Onderzoek Kadaster: Transformatie winkelgebieden bemoeilijkt door versnipperd vastgoedbezit

| 18 maart 2022

Eigenaren van winkelvastgoed zijn helemaal niet zo anoniem en onbereikbaar als vaak wordt verondersteld omdat het buitenlandse beleggers zijn. Uit onderzoek van het Kadaster onder 7.000 eigenaren in 34 centrumgebieden, bleek dat slechts 3 procent een vestigingsplaats heeft in het buitenland. Sterker: ruim 70 procent van de winkelvastgoedeigenaren woont binnen een straal van 15 kilometer van zijn of haar vastgoed. Wel is het bezit vaak zeer versnipperd, wat transformatie van winkelgebieden complex maakt.

Door Johan Groot Nibbelink en Cees-Jan Pen. Nibbelink is projectmanager bij het Kadaster, Pen is lector de Ondernemende Regio Fontys Hogescholen. Dit artikel staat in ROm maart 2022. ROm is het maandelijkse vakmagazine over de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren in dat domein. Neem een digitaal of papieren thuisabonnement. Meld u hier aan.

Nadruk in het onderzoek dat het Kadaster in 2021 over heel Nederland uitvoerde, lag op de individuele centrumgebieden. Daarbij is gekeken naar waar eigenaren van het bedrijfsmatige vastgoed vandaan komen en is een onderscheid gemaakt tussen kleine, middelgrote en grote centrumgebieden.

Anders dan we vaak denken, is het aantal eigenaren in een centrumgebied dat moeilijk te bereiken is, verwaarloosbaar klein. Slechts ongeveer drie procent van de eigenaren heeft een vestigingsplaats in het buitenland, of er is bij het Kadaster geen vestigingsplaats bekend. In plaatsen bij de grens, zoals Oostburg (Zeeland), Terneuzen en Heerlen, is het percentage buitenlandse eigenaren het hoogst (6-7,5 procent).

Opvallend genoeg scoort ook het centraal gelegen Soest hierop met 5,6 procent hoog, terwijl het tegen Duitsland aangelegen Borculo maar ook Steenwijk geen buitenlandse eigenaren hebben.

Groot aandeel lokale vastgoedeigenaren

Ruim 70 procent van de vastgoedeigenaren woont binnen een straal van 15 kilometer van zijn of haar vastgoed. De ‘lokaliteit’ van de vastgoedeigenaren neemt toe naarmate het winkelgebied kleiner is. Gesorteerd naar grote, middelgrote en kleine winkelgebieden is het aandeel eigenaren binnen een straal van 15 kilometer respectievelijk 68 procent, 70 procent en 77 procent. In Lisse is maar liefst 85,3 procent van alle winkelpanden in eigendom van zo’n lokale eigenaar.

Naarmate het winkelgebied groter is, neemt het aantal eigenaren dat op meer dan 50 kilometer afstand woont toe van 8 procent (klein centrum) naar 12 procent (middelgroot) en 16 procent (groot winkelgebied). In Zwolle woont 23,6 procent van de eigenaren van de winkelpanden op minimaal die afstand.

Bijna driekwart van de vastgoedeigenaren woont op minder dan 15 kilometer van bezit


Voor gemeenten die hun winkelstraten willen opfrissen, is het relevant te weten om wat voor eigenaren het gaat. In meerderheid (62 procent) gaat het om natuurlijke personen; dus geen bedrijven of instellingen. Analyseren we deze verhouding verder voor de 34 centrumgebieden, dan valt op dat met name in de kleine winkelgebieden veel natuurlijke personen als eigenaar zitten; in alle kleine winkelcentra meer dan 66 procent gemiddeld. Grote en middelgrote centra ontlopen elkaar niet veel (beide gemiddeld 61 procent), maar de spreiding is bij grote centrumgebieden kleiner.

Centra zeer versnipperd qua bezit

Het Kadaster onderzocht hoeveel adressen eigenaren in bezit hebben. Dit varieert van 1,3 tot 3,4 gemiddeld per centrum. Daarbij is 1,8 de ‘mediaan’, de middelste waarde. Dit wil zeggen dat er net zoveel centra boven de 1,8 zitten als er onder. Er is dus sprake van een behoorlijke mate van versnippering.

Globaal gesproken hebben winkeleigenaren nog geen twee panden in hun bezit. Het zorgt ervoor dat het heel wat moeite kost om een goed beeld te krijgen hoe eigenaren naar het centrumgebied kijken. Drie centra steken er bovenuit. In Emmen, Ede en Enschede is met een gemiddeld bezit van (bijna) drie winkelpanden de mate van versnippering wat kleiner. Hoewel het verschil niet heel groot is, neigen kleinere centra naar meer versnippering dan middelgrote of grote centra.

De ervaring van het Kadaster leert dat dit vaak eigenaren zijn die over het algemeen sterk betrokken zijn op de plaatselijke binnenstad, die een band hebben met de plaats zelf. Vervolgonderzoek is nodig wat precies de drijfveren en motivaties zijn van meer lokaal betrokken eigenaren. Betrokkenheid is een belangrijke basis om samen te gaan meedenken hoe je een nieuwe invulling aan het pand zou kunnen geven. Dit zijn eigenaren die meestal goed te benaderen zijn en niet ver weg in het buitenland zitten. Dit is een groot contrast met de beeldvorming die in de praktijk voorkomt, waarin vaak anonieme weinig betrokken eigenaren op de Zuidas of in de Golfstaten genoemd worden.

Consequenties voor aanpak met eigenaren

Dit versnipperd eigendom en de vele kleinschalige eigenaren komen ook naar voren uit de ervaring van het Kadaster in gebiedsprocessen in binnensteden om het centrum toekomstbestendiger te maken. Die ervaring betreft sinds 2019 inmiddels zo’n twintig plaatsen zoals Alkmaar, Gorinchem, Sliedrecht en Rotterdam, waar samen met eigenaren een revitaliseringsproces wordt aangegaan. De opkomst bij bijeenkomsten met vastgoedeigenaren is daar doorgaans hoger dan dat een gemeente verwacht, vaak tussen een kwart en de helft van alle eigenaren van het centrumgebied. Eigenaren die naar dit soort bijeenkomsten komen, vallen meestal onder een van deze categorieën:

  • Eigenaren-ondernemers: de vastgoedeigenaar heeft ook zelf een onderneming in het pand en heeft dan ook maar één pand in bezit.
  • Kleine lokale beleggers: de vastgoedeigenaar heeft het pand als belegging uit familiebezit of heeft eerder een onderneming in het pand gehad en het pand daarna aangehouden als belegging cq. Pensioenvoorziening.
  • Grotere lokale beleggers: vastgoedeigenaren die een grotere vastgoedportefeuille hebben in de plaats zelf, zowel binnen als buiten het centrumgebied. De portefeuille is vaak historisch gegroeid en de binding met de plaats is groot.
  • Grotere regionale of nationale particuliere beleggers, die in verschillende steden een vastgoedportefeuille hebben. Zij hebben vaak bewust gekozen voor de betreffende plaats om daar te investeren.

Van betrokken eigenaar naar betrokken collectief

De eerste opgave is dus om, ondanks de diversiteit en het verschil in professionaliteit, de betrokkenheid van eigenaren bij hun centrum om te zetten in betrokkenheid bij de centrumontwikkeling. Dat is te bereiken wanneer de vastgoedeigenaar zich verbindt aan het perspectief. Dat bereik je door samen met de eigenaren dat perspectief te ontwikkelen.

Het is goed wanneer de gemeente de globale kaders daarvoor aangeeft, maar eigenaren moeten ook ruimte hebben om binnen die kaders een eigen invulling te geven. In veel gemeenten ontbreekt deze kennis hoe dit perspectief gezamenlijk te ontwikkelen en wordt te weinig gedaan met de lokale binding en betrokkenheid van eigenaren.

Eerste opgave is om vastgoedeigenaren te betrekken bij de centrumontwikkeling


De eigenaren in een centrumgebied hebben een uiteenlopend niveau in professionaliteit. Dit heeft consequenties voor de manier waarop gemeente en eigenaren met elkaar omgaan. Gemeenten zijn bij gebiedsontwikkeling gewend om met professionele partijen te spreken. Partijen die de klappen van de zweep kennen en het ontwikkelproces overzien. Gemeenten werken met een ontwikkelstrategie, zetten een tender uit of sluiten anterieure overeenkomsten. Ontwikkelaars kennen hun onderhandelingspositie, kennen de gemeentelijke manier van werken en weten langs welke wegen zij hun doel kunnen halen.

Een groot deel van de eigenaren in de binnenstad zit echter niet op die manier in de wedstrijd, spreekt een andere taal en heeft ook geen zicht op gemeentelijke processen. Wil een gemeente faciliterend en stimulerend optreden in de ontwikkeling van de binnenstad, dan helpt het als zij een andere houding aanneemt dan dat zij dikwijls gewend is. Een houding van uitnodigen, samenwerken en regie delen. Samen richting geven aan een toekomstbestendige binnenstad. Meedenken met de initiatieven van minder professionele, kleinere vastgoedeigenaren. Maar ook leren om in begrijpelijke taal uit te leggen wat er bij de gemeente nodig is om ontwikkelingen op gang te krijgen.

Diezelfde vastgoedeigenaren leren dat zij zelf een belangrijke rol vervullen om te komen tot een toekomstbestendige binnenstad. Een goed functionerend centrumgebied heeft immers een beter vastgoedrendement dan een slecht functionerend gebied. Daarom is het verstandig dat de eigenaren een gezamenlijk perspectief hebben om op basis daarvan eigen plannen te ontwikkelen. De diverse plannen kunnen zo elkaar gaan versterken en dan wordt 1+1=3.

Contact formeel of informeel organiseren

Uiteindelijk gaat het er dus vooral om goed met elkaar – eigenaren en gemeente – in gesprek te komen en in gesprek te blijven. Dat in gesprek blijven vraagt een goede strategie hoe je dat organiseert. De neiging van een gemeente is om dan naar formele structuren te grijpen, bijvoorbeeld via een stuurgroep met een vastgoedvertegenwoordiger of via een vereniging of bedrijveninvesteringszone (BIZ).

De praktijk leert dat deze voornamelijk op beheer en management zijn gericht. Het is heel handig om in een stuurgroep binnenstad één aanspreekpunt te hebben die de eigenaren vertegenwoordigt, maar dit geeft geen garantie voor draagvlak onder alle eigenaren. Een BIZ-eigenaar voor een centrumgebied kan goed werken, maar is ook niet het ei van Columbus. De persoonlijke aandacht kan weer snel ondergesneeuwd raken.

Er kan ook gedacht worden aan eigenaren die zich per straat organiseren met een straatvertegenwoordiger die een nauw contact met de gemeente onderhoudt. Een andere optie is om met enige regelmaat alle eigenaren bij elkaar te roepen, relevante zaken door te spreken en om het gezamenlijk perspectief weer eens voor ogen te brengen. De kunst is om met alle vastgoedeigenaren, met oog voor de diversiteit, op een gelijkwaardige manier om te gaan. Om balans te houden tussen ‘grotere’ spelers en ‘kleinere’.

De beste vorm is afhankelijk van de situatie. Het gezamenlijke perspectief dat op draagvlak van de eigenaren kan rekenen, is steeds het uitgangspunt. Wat daarbij kan helpen is dat recente cijfers van Locatus aantonen dat de pijn om winkels te transformeren tot woningen, wel flink wordt verzacht door de hoge woningprijzen[1]. Tegelijkertijd is het ook goed te benadrukken dat het niet reëel is te verwachten dat álle eigenaren in beweging komen. Er zijn nu eenmaal eigenaren die weigeren mee te werken aan de aanpak van leegstand of een transformatie.

Stappen naar meer betrokkenheid eigenaren

Basisles is om bij de aanpak van de binnenstad en de op te zetten strategie, te beginnen met in kaart brengen van de eigendomsposities. Dit is de basis om echt in gesprek te gaan met eigenaren, ze te betrekken, te bevragen en onderdeel te maken van de noodzakelijke transformatie.

De tweede les is dat de transformatie alleen kans van slagen heeft wanneer gemeenten de vastgoedeigenaar de positie geven die een eigenaar toekomt: de eigenaar heeft de beschikkingsmacht over het vastgoed en neemt de investeringsbeslissing; de gemeente stimuleert, faciliteert, organiseert kennis en stemt haar instrumenten af op wat de eigenaar nodig heeft om de goede beslissing te nemen. Gemeenten investeren vaak wel in een centrumvisie en in het organiseren van ondernemers en hebben daar budget voor beschikbaar, maar niet in de verbinding met de vastgoedeigenaren. Een goede aanpak van de binnenstad vraagt dus om budget voor het in positie brengen van vastgoedeigenaren, zodat zij hun rol in de centrumontwikkeling kunnen invullen.

Een goede aanpak van de binnenstad vraagt om het in positie brengen van vastgoedeigenaren


Een derde les is dat er vooral stappen zijn te zetten wanneer vastgoedeigenaren ook met elkaar in gesprek gaan en leren samenwerken. Door verbinding te leggen tussen eigenaren en grensoverschrijdend te kijken, gaat men een gezamenlijk proces in met een gezamenlijk gevormd perspectief.

De bijdrage van iedere eigenaar aan het realiseren van dit perspectief is van belang. Zo gebeurt het dat de kleine lokale belegger, die het vanwege een gebrek aan ervaring in het gebiedsontwikkelingsproces niet lukt om over hobbels heen te kijken, wordt geholpen door een meer professionele partij die de drempels herkent en methoden kent om de hobbel te nemen. Zo komen drempels in beeld waar veel eigenaren tegen aanlopen en waarvoor aan een gezamenlijke oplossing gewerkt kan worden.

Belangrijk is om oog te blijven houden voor evenwicht tussen de partijen in al hun diversiteit en vormen te vinden die deze balans ondersteunen. En minstens net zo belangrijk is dat vastgoedeigenaren en gemeente moeite doen om elkaar te begrijpen en te vertrouwen. Dat vergt van beide partijen inspanning en bereidheid om zich daarbij te laten ondersteunen. Tot uitvoering komen bij de grote opgaven die er voor de binnensteden liggen, lukt alleen door vastgoedeigenaren vroegtijdig te betrekken bij de plannen voor de binnenstad. En door samenwerking tussen gemeente en pandeigenaren en tussen deze eigenaren onderling.