Gebiedsontwikkeling en milieueffectrapportage Delft Zuidoost

Les geleerd, met participatie als sleutelwoord

Delft Zuidoost is het hart van de Delftse Innovatiecampus, met de Technische Universiteit (TU) en kennisinstellingen. Een groot deel van de studenten en kenniswerkers woont er of zal er in de toekomst wonen. Dit is het verhaal van Maartje Scholten en Willie Fikken over de gebiedsontwikkeling ten behoeve van de Innovatiecampus en de rol van milieueffectrapportage (m.e.r) en participatie daarbij.

Het verhaal begint in 2007. In april van dat jaar stelde de gemeenteraad van Delft een bestemmingsplan vast voor het gebied TU-Noord. Nog in datzelfde jaar keurde Gedeputeerde Staten de vaststelling goed. Dat wilde echter niet zeggen dat iedereen blij was. Een aantal belanghebbenden – waaronder de Belangenvereniging TU Noord - tekende beroep aan bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Twee van de bezwaren van de belangenvereniging troffen doel: studentenwoningen waren ten onrechte voor halve woningen meegeteld bij de toetsing aan de drempelwaarden uit het Besluit milieueffectrapportage en er was bij diezelfde toetsing geen rekening gehouden met reeds bekende plannen voor woningbouw rondom het plangebied TU-Noord. Wat overbleef: een gedeeltelijk vernietigd bestemmingsplan en ernstig verstoorde verhoudingen.

Structureel

Niet lang na de RvS-uitspraak startte de gemeente een nieuw project. Nadat een nieuwe structuurvisie voor Delft was gemaakt was, met plan-MER, kon het project Delft Zuidoost worden uitgewerkt. Feitelijk ging het om een project-MER op basis waarvan we bestemmingsplannen voor een aantal deelgebieden en voor verschillende ontwikkelingen kunnen vaststellen. Oftewel een m.e.r. voor gebiedsontwikkeling. We hebben met dat project de kans gegrepen om het echt anders aan te pakken door vanaf dat moment samen te werken met alle stakeholders in het gebied. Niet alleen bij het opstellen van het MER maar in het hele proces van gebiedsontwikkeling, waar m.e.r. en bestemmingsplannen immers slechts een onderdeel van zijn. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in structureel overleg tussen alle stakeholders (bewoners, projectontwikkelaars, Hoogheemraadschap, woningcorporaties en de universiteit, die het grootste deel van de grond bezit). Er is door deze stakeholders geen beroep ingesteld tegen het eerste bestemmingsplan dat gebruik heeft gemaakt van het MER.

Er is een aantal redenen waarom deze manier van werken succesvol is. Allereerst is het belangrijk dat we de m.e.r. als onderdeel van een groter proces van gebiedsontwikkeling hebben beschouwd. Een MER is immers geen eindresultaat, maar beschrijft de randvoorwaarden voor ontwikkelingen en kan daarmee worden gebruikt als ontwerp-hulpmiddel. Randvoorwaarden die verder worden uitgewerkt in bestemmingsplannen en uiteindelijk bouwplannen. Het project-MER voor Delft Zuidoost borduurde voort op de structuurvisie voor Delft en het bijbehorende plan-MER. Daarin werden twee ontwikkelingsrichtingen voor Delft onderzocht met telkens drie varianten voor de omvang van het woningbouwprogramma tot 2030. De ene ontwikkelingsrichting bevatte een meer verspreid programma, de andere een meer geconcentreerd programma. De woningbouwaantallen, aanvullend op de woningen die al waren voorzien in geldende bestemmingsplannen, varieerden van 4.000 tot 9.800 woningen. De conclusie van de plan-MER was dat de alternatieven en varianten niet sterk onderscheidend waren. Er werden geen showstoppers gesignaleerd, wel een groot aantal aandachtspunten voor de verdere planvorming.

Verantwoordelijkheid

Met deze plan-MER voor de structuurvisie werd recht gedaan aan de bedoeling van de Europese en Nederlandse wetgever: een strategische milieubeoordeling passend bij een visie met een hoog abstractieniveau als opmaat naar een meer gedetailleerde toets op bestemmingsplanniveau. Structuurvisie en plan-MER vormden tezamen een belangrijke basis voor het vervolg in Delft Zuidoost. We konden inhoudelijk en procesmatig voortbouwen op het plan-MER voor de structuurvisie. En uit de structuurvisie was duidelijk dat Delft Zuidoost in potentie een geschikte locatie is voor onder andere woningbouw.

Een probleem was nog wel dat bij het vaststellen van de structuurvisie niet expliciet voor een van de ontwikkelingsrichtingen is gekozen. Deze keuze werd doorgeschoven naar de (m.e.r. voor de) bestemmingsplannen. Dat betekende dat er nog veel te kiezen viel: nog een reden waarom een structureel overleg tussen de verschillende stakeholders belangrijk was en is.

Structurele samenwerking tussen de stakeholders leidt tot een gevoel van gedeelde verantwoordelijkheid en tot een platform waarin niet alleen argumenten maar ook belangen worden gedeeld, omdat iedereen elkaar goed kent. En waarin we discussies niet op één moment hoeven te voeren omdat er regelmatig overleg is. Overigens is gebiedsontwikkeling in onze optiek meer dan gebouwen neerzetten en proberen daaromheen zoveel mogelijk ruimtelijke kwaliteit uit te onderhandelen. Als je het goed doet, draagt een goede evenwichtige inrichting van een gebied bij aan leefomgevingskwaliteit en een klimaatbestendige stad. En dat zorgt dan weer voor een voedingsbodem voor groei van de kenniseconomie en technologische innovaties. De ontwikkeling van Pauwmolen is hiervan een goed voorbeeld. Op een locatie naast de A13 worden zo’n 300 starters- en studentenwoningen ontwikkeld. De ruimte rond het gebouw wordt ingericht met water en groen, zodanig dat voldaan wordt aan de eisen vanuit het beleid (bijvoorbeeld voor waterberging) terwijl het gebied ook recreatiewaarde en ecologische waarde krijgt (door bepaalde plantsoorten te kiezen en voorzieningen voor vogels en andere dieren te maken). In het plan voor de inrichting van de openbare ruimte zijn de ideeën van bewoners in de wijk verwerkt. Intensieve samenwerking met alle stakeholders leidt daarnaast tot de mogelijkheid om aan te sluiten op specifieke expertise van partijen. In Delft zijn dat bijvoorbeeld de kennis van TU, het Science Centre en de Botanische tuin, en de vele hoogopgeleide kenniswerkers die in het plangebied wonen en werken. Wanneer je alle ontwikkelingen in het gebied in samenhang bekijkt, is het mogelijk om slimmer en efficiënter te werken en uit te voeren. Dit wordt zichtbaar in de ideeën die ontwikkeld zijn voor TU-Noord, waar studentenwoningen en waterbergingsopgave gecombineerd zijn met onderwijs- en onderzoeksmogelijkheden. Door in dit gebied een waterplas ruimtelijk zo efficiënt mogelijk in te passen wordt het water niet alleen openbaar toegankelijk, maar komt het ook beschikbaar voor het Science Centre en de Botanische tuin voor educatie, display en onderzoek.

Organiseren

De uiteindelijke project-MER heeft vooral een rol gehad in de beoordeling van de geschiktheid van een groot aantal locaties voor met name woningen. De m.e.r. heeft geresulteerd in een Voorkeursalternatief (VKA) met keuzes voor de woningbouwlocaties voor in totaal 4800 woningen (waarvan 3000 studentenwoningen) en richtinggevende uitspraken over de infrastructuur en het groenblauwe netwerk in het plangebied. Het MER is procedureel gekoppeld aan het eerste plan dat in procedure ging. Dit betrof het bestemmingsplan voor het hiervoor genoemde plan Pauwmolen. Dit bestemmingsplan is eind 2011 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk.

We hebben een aantal successen behaald. We hebben een gezamenlijk groenblauw plan met concrete maatregelen om de water- en groenstructuur te verbeteren. De eerste maatregelen zijn nu in uitvoering. Het bouwplan voor Pauwmolen is in samenwerking tot stand gekomen. Door het slim samenvoegen van subsidies, budgetten en planningen wordt de Rotterdamseweg niet alleen ondergronds (riolering) maar ook bovengronds (inrichting van de weg) verbeterd. Maar we zien ook nog wel een aantal uitdagingen. In een tijd van deregulering en stagnatie van ontwikkeling is het belangrijk om de toekomstbestendigheid van onze stad te borgen. Wij doen dat door ambities vast te leggen, mogelijkheden voor uitwerking te bieden maar flexibiliteit te laten in de uitwerking zelf. De gemeente kiest voor een andere rol in deze gebiedsontwikkeling. Zij is geen scheidsrechter of doorgeefluik maar organiseert het proces en de samenwerking. Ook de andere stakeholders zoeken naar een andere rol in het proces. Verder zien we – en dat hebben we ook berekend – dat investeren in leefomgevingskwaliteit meer oplevert dan het kost. Maar de baathouders zijn niet altijd de kostendragers. We hebben nog geen verdeelsleutels of verdienmodellen die hiervoor een goede oplossing bieden. De zoektocht naar een nieuwe verdeling van rollen, verantwoordelijkheden, kosten en baten is nog niet af en vergt overleg en kritisch (zelf)onderzoek. Maar we hebben een goede basis gelegd door het RO-instrumentarium en de samenwerking tussen partijen goed en structureel in te bedden in het gehele proces.

Maartje Scholten en Willie Fikken
Resp. projectmanager gebiedsontwikkeling Gemeente Delft en zelfstandig adviseur m.e.r.
mscholten@Delft.nl