dan ooit. Toch weigert Nijmegen zich neer te leggen bij pessimisme. ‘Ik kan me best voorstellen dat de vraag is of dat overal gaat lukken’, zegt wethouder Noël Vergunst. ‘Maar als ik me beperk tot mijn eigen regio en tot Nijmegen, lukt het vooralsnog wel.’
Die uitspraak vormt de kern van een debat dat tijdens de PROVADA-podcast Ruimte Zat! werd gevoerd met Vergunst, adviseur ruimtelijke ontwikkeling en voorzitter van de Commissie STOER Friso de Zeeuw, Patrick Joosen, directeur Zuidwest-Nederland bij BPD Gebiedsontwikkeling en stedenbouwkundige Wander Hendriks van de gemeente Nijmegen.
Niet wachten op betere tijden
Volgens Vergunst begint succesvolle woningbouw met het maken van keuzes op de lange termijn, ook als die politiek niet vanzelfsprekend zijn. Als voorbeeld noemt hij de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg, waar duizenden woningen moeten verrijzen. Het project werd niet door iedereen omarmd. ‘Ik heb met een kleine meerderheid door de raad moeten slepen dat we Winkelsteeg gingen ontwikkelen’, vertelt hij. ‘Dat laat zien dat je soms bestuurlijk risico moet nemen als je gelooft in het langetermijnverhaal.’
Waar veel gemeenten van koers veranderen na verkiezingen of bij economische tegenwind, houdt Nijmegen vast aan eerder gemaakte keuzes
Juist die continuïteit blijkt volgens de deelnemers een belangrijke succesfactor. Waar veel gemeenten van koers veranderen na verkiezingen of bij economische tegenwind, houdt Nijmegen vast aan eerder gemaakte keuzes. Volgens Vergunst is het essentieel om een consistent verhaal te hebben dat meerdere bestuursperiodes kan overleven. Zonder zo'n koersvast perspectief wordt iedere tegenslag een aanleiding om opnieuw te beginnen.
Actief grondbeleid als versneller
Een tweede verklaring voor het Nijmeegse succes ligt volgens stedenbouwkundige Wander Hendriks in het actieve grondbeleid van de gemeente. ‘Het actief grondbeleid is een belangrijke factor in de succesvolle gebiedsontwikkeling in Nijmegen’, stelt hij. Door zelf strategische grondposities te verwerven, heeft de gemeente meer invloed op de planning, programmering en fasering van ontwikkelingen. Dat maakt het mogelijk om sneller te schakelen wanneer zich kansen voordoen.
Vergunst benadrukt dat die positie van grote waarde is in een tijd waarin publieke ambities steeds vaker botsen met financiële en juridische onzekerheden. ‘Ik ben erg blij dat wij daar wel over kunnen beschikken’, zegt hij over de gemeentelijke grondposities. ‘Dat geeft je mogelijkheden om ontwikkelingen daadwerkelijk in beweging te krijgen.’
Een constante creëren
Voor ontwikkelaars is vooral de voorspelbaarheid van het proces van belang. Volgens BPD-Patrick Joosen is continuïteit misschien wel de belangrijkste succesfactor van allemaal. ‘Een constante met elkaar weten te creëren in grote gebiedsontwikkelingen is een hele belangrijke voorwaarde voor slagingskansen.’ Juist grote gebiedsontwikkelingen hebben een looptijd van tien tot twintig jaar. Dat vraagt volgens Joosen om langdurige samenwerking tussen overheid en markt, waarbij partijen elkaar ook in economisch minder gunstige tijden vasthouden.
‘Een constante met elkaar weten te creëren in grote gebiedsontwikkelingen is een hele belangrijke voorwaarde voor slagingskansen’
Tegelijkertijd wijst hij op de weerbarstige praktijk van gebiedsontwikkeling. ‘Het dilemma waar wij vandaag mee te maken hebben, is om onze RO-titels te halen en het proces op gang te krijgen om onze bouwtitel te halen.’ Dat traject duurt volgens hem vaak veel langer dan nodig is. ‘Dat is een hele lange weg met twee stappen voor en één terug.’
Procedures als grootste rem
Dat brengt het gesprek bij de vraag waarom de woningbouwproductie landelijk onder druk staat. Volgens Friso de Zeeuw ligt een belangrijk deel van het antwoord bij de besluitvorming zelf. ‘Ik denk dat de besluitvorming zeer vertraagd, onnodig – dat moet ik er natuurlijk bij zeggen – onnodig vertragend werkt.’
Volgens De Zeeuw zijn veel vertragingen niet het gevolg van technische beperkingen, maar van bestuurlijke processen die steeds complexer zijn geworden. ‘Dat is geen natuurverschijnsel. Dat is een probleem dat oplosbaar is.’
De voormalig hoogleraar gebiedsontwikkeling ziet daarin een belangrijke opdracht voor de commissie STOER, die onderzoekt hoe procedures kunnen worden vereenvoudigd zonder de kwaliteit van besluitvorming uit het oog te verliezen.
Waarom Nijmegen eruit springt
Volgens De Zeeuw behoort Nijmegen tot de gemeenten die aantonen dat voortgang nog steeds mogelijk is. ‘Nijmegen is een goed voorbeeld van een gemeente die het goed doet.’ Dat succes schrijft hij niet toe aan één maatregel, maar aan een combinatie van factoren. ‘Het heeft te maken met continuïteit, met een wethouder die durft en met een goed ambtelijk team.’
‘Het heeft te maken met continuïteit, met een wethouder die durft en met een goed ambtelijk team’
Tegelijkertijd plaatst hij een kritische kanttekening. Nijmegen is volgens hem ambitieus, maar voegt soms ook extra eisen toe bovenop landelijke regelgeving. Dat hoeft volgens hem niet altijd verkeerd uit te pakken, maar maakt wel duidelijk dat versnelling niet uitsluitend draait om minder regels. Minstens zo belangrijk is de vraag hoe bestuurders omgaan met de ruimte die zij al hebben.
Corporaties als stabiele motor
Een ander aandachtspunt is de positie van woningcorporaties. De Zeeuw noemt hun investeringskracht cruciaal voor het op peil houden van de woningbouwproductie. ‘Die zijn zo belangrijk geweest de afgelopen jaren om de bouwstroom op gang te houden.’
Zonder corporaties wordt het veel moeilijker om voldoende betaalbare woningen te realiseren én productie op peil te houden tijdens economische tegenwind
Volgens hem moet het Rijk samen met corporaties zoeken naar manieren om die investeringscapaciteit verder te versterken. Zonder corporaties wordt het veel moeilijker om voldoende betaalbare woningen te realiseren én productie op peil te houden tijdens economische tegenwind.
Lessen voor de rest van Nederland
Het gesprek levert geen wonderrecept op voor de woningbouwcrisis. Wel ontstaat een opvallend consistente lijst van succesfactoren. Een gemeente die durft te kiezen voor de lange termijn. Een bestuur dat koers houdt. Actief grondbeleid. Een sterk ambtelijk apparaat. Continuïteit in de samenwerking met marktpartijen. En procedures die sneller en eenvoudiger kunnen.
De belangrijkste les uit Nijmegen is misschien wel dat woningbouw uiteindelijk minder wordt bepaald door grote nationale doelstellingen dan door lokaal bestuur dat bereid is om jarenlang consequent dezelfde richting vast te houden. Of, zoals Vergunst het samenvat: landelijke twijfel hoeft geen reden te zijn om lokaal stil te vallen. ‘Als ik kijk naar Nijmegen, lukt het vooralsnog wel.’
