In Nijmegen komen alle ruimtelijke opgaven samen

| 4 maart 2021
Impressie van de vernieuwde stationsomgeving. Bron: gemeente Nijmegen

Na een woondeal en een actieplan vanuit de provincie, heeft de regio Arnhem-Nijmegen nu ook twee van de veertien grootschalige woningbouwlocaties: het Stationsgebied en de Kanaalzone, allebei in Nijmegen. Daar ligt een grote verstedelijkingsopgave, waarbij aandacht moet zijn voor wonen, werken, recreatie, klimaat, groen, infrastructuur en leefbaarheid. Tegelijkertijd is de regionale opgave breder. Nijmegen was gewoonweg het verst met de plannen. Arnhem volgt binnenkort.

Door Kasper Baggerman. Dit is een verkorte versie van een stuk uit vakblad ROm. ROm #3 is een themanummer over de veertien gebieden, waarin de locaties apart worden behandeld. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Klik hier voor een abonnement.

De regio Arnhem-Nijmegen is volop in ontwikkeling. Het gebied kent met 700 duizend inwoners een van de grootste bevolkingsconcentraties in Nederland. De bevolking groeide er de afgelopen jaren steevast harder dan het Nederlandse gemiddelde en het einde van die groei is voorlopig nog niet in zicht.

De bevolkingstoename concentreert zich vooral in de twee steden waar de regio haar naam aan ontleent. Het CBS verwacht tot 2035 ruim 13 procent groei in Nijmegen, en bijna 10 procent in Arnhem. Peter Kerris, gedeputeerde ruimtelijke ordening van Provincie Gelderland: ‘De Randstad schuift op naar het oosten. Nieuwe inwoners en jongeren die eerder naar het westen trokken voor werk, komen weer naar Arnhem en Nijmegen.’
 

Stationsgebied: goed bereikbaar, veel ruimteclaims
Naar verwachting is er in Nijmegen behoefte aan 15 duizend extra woningen per 2040, en ruimte voor 10 duizend banen tot 2030. Het Stationsgebied speelt een cruciale rol bij het realiseren van deze opgaven. Het is een relatief klein stuk grond. In een straal van ongeveer één kilometer rondom Station Nijmegen moeten 2.000 nieuwe woningen komen. Daarnaast is behoefte aan 15 tot 20 duizend vierkante meter kantoren, winkels, hotels, maatschappelijke voorzieningen en een congrescentrum.

Station Nijmegen is het tiende drukste station van Nederland. Elke dag verwelkomt het meer dan 40 duizend treinreizigers en 30 duizend buspassagiers, die naar de stad komen om te werken of recreëren, of juist via het station naar het westen van het land forenseren. Buiten de Randstad zijn alleen de stations van Den Bosch en Eindhoven drukker. Het spoor Schiphol-Utrecht-Arnhem/Nijmegen is bovendien een van de drukste treinverbindingen van Nederland. Het traject is onderdeel van het Programma Hoogfrequent Spoor. Dat betekent dat er vanaf 2028 elke tien minuten een snelle trein richting het westen moet rijden. Dan is station Nijmegen Centraal de oostelijke toegangspoort tot het Stedelijk Netwerk Nederland. ‘Ontwikkeling van het station is niet alleen in het belang van Nijmegen zelf, maar van de hele regio en de provincie Gelderland’, stelt gedeputeerde Peter Kerris.

Innovatieve multimodale hub
Om de groeiende passagiersstromen te faciliteren, krijgt het station een nieuwe stationshal en een derde perron. De perrontunnel wordt aangepast, voor een betere verbinding met de westkant van de stad. Daarnaast zijn er plannen voor betere deelmobiliteit, met meer ruimte voor fietsen en betere busverbindingen.

Het is in deze context dat Nijmegen werkt aan de ontwikkeling van het omliggende Stationsgebied. In de omgevingsvisie van de stad, genaamd Nijmegen in Beweging, en de eerder gesloten woondeal, is het gebied aangewezen als belangrijke locatie voor woningbouw. Het Rijk, Provincie Gelderland, Gemeente Nijmegen en de NS willen flink investeren in het station en de stationsomgeving. Met de combinatie van tweeduizend woningen en ruimte voor werken, recreatie en maatschappelijke voorzieningen moet het Stationsgebied een ‘innovatieve multimodale hub van de toekomst worden’, aldus de gemeente.

Met die insteek is de ontwikkeling helemaal in lijn de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en de Ladder Duurzame Verstedelijking. Het is een goed bereikbare binnenstedelijke locatie, mede door de herontwikkeling van het station zelf. Staatssecretaris Stientje van Veldhoven van I&W noemde de ontwikkeling eerder een voorbeeld voor de rest van Nederland. In een bericht van de gemeente zelf zei zij: ‘Het stationsgebied van Nijmegen wordt een nieuwe entree van de stad waar reizigers zich welkom voelen en waar je niet alleen op doorreis bent, maar waar je ook wilt wonen of recreëren.’

Groen, autoluw en voor jongeren
De Nijmeegse wethouder Noël Vergunst (GroenLinks), met onder meer stedelijke ontwikkeling, ruimtelijke ordening en grondbeleid in zijn portefeuille: ‘We kiezen voor ontwikkeling in het Stationsgebied omdat er al een goede ov-aansluiting is. Bovendien is er nog ruimte voor extra woningbouw. Een nieuwe Vinex-locatie willen we absoluut niet.’ Een bijkomstigheid van de goede ontsluiting is dat in het gebied met een lage parkeernorm kan gelden. De lage parkeernorm sluit aan bij de beoogde doelgroep van de gebiedsontwikkeling: starters en jongeren. Vergunst: ‘Starters hebben het heel moeilijk op de Nijmeegse woningmarkt. We drijven ze de stad uit. Eén zesde van de jongeren gaat na studie weer bij de ouders wonen.’ Uit woningbehoefteonderzoek door Companen, in 2019 uitgevoerd, ondersteunt de focus op jongere bewoners. Van het verdringen van ouderen is volgens de wethouder geen sprake.

 ‘Een nieuwe Vinex-locatie willen we absoluut niet’

In de omgevingsvisie voor het Stationsgebied speelt leefbaarheid een centrale rol. Op dit moment is het geen prettige omgeving. Het is er grauw en onoverzichtelijk, met veel asfalt. Kruisende verkeersstromen, hoogteverschillen, te lange afstanden en een kille en technische inrichting maken dat het stationsgebied momenteel gescheiden is van de omliggende binnenstad. Om die aanhechting te verbeteren, investeert de gemeente in nieuwe hoofdroutes, die vanuit de stad over het stationsplein naar de stationshal en de nieuwe perrontunnel lopen. Het zijn groene lopers, met paden geflankeerd door bomen. Dat groen moet de omgeving prettiger maken, en moet bijdragen aan het mitigeren van hittestress en wateroverlast in het hoogstedelijke gebied.

De eerste concrete woningbouwplannen zijn inmiddels rond. Het voormalig UWV-gebouw aan de westzijde van het spoor wordt getransformeerd tot hotel- en congrescentrum met plek voor woningen. Het verouderde kantoorgebouw Metterswane wordt gesloopt. Op de locatie komt een toren onder de naam ‘Nieuw Metterswane’, met plek voor wonen, werken en recreëren. Aan de noordkant van het gebied naast de spoorbrug Hezelpoort komt een woontoren. In totaal moeten de drie locaties ruimte bieden aan 670 nieuwe woningen, waarvan 419 in het betaalbare segment.

Impressie van Nieuw Metterswane, één van de drie concrete woningbouwlocaties waar het Rijk aan bijdraagt. Bron: BARCODE Architects 

Onrendabele toppen dekken
Nieuw zijn de plannen voor de drie torens niet. Het duurder echter enkele jaren voordat de gemeente de financiering van de projecten rond had. Een bijdrage uit de eerste tranche van de woningbouwimpuls bood uitkomst. Met een injectie van vijf miljoen euro vanuit het ministerie van BZK worden de onrendabele publieke toppen bij de projecten voldoende gedekt. Onrendabele publieke toppen zijn eveneens een uitdaging bij de rest van de gebiedsontwikkeling. De combinatie van woningbouw, ruimte voor werken en recreatie en de herwaardering van de publieke ruimte en infrastructuur maakt de Stationsgebiedsontwikkeling tot integraal ontwikkelen pur sang, maar zorgt ook voor complexiteit.

 ‘We hebben het voordeel dat onze plannen vergevorderd zijn’

Wethouder Vergunst legt uit dat de plannen zoals gepresenteerd in de omgevingsvisie helpen bij het enthousiasmeren van ontwikkelaars en investeerders, maar dat financiële bijdragen van hogere overheden nodig blijven. ‘We hebben het voordeel dat onze plannen vergevorderd zijn’, zegt hij. ‘Projectontwikkelaars willen zeker in het gebied ontwikkelen. Ze waren nauw betrokken waren bij het opstellen van de omgevingsvisie.’ Maar hoe enthousiast een ontwikkelaar ook is, er moet wel rendement worden gemaakt. Dekking van onrendabele publieke toppen is dus een vereiste voor een succesvolle gebiedsontwikkeling, aldus de wethouder. De totale benodigde investeringen voor het station en het omliggende gebied werden eind 2020 in het BO-MIRT geraamd op 116 miljoen euro. Dat bedrag wordt voor ongeveer de helft ingelegd door het Rijk. Provincie Gelderland investeert nog eens 40 miljoen euro, Nijmegen zelf legt 15 miljoen in. Voor renovatie van de stationshal investeert de NS 5 tot 10 miljoen. In totaal wordt de gemeente Nijmegen dus ondersteund met meer dan 100 miljoen euro.

Vergunst is blij met de extra aandacht die ‘zijn’ Stationsgebied van hogere overheden krijgt. ‘Sinds we de woondeal sloten is het contact met de ambtenaren van BZK veel beter. Ze helpen ons bij planologische procedures en denken mee over hoe we deze opgave door kunnen zetten.’
 

Kanaalzone: wonen tussen de bedrijven

Het tweede gebied waar Nijmegen een flik aantal woningen wil bouwen is Kanaalzone. Net als het Stationsgebied heeft deze locatie een functie die de gemeentegrenzen overstijgt, maar wel op een andere manier. Waar het bij het Stationsgebied draait om een combinatie van openbaar vervoer en wonen, staat bij de Kanaalzone een combinatie van wonen en werken centraal.

De gebiedsontwikkeling speelt aan weerszijden van het Maas-Waalkanaal, in het westen van de stad. Het gebied is een stuk groter dan het Stationsgebied, met een lengte van ongeveer vijf kilometer en een breedte van ongeveer twee kilometer. Het oostelijke puntje van de Kanaalzone-Zuid raakt het Stationsgebied. Het gebied bestaat uit verschillende deelgebieden, waaronder bedrijventerrein Winkelsteeg en de stationslocaties Nijmegen-Dukenburg en Nijmegen-Goffert.

Er ligt een breed pallet aan opgaven in de Kanaalzone: de transformatie van bedrijfsterreinen, stedelijke verdichting rondom het stationsknooppunt, economische vernieuwing en sociaalmaatschappelijke uitdagingen. De wijken scoren ondermaats in de Leefbaarometer.

Het gebied biedt nu al plek aan innovatief werken, hoogwaardige werkgelegenheid en werkgelegenheid voor midden- en lager geschoolde vakmensen. De belangrijkste motoren daarbij zijn het chipbedrijf NXP en innovatiegebied Novio Tech Campus. Die werkgelegenheid moet verder uitgebreid, met een inzet op innovatie en stadsdistributie. ‘Dit maakt dat de bedrijvigheid in de Kanaalzone het belang van de stad Nijmegen overstijgt’, legt gedeputeerde Kerris uit.

Kaart van de Kanaalzone. Het is een groot gebied. Het oostelijke puntje raakt het Stationsgebied. Bron: Gemeente Nijmegen 

Efficiënt ruimtegebruik
De definitieve concrete woningbouwaantallen voor de gehele Kanaalzone zijn nog niet bekend. Op dit moment legt de gemeente de laatste hand aan het ambitiedocument voor het gebied. Wel staat vast dat de gemeente extra haast wil maken rondom station Goffert en met het NWD21-terrein in deelgebied Winkelsteeg. Bij station Goffert gaat het om bijna 1.000 permanente woningen. Op het NWD21-terrein, dat eerst van computerfabrikant Compaq was, gaat het om 500 tijdelijke flexwoningen. Van die woningen zitten er 400 in het sociale segment, 100 in het middensegment. Ze worden gebouwd voor een periode van vijftien jaar en hebben verschillende doelgroepen, zoals starters, studenten en expats. Aanvullend moet het gebied Winkelsteeg plek bieden aan ongeveer permanentere 3.500 woningen. De huidige bedrijvenparkopzet biedt daar ruimte voor.

‘De ruimte in Winkelsteeg wordt nu niet efficiënt gebruikt’, zegt wethouder Vergunst. ‘Zo is er nog erg veel parkeren op maaiveldniveau. Er liggen echt kansen voor slimmere functiemenging, waarbij wonen en werken in één gebied een plek vinden.’ De aanwezige bedrijvigheid zorgt wel voor uitdagingen bij de uitvoer van de plannen. Chipfabrikant NXP vindt de woningbouwambities in het gebied ‘heel spannend’, aldus de wethouder. Bedrijven vrezen dat de functiemenging hun uitbreidingsmogelijkheden beperkt.

Bedrijven vrezen dat de functiemenging hun uitbreidingsmogelijkheden beperkt

Andersom kan bedrijvigheid woningbouw beperken. Milieunormeringen verbieden het immers om woningen naast vervuilende bedrijvigheid te bouwen. Provincie Gelderland en de gemeente onderzoeken of hindercontouren door industrie kunnen worden teruggebracht. De gemeente wil graag op plotniveau stapsgewijs ontwikkelen. ‘Met heel kleine stapjes’, zegt de wethouder. ‘Zo zien we welke functies goed op een plot samen kunnen en houden we rekening met de wensen van de aanwezige bedrijven.’ Die zorgvuldige stapsgewijze functiemenging moet ook de kwaliteit van de openbare ruimte ten goede komen. Tussen het wonen en werken moet voldoende plek blijven voor groen en waterberging.

Infrastructuur en openbare ruimte
Een grote uitdaging zit in het verbeteren van de infrastructuur in het gebied. De stedenbouwkundige opzet stamt uit de jaren ’70 van de vorige eeuw, met bijbehorende vervoersprincipes. De auto is dominant. De gemeenteplannen voor de Kanaalzone richten zich nu op betere verbindingen voor voetgangers en fietsers. Dat moet de leefbaarheidssituatie verbeteren. Ook rondom station Goffert wil de gemeente ingrijpen in de infrastructuur. Om ruimte te bieden aan de beoogde 1.000 woningen, moeten twee gesplitste wegen naast het station één worden.

De investeringen in de infra gaan samen met investeringen in betere en toegankelijkere openbare ruimte. Nijmegen wil dat elke wijk een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte heeft, met groen, water, natuur, ecologie en groene verbindingen, die uitnodigen tot ontmoeting, spelen, bewegen en recreatie. Het bedrijventerrein Winkelsteeg is daarop geen uitzondering. ‘Er moet veel meer voetgangersperspectief komen’, aldus wethouder Vergunst. ‘Dat was altijd al het plan, en is door de coronacrisis alleen maar actueler geworden.’

De verbeterde infrastructuur moet de verbinding tussen het westelijk gelegen Dukenburg en het centrum vergroten. Op dit moment is de Kanaalzone een barrière, in plaats van een goede weg naar de stad. Dat komt de leefbaarheid in bloemkoolwijk Dukenburg niet ten goede.

Grondpolitiek
Dat de gemeente het merendeel van de gronden in handen heeft, helpt bij de uitvoering van de plannen; vooral in Winkelsteeg. Dat biedt mogelijkheid tot extra sturen op maatschappelijke opgaven. Gesprekken over extra grondacquisitie lopen op dit moment. Daarbij maakt de gemeente gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG). Vergunst: ‘Met de WVG gaan we prijsopdrijvende grondspeculatie door partijen die lucht kregen van onze plannen tegen. Zo houden we de regie.’

De gronden worden vervolgens met de residuele grondwaardemethode uitgegeven aan ontwikkelende partijen. Dit maakt er in de grondexploitatieovereenkomst rekening wordt gehouden met de complexe opgave voor ontwikkelaars, die betaalbare woningen in een complex gebied moeten bouwen, legt de wethouder uit. De hogere stichtingskosten worden immers verrekend in de grondprijs.

 ‘We gebruiken het voorkeursrecht om grondspeculatie tegen te gaan’

Met de actieve grondpolitiek probeert de gemeente Nijmegen de touwtjes in handen te houden. Financieel kan dat volgens wethouder Vergunst prima uit, doordat grondverwerving met aantrekkelijke leningen wordt gedaan. Toch zijn er bij de ontwikkelingen in de Kanaalzone nog steeds aanzienlijke onrendabele publieke toppen. Hoe het Rijk precies ondersteuning biedt in de Kanaalzone, en in het specifiek in Winkelsteeg, is nog ambigu. Voor de ontwikkeling van de 500 flexwoningen in Winkelsteeg ontving Nijmegen een Rijksbijdrage van 2,5 miljoen euro uit de eerste tranche van de woningbouwimpuls. Verder werd op 18 februari bekend dat de gemeente 9 miljoen krijgt uit de tweede tranche voor verdere ontwikkeling van het gebied.