Jarenlang was biodiversiteit in gebiedsontwikkeling vaak een onderwerp voor de laatste ontwerpfase. Een paar extra bomen, een groen dak of wat nestkastjes moesten ervoor zorgen dat een project ook op dit vlak kon afvinken. Die tijd zou voorbij moeten zijn, vinden ontwikkelaar Ronald Huikeshoven (bestuursvoorzitter bij AM en de NEPROM), belegger David Barandouzi (ESG-specialist bij Achmea Real Estate) en ecoloog Joost Verhagen (Cobra Groeninzicht). Tijdens een nieuwe aflevering van de podcast Ruimte Zat!, opgenomen tijdens de vastgoedbeurs PROVADA en in co-productie met Stichting Steenbreek, pleiten zij voor een fundamenteel andere benadering: biodiversiteit als vertrekpunt van de gebiedsontwikkeling in plaats van als sluitpost.
‘We moeten beseffen dat we geen toeschouwer zijn, maar onderdeel van die hele ecologie’, zegt Verhagen. Volgens hem raakt biodiversiteit veel meer dan natuur alleen. ‘Als we het biodiversiteitsgewijs op orde hebben, dan hebben we het voor onszelf ook op orde. Dan hebben we een gezonde, plezierige leefomgeving die koel is, groen en klimaatrobuust is.’
Water en groen stimuleren de biodiversiteit niet per definitie bij gebiedsontwikkeling. 'Je moet omstandigheden creëren waarin soorten zich thuis voelen.' Foto Albert Brunsting-iStock.com
Meer dan een ecologisch vraagstuk
Ook voor Achmea Real Estate is biodiversiteit allang geen exclusief ecologisch thema meer. Barandouzi ziet het steeds nadrukkelijker terug als een factor die vastgoedwaarde en klimaatbestendigheid beïnvloedt.
‘Biodiversiteit was vroeger vooral gericht op natuurbehoud en ecologie. Maar het wordt steeds meer financieel en economisch relevant’, zegt hij. ‘Wij beleggen voor onze klanten voor de lange termijn. Dan wil je je portefeuille ook beschermen tegen hittestress, wateroverlast en andere klimaateffecten. De natuur kan daarbij functioneren als een natuurlijke buffer.’
‘Het raakt ons als mensen, hoe wij in een groene omgeving leven’
Volgens hem gaat het niet alleen om risicobeheersing. Biodiversiteit draagt ook bij aan de aantrekkelijkheid van woon- en werkomgevingen. ‘Biodiversiteit en ecosystemen leveren een prettig leefklimaat voor onze huurders.’
Huikeshoven legt het accent vooral op de maatschappelijke waarde. ‘Het raakt ons als mensen, hoe wij in een groene omgeving leven. Het draagt bij aan gezondheid, aan welzijn en uiteindelijk ook aan een aantrekkelijk leefklimaat.’
Niet het gebouw, maar het gebied
De grootste fout die volgens de drie nog vaak wordt gemaakt, is dat biodiversiteit wordt bekeken op perceels- of gebouwniveau. ‘Insecten trekken zich niks aan van jouw perceelgrens, gemeentegrens of provinciegrens’, zegt Verhagen. ‘Je moet omstandigheden creëren waarin soorten zich thuis voelen. Stel je voor dat je een vlinder of een kikker bent. Hoe kom je op zo’n plek terecht? Vind je daar voldoende voedsel? Nestgelegenheid? Water?’
‘Insecten trekken zich niks aan van jouw perceelgrens, gemeentegrens of provinciegrens’
Dat betekent dat biodiversiteit alleen werkt als ontwikkelaars verder kijken dan hun eigen project. Barandouzi noemt de pilots die Achmea Real Estate uitvoert in onder meer Haarlem en Tilburg. Daar zijn bezittingen van verschillende institutionele beleggers letterlijk naast elkaar gelegd om te kijken hoe gezamenlijke vergroening en versterking van bestaande groenstructuren mogelijk is. ‘Wij kijken nadrukkelijk naar bestaande groen- en waterstructuren. Daarvoor schakelen we ecologen in. Soms blijken er al doelsoortenkaarten of groenstructuren beschikbaar te zijn. Op basis daarvan kun je een plan maken dat echt aansluit op wat er in dat gebied nodig is.’
De grootste fout die volgens de drie nog vaak wordt gemaakt, is dat biodiversiteit wordt bekeken op perceels- of gebouwniveau. Foto: Jose Pouwels-iStock.com
Kleine ingrepen, groot effect
Opvallend genoeg hoeft die aanpak volgens de drie niet automatisch tot hogere kosten te leiden. ‘Als je biodiversiteit vanaf het begin meeneemt in de inrichting en je beplanting afstemt op de soorten die in de omgeving voorkomen, kun je met relatief kleine inspanningen veel impact maken’, zegt Barandouzi.
Hij noemt voorbeelden uit lopende projecten. ‘We hebben groenplannen kritisch laten beoordelen door ecologen. Soms bleek dat bepaalde plantensoorten beter aansloten op de doelsoorten in het gebied. Ook hebben we nestkasten verplaatst omdat ze niet op de juiste aanvliegroute zaten. Dat zijn relatief kleine ingrepen die nauwelijks extra kosten met zich meebrengen.’
‘Als je biodiversiteit vanaf het begin integraal meeneemt in je landschappelijke inrichting, dan zou het niet meer hoeven kosten’
Verhagen ziet hetzelfde. ‘Door hele simpele dingen toe te voegen kun je een enorme boost geven aan biodiversiteit. Maar dan moet je wel naar de omgeving kijken en aansluiting zoeken.’
Huikeshoven benadrukt dat juist de schaal van gebiedsontwikkeling kansen biedt. ‘Als je biodiversiteit vanaf het begin integraal meeneemt in je landschappelijke inrichting, dan zou het niet meer hoeven kosten. Je investeert toch al in groen en water. Dan kun je het slim combineren.’
Van groene make-up naar integraal ontwerp
Verhagen waarschuwt tegelijkertijd voor wat hij ‘groene make-up’ noemt: projecten die er groen uitzien, maar ecologisch weinig toevoegen. ‘We willen vergroenen, dus planten we zoveel mogelijk bomen. Maar vervolgens wordt niet nagedacht of die boom daar ook oud kan worden. Er is budget om bomen aan te schaffen, maar niet om een goede groeiplaats te maken.’
‘Je moet dit niet doen omdat het moet. Dan wordt het een vinkje. Het moet een vonkje zijn’
Volgens hem zit daar precies het verschil tussen vergroenen en biodiversiteit versterken. Niet de aantallen zijn bepalend, maar de kwaliteit en de samenhang.
Huikeshoven herkent dat beeld niet als onwil vanuit ontwikkelaars. Volgens hem groeit juist het besef dat biodiversiteit een integraal onderdeel van gebiedsontwikkeling moet zijn. ‘Je moet dit niet doen omdat het moet. Dan wordt het een vinkje. Het moet een vonkje zijn. Mensen moeten er enthousiast van worden.’
Een nieuwe woonwijk in Almere met aandacht voor biodiversteit. Foto Milos Ruzicka-iStock.com
Normen als houvast
De vraag blijft hoe biodiversiteit van goede voorbeelden kan uitgroeien tot de nieuwe standaard. Verhagen ziet daarbij een rol voor duidelijke richtlijnen en normen. ‘Ontwikkelaars hebben behoefte aan handvatten. Waar moet ik aan voldoen? Wat is voldoende?’
Huikeshoven sluit landelijke normen niet uit. ‘Als bewezen is dat onze ecologie dat vraagt, dan moeten we dat doen. Maar dan wel landelijk. Niet dat iedere gemeente zijn eigen regels gaat bedenken.’
‘Een breed gedragen norm helpt om duidelijkheid te creëren’
Barandouzi ziet eveneens voordelen in een uniforme basis. ‘Een breed gedragen norm helpt om duidelijkheid te creëren. Tegelijkertijd blijft maatwerk nodig, omdat ieder gebied zijn eigen ecologische kenmerken heeft.’
Geen sluitpost meer
Over één punt verschillen de drie nauwelijks van mening. Biodiversiteit moet veel eerder aan tafel komen dan nu vaak gebeurt. Verhagen formuleert het misschien wel het scherpst. ‘Het moet gewoon onderdeel zijn van jouw denken. Als ik iets ga ontwikkelen, dan moet biodiversiteit in principe de eerste plaats krijgen.’
Voor beleggers, ontwikkelaars en ecologen ligt daar dezelfde les. Niet achteraf kijken hoeveel nestkastjes of bomen nog in het plan passen, maar vanaf de eerste schets bedenken hoe een gebied kan bijdragen aan een robuust ecosysteem. Pas dan wordt biodiversiteit geen sluitpost meer, maar een vanzelfsprekend onderdeel van goede gebiedsontwikkeling.
Luister verder naar het uitgebreide gesprek met Joost, David en Ronald in de 26ste aflevering van de podcast Ruimte Zat! - Hoe krijgt biodiversiteit een plek in gebiedsontwikkeling? met Ronald Huikeshoven, David Barandouzi en Joost Verhagen.
