Gedonder in de glazen: een lange zware stom op de woningmarkt

| 15 oktober 2021

In de zeventiende eeuw hadden we het donderglas, een voorloper van de barometer. Te hoge druk zag je meteen. En kon zo maar leiden tot ongelukken. Nou dat ongeluk hebben we inmiddels al jaren op de woningmarkt. De prijzen stijgen en drukt de vloeistof inmiddels het donderglas uit. Een steeds grotere groep mensen heeft moeite om een betaalbare woning te vinden. Op het moment dat je een smalle beurs hebt en geen bestaande woningbezitter bent, is het haast onmogelijk om een huur- of koopwoning te krijgen. Tijd om buiten de gebaande paden te denken. Uiteraard na het uitkammen van die gebaande paden: goede afspraken tussen corporatie, ontwikkelaars, gemeenten en beleggers op gebieds- of gemeenteniveau is een basisvoorwaarde om betaalbare woningen te realiseren.

Wees gerust, dit zal geen oproep worden om terug te gaan naar de premiewoningen. Misschien drukverlagend, maar dat leidt weer tot andere ongelukken. Die zijn eind jaren tachtig niet voor niets afgeschaft. Ook moeten we realistisch blijven. We hebben te maken met een overspannen markt. En bij marktwerking betekent dit tot op zekere hoogte een stijging van de prijs. Net als met de luchtdruk en het weer. Het venijn zit in die ‘zekere hoogte’. De vloeistof spuit uit het donderglas op de woningmarkt. Veroorzaakt door bijvoorbeeld de lage rentestand of de leencapaciteit. En misschien wel de belangrijkste drukverhoger: sparen geeft geen rendement. Woningen zijn ineens een investeringsgoed. Niet zoveel aan te doen. Maar we kunnen wel wat.

We hebben een barometerbrigade nodig

Betaalbaarheid kun je als criterium opnemen bij subsidies of andere steun, zoals dat bij Woningbouwimpuls gebeurt. Een bijdrage kan op gebiedsniveau, maar ook op pandniveau. Het idee van erfpacht, gefinancierd door de overheid, komt bij een brainstorm snel naar boven. Maar betekent dat ook niet dat kopers minder kunnen lenen? Beter idee: iedereen die een eerste woning koopt, krijgt een gift of een variant op een achtergestelde lening. Die gift is dan bijvoorbeeld uit de overwaarde bij een volgende verkoop terug te betalen. Er zijn vast creatievere oplossingen.

In Nederland ligt de nadruk sterk op kopen. Het eigenwoningbezit is in landen als Duitsland of Denemarken veel lager. Moeten we huren niet veel aantrekkelijker maken? Een huurmarkt is wat makkelijker te reguleren dan een koopmarkt. En ook met huurtoeslagen bij middeldure huur kan je de druk verminderen. Of met fiscale maatregelen: belastingaftrek bij procentuele hoge woonlasten. En misschien wel de makkelijkste: breng de woonlasten omlaag. Isoleren van woningen zorgt ervoor dat de energielasten fors naar beneden kunnen. Daarmee bereiken we ook nog andere doelen.

We hebben een barometerbrigade nodig. Een team van specialisten dat modellen bedenkt op wat voor manier de barometerdruk voor woonlasten verminderd kan worden. Met adviezen voor het rijk, voor ontwikkelaars, beleggers en andere financiële spelers op de woningmarkt. Wie durft?

Door Jop Fackeldey. Fackeldey is voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie, een samenwerking tussen Rijk, provincies, gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en investeerders. Hij schrijft in ROm een maandelijkse column onder de titel Over steden over de urgentie, knelpunten en oplossingen.