Lessen uit Wenen

| 28 oktober 2021

Wie wil weten hoe een verstandige woonpolitiek eruit kan zien, moet naar Wenen. Vorige week sprak ik er uitgebreid met niet-commerciële ontwikkelaars en bewoners en raakte ik onder de indruk van de successen van het Wiener Modell. De gemeente heeft als grootste huizenbezitter (200.000 woningen!) daarin grote invloed op de prijs en kwaliteit van huur- en koopwoningen. Een eeuw geleden legde ze hiervoor de basis met de bouw van 60.000 betaalbare huurwoningen in een luttele vijftien jaar tijd. Dat woningbouwoffensief maakte in die tijd niet alleen een einde aan de allerergste woningnood, maar verrijkte de stad ook met monumentale ‘volkspaleizen’ met woningen, crèches, scholen, badhuizen en gemeenschappelijk groen. Naar goed socialistisch gebruik werd de operatie betaald uit een nieuwe vermogensbelasting die vooral de rijkste bovenlaag van de stad trof.

Anders dan in veel Europese steden zijn betaalbare huurwoningen hier nooit in de uitverkoop gedaan


Wenen wordt nog altijd bestuurd door sociaaldemocraten die bij iedere gemeenteraadsverkiezing prat gaan op hun succesvolle woonbeleid. Anders dan in veel Europese steden zijn betaalbare huurwoningen hier nooit in de uitverkoop gedaan. En de gemeente mag de laatste decennia niet veel woningen hebben gebouwd, ze heeft wel een invloedrijk systeem van ‘geförderte’ woningbouw in het leven geroepen. In ruil voor een langdurige maximale huurprijs van gemiddeld € 7,50 per vierkante meter en verplichte toewijzing van een derde van de woningen door de gemeente kunnen niet-commerciële ontwikkelaars goedkoop bouwgrond en leningen krijgen. Nog eens 200.000 woningen werden de afgelopen vijftig jaar op die manier aan de betaalbare voorraad toegevoegd. Ruim zestig procent van de Weners woont inmiddels in een betaalbaar en kwalitatief goede woning van de gemeente of een niet-commerciële ontwikkelaar. Een prestatie van formaat!

Natuurlijk is de stad niet immuun voor ontwikkelingen van buitenaf. Grondspeculatie, oplopende bouwkosten en bezuinigingen op kwaliteit komen ook in Wenen voor. Maar de stad zet zonder omhalen de tegenaanval in. Nadat het aandeel gesubsidieerde woningbouw in nieuwe projecten door lage marktrentes in 2018 was teruggelopen van 85 naar 33 procent, besloot ze om bij bestemmingsplanwijzigingen voortaan een aandeel van 66 procent gesubsidieerde woningen verplicht te stellen. Om de dalende kwaliteit van vrij gefinancierde woningen tegen te gaan, bepaalde het stadsbestuur verder dat in de toekomst ook deze categorie woningen langs de kwaliteitslat moet worden gelegd. Anders krijgt de ontwikkelaar geen bouwvergunning. Een onafhankelijke jury let daarbij op architectuur, betaalbaarheid, op een hoge score voor duurzaamheid en inclusiviteit. Voor gesubsidieerde woningbouw is deze kwaliteitscontrole al 25 jaar de norm.

Goede en betaalbare woningbouw vragen om een actieve rol van de politiek


Zelfs kritische volgers van het Weense woonbeleid verwachten dat met deze forse ingrepen de ergste uitwassen op de woningmarkt kunnen worden tegengegaan. Al blijft het even afwachten hoe marktpartijen precies reageren. Met haar verstrekkende woonpolitiek laat de stad in ieder geval zien dat goede en betaalbare woningbouw om een actieve rol van de politiek vragen. Nederlandse bestuurders die daar (nog) niet in geloven, kunnen voor het bewijs bij de collega’s in de Oostenrijkse hoofdstad terecht.

Door Jaco Boer, publicst